TƯ VẤN - TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT?

TƯ VẤN - TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT?

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu. Vì vậy, khi “mua bán đất”, thực chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận.

Do giá trị lớn và tính pháp lý phức tạp, các giao dịch mua bán đất tiềm ẩn nhiều rủi ro. Chỉ một sai sót nhỏ trong hợp đồng hoặc giấy tờ cũng có thể dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán đất — từ hình thức hợp đồng, nghĩa vụ thanh toán, cho đến quyền sử dụng thực tế.

Khi rơi vào tranh chấp, nhiều người lúng túng, không biết bắt đầu từ đâu và dễ đưa ra quyết định vội vàng, gây mất tiền, mất đất. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ quyền lợi của mình, nắm được quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất theo đúng quy định pháp luật, từ đó bảo vệ tài sản và tránh rủi ro không đáng có.

1. Tranh chấp hợp đồng mua bán đất là gì?

Hợp đồng mua bán đất là hai hoặc các bên tiến hành việc mua bán “quyền sử dụng đất”. Tranh chấp hợp đồng mua bán đất là sự mâu thuẫn giữa các bên liên quan đến việc xác lập, thực hiện nghĩa vụ hoặc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những tranh chấp này thường phát sinh do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, hợp đồng không tuân thủ quy định pháp luật hoặc một bên không thực hiện đúng cam kết.​

Các dạng tranh chấp phổ biến:

• Hợp đồng không công chứng, chứng thực: Theo quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không, hợp đồng có thể bị coi là vô hiệu.​
• Vi phạm nghĩa vụ thanh toán hoặc giao đất: Một bên không thực hiện đúng cam kết về thanh toán hoặc bàn giao đất theo thỏa thuận.​
• Thông tin sai lệch về đất đai: Bên bán cung cấp thông tin không chính xác về tình trạng pháp lý hoặc diện tích đất.

2. Hòa giải tại UBND cấp xã

Theo quy định của pháp luật đất đai năm hiện hành – Luật Đất đai năm 2024 tại Điều 235 thì trước khi đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết Tranh chấp đất đai thì các bên  phải tiến hành Hòa giải tại UBND cấp có thẩm quyền – UBND cấp xã.

Tuy nhiên, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất khác thì Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”

Thì đối với Tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc hòa giải tại UBND cấp xã không phải điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện.

Theo Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đối với trường hợp các bên không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các bên có thể lựa chọn Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết, kể cả khi có hoặc không có Giấy chứng nhận.

Như vậy, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên được khởi kiện luôn tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền.

3. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng

Căn cứ Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu.
• Giấy tờ của người khởi kiện: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước.
• Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (hợp đồng chuyển nhượng,…).

Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Lưu ý: Nếu cần tư vấn, vui lòng liên hệ Luật sư Trịnh Văn Dũng qua số 0969 566 766 (Zalo hoặc gọi trực tiếp) để được hỗ trợ.