Trịnh Văn DũngHồ sơ xin giấy phép xây dựng? Điều kiện xin giấy phép xây dựng mới nhất? Trình tự, thủ tục cấp Giấy phép xây dựng? Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng? Thời hạn cấp giấy phép xây dựng? Các trường hợp bị thu hồi giấy phép xây dựng?
Theo quy định pháp luật trong nhiều trường hợp Giấy phép xây dựng là yếu tố bắt buộc trước khi khởi công công trình xây dựng. Nếu không đảm bảo về Giấy phép xây dựng này sẽ bị phạt tiền và có thể bị tháo dỡ đối với công trình xây dựng không có Giấy phép.
Mục Lục [Ẩn]
Căn cứ khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định về khái niệm này như sau:
“Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”.
Theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung 2020 thì Giấy phép xây dựng gồm những loại sau:
- Giấy phép xây dựng mới;
- Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
- Giấy phép di dời công trình;
- Giấy phép xây dựng có thời hạn (là giấy phép cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong một thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng).
Từ những quy định trên có thể thấy được Giấy phép xâ dựng là văn bản pháp lý do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư trước khi khởi công xây dựng. Đây là cơ sở pháp lý để xác định hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động xây dựng để nắm bắt được việc chủ đầu tư có xây dựng đúng quy định và đúng giấy phép chưa.
Căn cứ Điều 95 Luật Xây dựng 2014 quy định hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng như sau:
“Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới
1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến gồm:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;
d) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
đ) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.
3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình theo tuyến gồm:
a) Các tài liệu quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 2 Điều này;
b) Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự phù hợp với vị trí và phương án tuyến;
c) Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình tôn giáo gồm:
a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Văn bản có ý kiến về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan chuyên môn về tín ngưỡng, tôn giáo thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng công trình tượng đài, tranh hoành tráng gồm:
a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Bản sao giấy phép hoặc văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.
6. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về quảng cáo.
7. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình của cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế theo quy định của Chính phủ.”
Căn cứ quy định trên, khi đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thì thành phần hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm những giấy tờ như quy định tại khoản 1 Điều này.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định về trình tự cấp, cấp lại, điều chỉnh và gia hạn giấy phép xây dựng như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm:
- Tiếp nhận hồ sơ;
- Kiểm tra hồ sơ;
- Ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ hợp lệ hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không không hợp lệ.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ
Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.
Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế và thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm gửi thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.
Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền gửi thông báo bằng văn bản nêu rõ lý do không cấp giấy phép cho chủ đầu tư.
Bước 4: Lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối chiếu các điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo Điều 41 Nghị định 15/2021/NĐ-CP và gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định.
Bước 5: Trả kết quả
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải gửi thông báo văn bản nêu rõ lý do cho chủ đầu tư, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định.
“Quy trình cấp, cấp lại, điều chỉnh và gia hạn giấy phép xây dựng
1. Quy trình cấp giấy phép xây dựng và điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định như sau:
a) Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;
b) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;
c) Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;
d) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
e) Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này. Thời gian cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về quảng cáo.
...”
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng?
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là UBND cấp xã đối với nhà ở riêng lẻ và các công trình khác theo quy định, từ ngày 01/7/2025. Trước đó, UBND cấp huyện là nơi cấp phép cho nhiều công trình khác, và UBND cấp tỉnh/Bộ Xây dựng cấp phép cho các dự án có quy mô lớn và tính chất phức tạp hơn
Lưu ý: Từ ngày 01/07/2025, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đã có sự thay đổi và tập trung vào UBND cấp xã đối với nhà ở riêng lẻ và một số công trình trên địa bàn xã. Chủ đầu tư nên nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền cấp phép tương ứng với loại công trình của mình.
Thời hạn cấp giấy phép xây dựng?
Thời gian cấp giấy phép xây dựng phụ thuộc vào loại công trình, cụ thể: 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, 15 ngày làm việc đối với công trình, và 30 ngày làm việc đối với dự án quy mô lớn. Nếu cần kiểm tra thêm, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo gia hạn thêm 10 ngày.
- Thời hạn cấp giấy phép xây dựng Nhà ở riêng lẻ tại đô thị: 15 ngày làm việc, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Công trình: 15 ngày làm việc, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Công trình quy mô lớn: 30 ngày làm việc, bao gồm thẩm định kỹ thuật.
Các trường hợp cần gia hạn:
- Khi cần xem xét thêm: Nếu đến hạn nhưng vẫn cần xem xét, cơ quan cấp phép sẽ thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư và gia hạn thêm không quá 10 ngày đồng thời được thông báo để bổ sung giấy tờ nếu có yêu cầu.
- Thời hạn hiệu lực của giấy phép: Giấy phép xây dựng có Hiệu lực trong vòng 12 tháng kể từ ngày cấp.
- Gia hạn: Giấy phép được gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng.
- Hết hạn gia hạn: Nếu vẫn chưa khởi công, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp mới.
Các trường hợp bị thu hồi giấy phép xây dựng?
Giấy phép xây dựng bị thu hồi trong hai trường hợp chính: khi giấy phép được cấp không đúng quy định của pháp luật, hoặc khi chủ đầu tư không khắc phục sai phạm xây dựng theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn quy định.
1. Giấy phép xây dựng được cấp không đúng quy định của pháp luật: Điều này có thể xảy ra nếu quy trình cấp phép bị sai sót hoặc giấy phép được cấp dựa trên các thông tin không chính xác.
2. Chủ đầu tư không khắc phục xây dựng sai phép: Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện công trình xây dựng sai với giấy phép được cấp và ra văn bản yêu cầu khắc phục, nếu chủ đầu tư không tuân thủ trong thời hạn quy định thì giấy phép sẽ bị thu hồi.
Kết luận:
Giấy phép xây dựng và thực hiện cấp Giấy phép xây dựng theo quy định không phải trường hợp nào cũng cần phải xin mà còn có các công trình không bắt buộc phải xin cấp phép xây dựng như: Nhà ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng; Thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,… Vì vậy, khi thực hiện xây dựng công trình bạn cần tìm hiểu kĩ các quy định pháp luật liên quan đến công trình mình định thực hiện để đảm bảo pháp lý. Tránh trường hợp có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc nặng hơn sẽ bị bắt tháo dỡ, cưỡng chế tháo dỡ theo quy định.
Liên hệ ngay để được tư vấn và hướng dẫn chi tiết!
|
Mọi thông tin cần tư vấn, Quý khách vui lòng liên hệ
|
Luật sư: TRỊNH VĂN DŨNG
Điện thoại: 0969566766
Zalo: 0338919686
