Thủ tục cấp sổ đỏ đối với diện tích tăng thêm?

Diện tích đất tăng thêm là gì? Các nguyên nhân diện tích đất tăng thêm so với Sổ đỏ? Hồ sơ cấp Sổ đỏ với diện tích đất tăng thêm? Điều kiện cấp sổ đỏ đối với phần diện tích tăng thêm? Thủ tục cấp sổ đỏ đối với diện tích tăng thêm từ 01/7/2025?

Diện tích đất tăng thêm so với Sổ đỏ là việc diện tích đất trên thực tế lớn hơn diện tích đã được đăng ký tại Cơ quan nhà nước và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một số trường hợp diện tích đất tăng thêm này do trong quá trình đo đạc trước đây chưa chính xác dẫn đến việc có diện tích hiện trạng lớn hơn so với Sổ đỏ. Ngoài ra có một số nguyên nhân khác dẫn đến việc tăng diện tích này.

Mục Lục [Ẩn]

Đất tăng thêm có cấp sổ đỏ được không?

Các nguyên nhân diện tích đất tăng thêm so với sổ đỏ? Làm thế nào để cấp sổ đỏ đối với phần diện tích tăng thêm?

Sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất có diện tích đất tăng thêm khá phổ biến tại nước ta. Có nhiều lý do dẫn đến tăng thêm diện tích thửa đất. Tuy nhiên việc hợp thức hóa phần diện đất tăng thêm (cấp sổ đỏ đối với phần diện tích tăng thêm này rất phức tạp vì cần biết nguyên nhân tăng thêm và căn cứ cho việc tăng thêm theo quy định của pháp luật.

Một số trường hợp diện tích đất tăng thêm này do trong quá trình đo đạc trước đây chưa chính xác dẫn đến việc có diện tích hiện trạng lớn hơn so với Sổ đỏ. Ngoài ra có một số nguyên nhân khác dẫn đến việc tăng diện tích này.

Diện tích đất thực tế tăng thêm so với Sổ đỏ hay giấy tờ về quyền sử dụng đất có 03 nguyên nhân chủ yếu sau:

- Do đo đạc chưa chính xác: Nguyên nhân này được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Do người sử dụng đất lấn, chiếm.

- Do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định pháp luật.

Với mỗi nguyên nhân khác nhau thì cách xử lý và tiền sử dụng đất phải nộp để công nhận phần diện tích đất tăng thêm này cũng là khác nhau.

Nguyên tắc xử lý nếu diện tích đất tăng thêm

Theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc xử lý khi có chênh lệch diện tích theo hiện trạng với Sổ đỏ như sau:

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi

Nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận, đồng thời cũng không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Hay nói cách khác, khi ranh giới không thay đổi thì được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích tăng thêm nếu đủ điều kiện cấp (áp dụng đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận lần đầu) hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận (áp dụng đối với trường hợp thửa đất gốc đã cấp Giấy chứng nhận lần đầu).

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có thay đổi

Nếu đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận (không chắc chắn được cấp).

Trường hợp 3: Vị trí không chính xác so với vị trí trên Sổ

Trường hợp đất đã được cấp Sổ mà vị trí không chính xác thì phải rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Cấp sổ đỏ đối với diện đất tăng thêm như thế nào?

Căn cứ Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về hướng xử lý cấp Sổ đỏ đối với thửa đất có diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới như sau:

Trường hợp 1: Thửa đất gốc (chưa có diện tích tăng thêm) chỉ có các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024

(1) Với phần diện tích tăng thêm có 01 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất: Loại đất, diện tích đất để cấp Sổ được xác định đối với thửa đất gốc và phần diện tích tăng thêm theo Điều 141 Luật Đất đai 2024.

(2) Với phần diện tích tăng thêm là do nhận chuyển quyền sử dụng 01 phần thửa đất đã được cấp Sổ nhưng tới trước 01/8/2024 vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền thì:

- Loại đất, diện tích để cấp Sổ được xác định đối với thửa đất gốc và phần diện tích tăng thêm theo Giấy chứng nhận đã cấp.

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc chỉnh lý Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền.

(3) Với phần diện tích tăng thêm không thuộc (1) và (2) mà đủ điều kiện để cấp Sổ thì:

- Loại đất, diện tích để cấp Sổ được xác định đối với thửa gốc theo quy định tại Điều 141 Luật Đất đai 2024.

- Phần diện tích tăng thêm được xác định theo các Điều 138, 139 và 140 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp 2: Thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận

(1) Nếu phần diện tích tăng thêm do nhận chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất đã được cấp Sổ nhưng đến trước 01/8/2024 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền thì:

- Thực hiện thủ tục cấp Sổ cho toàn bộ diện tích đất đang sử dụng.

- Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm chỉnh lý lại Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất.

(2) Nếu phần diện tích tăng thêm có 01 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất: Loại đất, diện tích để cấp Sổ là toàn bộ thửa đất gốc và phần diện tích tăng thêm.

