TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI: HIỂU RÕ ĐỂ BẢO VỆ QUYỀN LỢI

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI: HIỂU RÕ ĐỂ BẢO VỆ QUYỀN LỢI

Tranh chấp đất đai không chỉ là bài toán pháp lý phức tạp mà còn dễ làm thổi bùng mâu thuẫn giữa các thành viên trong gia đình hay hàng xóm láng giềng. Thực tế cho thấy, phần lớn các vụ kiện dân sự tại Việt Nam đều liên quan đến đất đai. Vậy khi xảy ra tranh chấp, bạn cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Bài viết này sẽ giúp bạn có cái nhìn rõ ràng về khái niệm, các loại tranh chấp đất đai phổ biến, cơ quan có thẩm quyền giải quyết và trình tự xử lý tranh chấp theo quy định mới nhất.

1. Tranh Chấp Đất Đai Là Gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định về khái niệm tranh chấp đất đai cụ thể như sau:

Giải thích từ ngữ

47. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Theo đó, có thể hiểu “Tranh chấp đất đai” là những mâu thuẫn phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc các giao dịch liên quan đến đất đai. Thửa đất khi được xác định đang tranh chấp thì không thể tiến hành chuyển nhượng theo Điều 45 Luật Đất đai năm 2024. Trong đó, thửa đất “Đất đang có tranh chấp” là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Vì vậy thửa đất chỉ được xác định là Đất đang có tranh chấp khi đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2024.

2. Các Loại Tranh Chấp Đất Đai Phổ Biến

Các vụ tranh chấp đất đai thường gặp bao gồm:

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất

Nhiều bên cùng khẳng định quyền sử dụng hoặc sở hữu một mảnh đất.

Ví dụ: Tranh chấp giữa anh chị em trong việc thừa kế đất không có di chúc rõ ràng.

• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp đất

Phát sinh khi có sai sót hoặc vi phạm điều kiện hợp đồng.

Ví dụ: Người bán không giao đủ giấy tờ hợp lệ.

• Tranh chấp ranh giới đất

Mâu thuẫn về vị trí, diện tích đất giữa các bên.

Ví dụ: Hai hàng xóm không đồng ý với kết quả đo đạc của cơ quan địa chính.

• Tranh chấp thừa kế đất

Xảy ra khi các thành viên gia đình không thống nhất trong việc phân chia tài sản.

Ví dụ: Một thành viên đòi chia đất mặc dù di chúc đã quy định rõ.

3. Cơ Quan Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

• Nếu các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
• Trường hợp không có giấy tờ, các bên được quyền lựa chọn: nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án.
  • Trong trường hợp chọn UBND là nơi giải quyết tranh chấp thì Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ giải quyết tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng; còn nếu một bên là tổ chức hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết. Sau khi có quyết định, nếu không đồng ý, các bên có thể khiếu nại lên Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện ra Tòa án trong 30 ngày. Đặc biệt, nếu quyết định giải quyết có hiệu lực mà không được tự nguyện thực hiện, UBND cấp huyện nơi có đất tranh chấp sẽ tổ chức cưỡng chế thi hành. Nếu có tổ chức, tổ chức tôn giáo, hay người Việt Nam ở nước ngoài tham gia, Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ giải quyết.
• Trọng tài thương mại Việt Nam: Tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được giải quyết tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại. Tòa án hoặc Trọng tài có thể yêu cầu UBND các cấp cung cấp tài liệu liên quan để phục vụ giải quyết tranh chấp.

4. Trình Tự, Thủ Tục Giải Quyết Tranh Chấp

4.1. Giải Quyết Qua UBND

• Nộp đơn: Người có đơn gửi đơn yêu cầu đến UBND có thẩm quyền.
• Xử lý hồ sơ:
  • Chủ tịch UBND có trách nhiệm thông báo, giao nhiệm vụ cho cơ quan tham mưu và tổ chức hòa giải.
  • Hồ sơ bao gồm: đơn yêu cầu, biên bản hòa giải, bản đồ, hồ sơ địa chính, và các chứng cứ liên quan.
• Thời gian giải quyết:
  • UBND cấp huyện: không quá 45 ngày
  • UBND cấp tỉnh: không quá 60 ngày

(Lưu ý: Các khu vực khó khăn có thể được gia tăng thêm 10 ngày.)

4.2. Giải Quyết Qua Bộ Tài nguyên và Môi trường

• Nộp đơn: Gửi đơn trực tiếp đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
• Xử lý hồ sơ:
  • Sau khi tiếp nhận, Bộ trưởng sẽ giao đơn vị tham mưu để thu thập, nghiên cứu hồ sơ và tổ chức hòa giải.
  • Hồ sơ cần gồm đơn yêu cầu, biên bản làm việc, hồ sơ kiểm tra hiện trạng, và các tài liệu chứng cứ.
• Thời gian giải quyết: Không quá 90 ngày kể từ khi đơn được thụ lý.

5. Khi Nào Không Cần Hòa Giải Trước Khi Khởi Kiện?

Theo quy định pháp luật tố tụng dân sự và Luật Đất đai có quy định trước khi khởi kiện vụ án về Đất đai thì một trong các bên phải có Đơn yêu cầu hòa giải hoặc đơn yêu cầu giải quyết tới UBND cấp xã (Hòa giải cơ sở) trước khi có Đơn khởi kiện gửi tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.

Tuy nhiên, theo Nghị Quyết số 04/2017/NQ – HĐTP, đối với các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất, như:

• Về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất,
• Thừa kế quyền sử dụng đất,
• Chia tài sản chung của vợ chồng,

Thì thủ tục hòa giải tại UBND xã/phường không phải là điều kiện bắt buộc trước khi các bên tiến hành khởi kiện tại Tòa án.

Kết Luận

Việc hiểu đúng quy trình và cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai sẽ giúp bạn lựa chọn phương án xử lý phù hợp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Cho dù tranh chấp của bạn liên quan đến giấy tờ, hợp đồng hay ranh giới đất, nắm bắt các bước xử lý sẽ giảm thiểu mâu thuẫn và giải quyết vấn đề một cách hiệu quả.