THU HỒI ĐẤT ĐAI LÀ GÌ? TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT?

THU HỒI ĐẤT LÀ GÌ?

Thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định và tiến hành thu hồi lại quyền sử dụng dụng đất của người được nhà nước trao qyền sử dụng, công nhận hoặc thu lại đất của người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Việc thu hồi đất được quy định chi tiết cho từng trường hợp tại Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn liên quan. Tuy nhiên khó tránh khỏi trường hợp người dân có quyền sử dụng bị thu hồi đất không đúng quy định pháp luật đất đai. Khi có căn cứ cho rằng viẹc tu hồi đất của mình là trái pháp luật, người dân cần có các biện pháp pháp lý phù hợp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Bài viết này mình sẽ nêu ra các quy định về việc thu hồi đất để quý bạn đọc có thể hiểu về pháp luật trong trường hợp này cũng để bạn đọc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thu hồi đất là gì?

Khác với trước đây, pháp luật đất đai năm 2024 không có khái niệm về thu hồi đất mà chỉ khái niệm về “Nhà nước thu hồi đất”. Căn cứ khoản 35 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “35. Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý”.

Khi nào nhà nước thu hồi đất?

Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

- Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng.

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Trình tự, thủ tục thu hồi đất?

Điều 87 và Điều 89 Luật Đất đai 2024 quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm các bước như sau:

Bước 1: Thông báo thu hồi đất

* Thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất  thuộc về UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện tùy từng trường hợp cụ thể.

* Thời hạn thông báo thu hồi đất

Khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024 quy định trước khi có quyết định thu hồi đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi cho người sử dụng đất biết trước thời điểm thu hồi một khoảng thời gian nhất định, cụ thể:

- Chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp.

- Chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

* Gửi, thông tin thông báo thu hồi đất

Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn), địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Bước 2: Điều tra, khảo sát, đo đạc, thống kê, kiểm đếm

UBND cấp xã nơi có đất thu hồi gửi thông báo thu hồi đất đến từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có), đồng thời niêm yết thông báo thu hồi đất và danh sách người có đất thu hồi trên địa bàn quản lý tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi trong suốt thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp không liên lạc được, không gửi được thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) thì thông báo trên một trong các báo hàng ngày của trung ương và cấp tỉnh trong 03 số liên tiếp và phát sóng trên đài phát thanh hoặc truyền hình của trung ương và cấp tỉnh 03 lần trong 03 ngày liên tiếp; niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi, đăng tải lên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện trong suốt thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không phải gửi thông báo thu hồi đất lại;

UBND cấp xã  nơi có đất thu hồi phối hợp với đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, các cơ quan có liên quan và người có đất thu hồi thực hiện việc điều tra, khảo sát, ghi nhận hiện trạng, đo đạc, kiểm đếm, thống kê, phân loại diện tích đất thu hồi và tài sản gắn liền với đất thu hồi; xác định nguồn gốc đất thu hồi và tài sản gắn liền với đất thu hồi;

UBND cấp xã  nơi có đất thu hồi phối hợp với đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư điều tra, xác định, thống kê đầy đủ các thiệt hại thực tế về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thu hồi; xác định người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan; thu nhập từ việc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thu hồi, nguyện vọng tái định cư, chuyển đổi nghề;

Trường hợp người có đất thu hồi không phối hợp trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã chủ trì, phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vận động, thuyết phục để tạo sự đồng thuận trong thực hiện.

Việc tổ chức vận động, thuyết phục được tiến hành trong thời gian 15 ngày và phải được thể hiện bằng văn bản.

Quá thời hạn 10 ngày kể từ ngày kết thúc vận động, thuyết phục mà người có đất thu hồi vẫn không phối hợp điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, nếu không chấp hành thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 88 của Luật này.

Bước 3: Lấy ý kiến, lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Việc lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

+ Đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi trong thời hạn 30 ngày. Ngay sau khi hết thời hạn niêm yết công khai, tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi. Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản không tham gia họp trực tiếp có lý do chính đáng thì gửi ý kiến bằng văn bản.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý; có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến, đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại trong trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý về dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

+ Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được thẩm định trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất;

+ UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm sau đây:

+ Phối hợp với  UBND cấp xã phổ biến, niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở  UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

+ Gửi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đến từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

+ Thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bước 4: Quyết định thu hồi đất

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành quyết định thu hồi đất trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày:

+ Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp không phải bố trí tái định cư;

+ Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ và đồng ý nhận tiền bồi thường chi phí tạm cư;

+ Người có đất thu hồi đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất, bàn giao đất trên thực địa để tự xây dựng nhà ở tái định cư;

+ Người có đất thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao nhà ở tái định cư;

+ Người có đất thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất ở gắn liền với nhà ở tái định cư;

+ Người có đất thu hồi đồng ý và đã nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở;

+ Người có đất thu hồi tự nguyện bàn giao đất cho Nhà nước và đã được bố trí tạm cư hoặc được chi trả kinh phí tạm cư.

