Xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là bước quan trọng khi chuyển nhượng, thế chấp hoặc giải quyết tranh chấp đất đai.
Luật Đất đai 2024 đã thay đổi cách xác định chủ thể hộ gia đình – bạn đã cập nhật chưa?
Xem ngay phân tích chi tiết từ Luật sư Trịnh Văn Dũng!

Mục Lục [Ẩn]

1. Hộ gia đình sử dụng đất là gì?

Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024,

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo pháp luật hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực.”

Như vậy, hộ gia đình sử dụng đất phải đáp ứng 3 điều kiện:

• Có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng hợp pháp;

• Đang sống chung tại thời điểm Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất;

• Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được giao, thuê hoặc công nhận.

Điểm mới đáng chú ý là Luật Đất đai 2024 không còn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho “hộ gia đình”, mà chỉ xác định đây là chủ thể có quyền sử dụng đất chung.

2. Căn cứ xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất

Trước đây, giấy chứng nhận thường ghi tên “hộ ông/bà...” hoặc người đại diện hộ. Do đó, không thể xác định hết ai là người có quyền sử dụng đất chung chỉ dựa trên GCNQSDĐ.

Để xác định đúng thành viên hộ gia đình sử dụng đất, có thể căn cứ theo Luật Cư trú và thông tin hộ khẩu tại thời điểm được cấp GCNQSDĐ.

Theo Điều 10 Luật Cư trú, những người cùng sinh sống hợp pháp và có quan hệ gia đình như ông bà, cha mẹ, vợ chồng, con, anh chị em ruột... có thể đăng ký thường trú theo hộ gia đình.
Do đó, những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp GCNQSDĐ được coi là thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Khi tham gia giao dịch (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp...), hộ gia đình cần có xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã/phường/thị trấn về danh sách thành viên tại thời điểm cấp sổ, đặc biệt nếu hộ đã tách khẩu hoặc thay đổi nhân khẩu.

3. Hộ gia đình sử dụng đất trong giao dịch dân sự

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình được quyền:

• Chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

• Thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự 2015.

Khoản 2 Điều 101 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai.”

Như vậy, trong giao dịch dân sự, chỉ những người đáp ứng điều kiện của hộ gia đình sử dụng đất (có quan hệ hôn nhân, huyết thống, sống chung, có quyền sử dụng chung) mới là chủ thể hợp pháp.
Nếu chỉ một người đại diện ký mà không có sự đồng ý của các thành viên còn lại, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.

4. Quy định về định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

Theo khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015:

“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo thỏa thuận. Nếu tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký hoặc là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình, phải có sự đồng ý của tất cả thành viên thành niên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.”

Điều này có nghĩa là:

• Khi chuyển nhượng hoặc thế chấp đất mang tên hộ gia đình, mọi thành viên có quyền sử dụng chung phải đồng ý bằng văn bản;

• Việc ký kết phải thể hiện sự thống nhất của tất cả các thành viên đủ năng lực hành vi dân sự;

• Giao dịch thiếu sự đồng thuận sẽ không hợp pháp.

5. Lưu ý và tư vấn pháp lý

Việc xác định đúng thành viên hộ gia đình sử dụng đất rất quan trọng trong:

• Thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp;

• Giải quyết tranh chấp đất đai;

• Công chứng, chứng thực giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Để tránh rủi ro pháp lý, hộ gia đình nên:

• Kiểm tra lại sổ hộ khẩu hoặc dữ liệu cư trú tại thời điểm cấp sổ đỏ;

• Xin xác nhận thành viên hộ gia đình tại UBND hoặc Công an địa phương trước khi ký hợp đồng;

• Tham khảo ý kiến luật sư chuyên đất đai khi thực hiện giao dịch có yếu tố phức tạp.

Liên hệ tư vấn pháp lý đất đai

Nếu Quý khách cần tư vấn chi tiết về việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất hoặc soạn thảo, công chứng giao dịch nhà đất, vui lòng liên hệ:

Luật sư: Trịnh Văn Dũng – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội
Hotline: 0969.566.766
Zalo: 0338.919.686