Trường hợp nào người bị thu hồi đất được thỏa thuận về giá bồi thường?

Có được thỏa thuận về giá khi Nhà nước thu hồi đất không? Trường hợp nào người bị thu hồi đất được thỏa thuận về giá bồi thường? Trường hợp người sử dụng đất không được thỏa thuận về giá bồi thường?

Trong quá trình sử dụng đất, không ít người vẫn hiểu nhầm rằng khi Nhà nước thu hồi đất thì việc bồi thường chỉ được tính theo giá do Nhà nước quy định, hoàn toàn không thể thỏa thuận về giá. Điều này là chính xác nhưng chưa đúng cho hoàn toàn tất cả các trường hợp. Trong một số trường hợp nhất định người dân có thể thỏa thuận về về giá khi thu hồi đất. Để làm rõ hơn vấn đề này, trong bài viết dưới đây, tôi sẽ cùng quý bạn đọc phân tích các quy định pháp luật liên quan.

Mục Lục [Ẩn]

Thu hồi đất là gì?

Khác với trước đây, pháp luật đất đai năm 2024 không có khái niệm về thu hồi đất mà chỉ khái niệm về “Nhà nước thu hồi đất”. Căn cứ khoản 35 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “35. Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý”.

Có được thỏa thuận về giá khi Nhà nước thu hồi đất không?

Trường hợp người sử dụng đất không được thỏa thuận về giá bồi thường?

Trường người bị thu hồi đất không có quyền thỏa thuận về giá bồi thường mà chỉ có quyền góp ý kiến về phương án bồi thường là những trường hợp Giá bồi thường sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định dựa trên giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.  Giá này được xác định theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, dựa trên việc điều tra, thu thập thông tin về thửa đất và giá thị trường.

Căn cứ Chương VI Luật Đất đai 2024, Nhà nước tiến hành thu hồi đất thuộc các trường hợp sau thì người sử dụng đất không được thỏa thuận về giá bồi thường:

• Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh;
• Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
• Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai;
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng

Bên cạnh đó, tại điểm a) khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai 2024 quy định về trình tự, thủ tục khi thu hồi đất như sau:

“a) …Ngay sau khi hết thời hạn niêm yết công khai, tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi. Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản không tham gia họp trực tiếp có lý do chính đáng thì gửi ý kiến bằng văn bản.

…

Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến, đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại trong trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý về dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền”

Như vậy, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ không được thỏa thuận về giá bồi thường mà chỉ được thỏa thuận về phương án bồi thường.

Cụ thể tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định, việc bồi thường về đất có thể thực hiện bằng việc giao đất hoặc bồi thường bằng tiền, trong trường hợp bồi thường bằng tiền thì giá đất cụ thể để bồi thường là do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

Vì vậy, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại các trường hợp tại Chương VI thì người sử dụng đất không được thỏa thuận về giá bồi thường, giá bồi thường này sẽ do cơ quan có thẩm quyền quyết định.

Trường hợp nào người bị thu hồi đất được thỏa thuận về giá bồi thường?

Căn cứ Điều 127 Luật Đất đai 2024, để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội chủ đầu tư có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận với người dân trong 3 trường hợp sau:

- Thực hiện dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng;

- Để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;

- Các trường hợp không sử dụng vốn từ ngân sách của Nhà nước; trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận.

Căn cứ Điều 62 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định về “Chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội”. Theo đó, khi chủ đầu tư tiến hành thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thì có thể được thực hiện nhiều thủ tục liên quan đến việc chuyển quyền này hoặc mua lại tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp người đang sử dụng đất nhưng không có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm khuyến khích sự thỏa thuận trực tiếp giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất, đồng thời góp phần bảo đảm cân bằng lợi ích kinh tế, hạn chế tình trạng phân hóa giàu nghèo trong xã hội.

Kết luận:

Như vậy khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất thì người sử dụng đất không được thỏa thuận về giá bồi thường mà chỉ được thỏa thuận và phương án bồi thường. Ngược lại trường hợp là chủ đầu tư/nhà đầu tư thực thu mua đất/nhận góp vốn,… để thực hiện dự án đầu thì người sử dụng đất được thỏa thuận với chủ đầu tư về giá. Ngoài ra, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội nhưng không dùng vốn nhà nước mà sử dụng vốn của chủ đầu tư thì cũng có thể được thỏa thuận về giá bồi thường.

Đây là tổng hợp của tôi về chủ đề “Có được thỏa thuận về giá khi thu hồi đất không”. Nếu có gì thắc mắc các bạn có thể liên hệ thông tin phía dưới đây để được hỗ trợ tốt nhất. Liên hệ ngay để được tư vấn sơ bộ và hướng dẫn chi tiết!