Bước 5: Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (nếu có)

Theo khoản 2 Điều 89 Luật Đất đai năm 2024, cưỡng chế thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi đã vận động, thuyết phục.

- Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

- Quyết định cưỡng chế thu hồi đất đã có hiệu lực.

- Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thu hồi đất có hiệu lực thi hành. Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì UBND cấp xã lập biên bản.

Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất?

Căn cứ Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ – CP quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:

“Chủ tịch UBND cấp xã quyết định thu hồi đất đối với người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất để thực hiện vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 Luật Đất đai 2024.

Đồng thời, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai và do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư theo quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai 2024

UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai 2024.”

Thu hồi đất trái phá luật xử lý như thế nào

Thu hồi đất là một trong những nội dung của quản lý nhà nước đối với đất đai, vai trò và sự can thiệp của Nhà nước đối với việc thu hồi đất cần phải dựa trên những căn cứ pháp lý rõ ràng, phù hợp đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, việc thu hồi đất không phải lúc nào cũng được thực hiện đúng theo quy định pháp luật. Vẫn còn nhiều trường hợp sai phạm, đặt lợi ích cá nhân lên hàng đầu. Những hành vi này có thể dẫn đến trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự năm 2015:

Hình phạt chính:

–  Khung hình phạt thấp nhất: Phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm khi thực hiện các hành vi trái pháp luật về giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

+ Đất trồng lúa có diện tích từ 5.000 m2 (năm nghìn mét vuông) đến dưới 30.000mw (ba mươi nghìn mét vuông); đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, rừng sản xuất có diện tích từ 10.000m2 (mười nghìn mét vuông) đến dưới 50.000 m2 (năm mươi nghìn mét vuông); đất nông nghiệp khác và đất phi nông có diện tích từ 10.000m2 (mười nghìn mét vuông) đến dưới 40.000 m2 (bốn mươi nghìn mét vuông);

+ Đất có giá trị quyền sử dụng đất được quy thành tiền từ 500.000.000 đồng đến dưới 2.000.000.000 đồng đối với đất nông nghiệp hoặc từ 1.000.000.000 đồng đến dưới 5.000.000.000 đối với đất phi nông nghiệp;

+ Đã bị xử lý kỷ luật về hành vi trên mà vẫn còn tái phạm.

– Khung thứ hai: Áp dụng phạt tù từ 02 năm đến 07 năm nếu người phạm tội thực hiện một trong các hành vi trái pháp luật về giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

+ Phạm tội có tổ chức;

+ Đât trồng lúa có diện tích từ 30.000 m2 đến dưới 70.000m2; đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, rừng sản xuất có diện tích từ 50.000m2 (năm nghìn mét vuông) đến dưới 100.000 m2 (một trăm mươi nghìn mét vuông); đất nông nghiệp khác và đất phi nông có diện tích từ 40.000m2 (bốn mươi nghìn mét vuông) đến dưới 80.000 m2 (tám mươi nghìn mét vuông);

+ Đất có giá trị quyền sử dụng đất được quy thành tiền từ 2.000.000.000 đồng đến dưới 7.000.000.000 đồng đối với đất nông nghiệp hoặc từ 5.000.000.000 đồng đến dưới 5.000.000.000 đối với đất phi nông nghiệp;

+ Hành vi gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội.

– Khung hình phạt thứ ba: Áp dụng phạt tù từ 05 năm đến 12 năm nếu người phạm tội thực hiện một trong các hành vi trái pháp luật về giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

+  Đất trồng lúa có diện tích từ 70.000 m2 trở lên; đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, rừng sản xuất có diện tích từ 100.000m2 (một trăm nghìn mét vuông) trở lên; đất nông nghiệp khác và đất phi nông có diện tích 80.000 m2 (tám mươi nghìn mét vuông) trở lên;

+ Đất có giá trị quyền sử dụng đất được quy thành tiền từ 7.000.000.000 đồng trở lên đối với đất nông nghiệp hoặc từ 15.000.000.000 đồng trở lên đối với đất phi nông nghiệp;

Hình phạt bổ sung: Người phạm tội có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.

Với kinh nghiệm xử lý nhiều hồ sơ đất đai, chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ quý khách:

*  Giải đáp các vấn đề liên quan đến đất đai, sổ đỏ, nhà cửa của quý khách theo quy định pháp luật.

*  Tư vấn thực hiện các thủ tục pháp lý bảo vệ quyền và lợi ích cho quý khách hàng trong việc thtu hồi đất.

*  Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan có thẩm quyền.

Liên hệ ngay để được tư vấn sơ bộ và hướng dẫn chi tiết!