(3) Phần diện tích tăng thêm không thuộc (1), (2) nếu đủ điều kiện cấp Sổ theo Điều 138, 139 và 140 Luật Đất đai 2024 thì:

- Thực hiện thủ tục cấp Sổ cho toàn bộ diện tích đất đang sử dụng.

- Loại đất, diện tích để cấp Sổ được xác định đối với thửa đất gốc theo Giấy chứng nhận đã cấp và phần diện tích tăng thêm.

Lưu ý: Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trong 02 trường hợp trên không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hợp thửa đất đối với diện tích tăng thêm.

Hồ sơ cấp sổ đỏ với diện tích đất tăng thêm?

Thủ tục cấp Sổ đỏi với diện đất tăng thêm được thực hiện theo khoản 1 Điểm I Mục B Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ – CP quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu như sau:

-  Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định này.

-  Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.

-  Trích đo bản đồ địa chính (nếu có)

-  Trường hợp người yêu cầu đăng ký đất đai thực hiện thông qua người đại diện thì cần có văn bản đại diện theo quy định pháp luật dân sự (văn bản ủy quyền).

- Văn bản, giấy tờ về diện tích đất tăng thêm nếu có.

Thủ tục cấp sổ đỏ đối với diện tích tăng thêm từ 01/7/2025?

Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất có diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới so với Giấy chứng nhận đã cấp. Theo quy định, thủ tục được thực hiện qua 3 bước chính.

Bước 1: Nộp hồ sơ Người yêu cầu đăng ký có thể nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh. Hồ sơ có thể nộp bản sao kèm bản chính để đối chiếu, nộp bản chính, hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực. Trường hợp nộp trực tuyến, hồ sơ phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao đã công chứng, chứng thực. Nếu nộp bản sao hoặc bản số hóa, khi nhận kết quả, người đăng ký phải nộp bản chính theo quy định. Với trường hợp xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp, người đăng ký phải nộp bản gốc Giấy chứng nhận.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra thành phần hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ, cơ quan cấp Giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả. Nếu hồ sơ thiếu, cơ quan sẽ trả lại kèm Phiếu yêu cầu bổ sung. Trường hợp hồ sơ được tiếp nhận tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, đơn vị này sẽ chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh để xử lý.

Bước 3: Giải quyết thủ tục

Trường hợp 1: Thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận, phần diện tích tăng thêm do nhận chuyển quyền sử dụng đất

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh sẽ thông báo cho bên chuyển quyền và niêm yết công khai tại UBND cấp xã. Nếu không rõ địa chỉ người chuyển quyền, thông báo được đăng trên phương tiện thông tin đại chúng 3 lần. Sau 30 ngày kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin đầu tiên mà không có đơn tranh chấp, cơ quan chức năng sẽ:

- Kiểm tra điều kiện thực hiện quyền theo Luật Đất đai. Nếu không đủ điều kiện, hồ sơ được trả lại.

- Kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính hoặc trích lục bản đồ địa chính nếu cần.

- Gửi Phiếu chuyển thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. - Cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

- Cấp mới Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp. Nếu có nghĩa vụ tài chính, chỉ cấp sau khi người dân hoàn thành.

- Trường hợp phát sinh tranh chấp, người dân được hướng dẫn nộp đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Trường hợp 2: Thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận, phần diện tích tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận

- Hồ sơ được chuyển đến UBND cấp xã nơi có đất để xác minh hiện trạng sử dụng đất, công trình, tranh chấp, nguồn gốc sử dụng và sự phù hợp quy hoạch. Kết quả kiểm tra sẽ được niêm yết công khai 15 ngày tại UBND xã và khu dân cư, đồng thời tiếp nhận, giải quyết phản ánh (nếu có). Sau đó, hồ sơ cùng kết quả được chuyển lại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh. Các đơn vị này sẽ:

+ Kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính.

+ Trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính nếu chưa có hoặc bản đồ bị hư hỏng.

+ Gửi Phiếu chuyển thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

+ Cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

+ Cấp mới Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp.

- Việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện trực tiếp hoặc qua cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Nếu phát sinh nghĩa vụ tài chính, thủ tục chỉ hoàn tất khi có chứng từ chứng minh đã nộp đầy đủ. Trường hợp có tranh chấp, cơ quan đăng ký sẽ hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật.

Kết luận:

Diện tích đất tăng thêm so với Sổ đỏ hoặc Giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ có cách xử lý tùy thuộc vào những trường hợp khác nhau được tôi phân tích tại bài viết trên. Để có thể xác định diện tích đất tăng thêm của gia đình bạn do nguyên nhân nào bạn cần tìm hiểu kỹ lưỡng các quy định pháp luật và có căn cứ đối với phần diện tích đất tăng thêm của mình để đảm bảo phần diện đất này là không sai phạm và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu bạn có bất cứ thắc mắc nào hoặc muốn sử dụng dịch vụ của Luật sư để thực hiện thủ tục xin vui lòng liên hệ thông tin dưới đây để được hỗ trợ tốt nhất.