3. Bất động sản là gì?

Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015: quy định bất động sản gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; tài sản khác gắn liền với đất, nhà, công trình xây dựng; và các tài sản khác theo quy định pháp luật.

Bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm:

•     Đất đai;

•     Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất;

•     Tài sản khác gắn liền với đất, nhà, công trình;

•     Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Ví dụ: đất ruộng, căn nhà, nhà xưởng, cột điện, đường ống dẫn nước gắn liền với đất. Đặc trưng pháp lý chính:

•     Không thể di dời (về mặt vật lý) — tính “gắn liền” về không gian;

•     Có tính ổn định, giá trị lớn, thường là đối tượng thế chấp;

•     Cần đăng ký công khai (sổ đỏ/sổ hồng) để bảo đảm hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Hiệu lực pháp lý của đăng ký bất động sản:

•     Công khai thông tin về người sử dụng/quyền sở hữu;

 •    Là căn cứ pháp lý quan trọng để chứng minh quyền và để giao dịch, thế chấp, sang nhượng;

•     Thiếu đăng ký có thể làm giảm hiệu lực đối kháng với bên thứ ba ngay tình (ví dụ: người thứ ba được bảo vệ khi đã đăng ký). Vấn đề thực tiễn & tranh chấp: tranh chấp ranh giới, nguồn gốc quyền, quyền sử dụng đất trùng lắp, thủ tục cấp giấy chứng nhận bị chậm  là những nguồn chính dẫn đến kiện tụng dân sự về bất động sản.

Căn cứ pháp lý:     Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015

 4. Động sản là gì?

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Thông thường là tài sản có thể di chuyển được, như: ô tô, xe máy, tiền, vàng, đồ gia dụng, hàng hóa, máy móc thiết bị…

Nguyên tắc đăng ký: quyền sở hữu, quyền khác đối với động sản không phải đăng ký, trừ khi luật chuyên ngành quy định (ví dụ: đăng ký xe, đăng ký tàu biển, đăng ký máy bay, đăng ký tài sản bảo đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm). Vấn đề thực tiễn: các động sản giá trị lớn dễ bị tráo, chuyển nhượng nhanh - vì vậy luật yêu cầu đăng ký để minh bạch (ví dụ: xe, tàu, máy bay).

Ngoài ra giao dịch bảo đảm đối với động sản thường phải đăng ký để có hiệu lực đối kháng (xem phần Nghị định 102)

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015

5. Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai là gì?

Tài sản hiện có: Là tài sản đã tồn tại tại thời điểm giao kết hợp đồng hoặc thực hiện giao dịch, người sở hữu đã có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Ví dụ: xe máy đang có sẵn trong nhà, nhà đã xây xong, tiền trong tài khoản.

Tài sản hình thành trong tương lai: Là tài sản chưa tồn tại hoặc chưa thuộc quyền sở hữu của bên cam kết tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhưng sẽ có trong tương lai. Ví dụ: căn hộ đang xây, sản phẩm từ hợp đồng mua bán sẽ giao sau, quyền phát sinh từ hợp đồng chưa đến hạn.

Quy định của pháp luật liên quan đến giao dịch tài sản hình thành trong tương lai?

BLDS cho phép xác lập giao dịch, bảo đảm, thế chấp trên tài sản hình thành trong tương lai (ví dụ: nhà hình thành trong tương lai, sản phẩm thu hoạch mùa vụ, khoản thu trong tương lai). Điều này mở rộng nguồn huy động vốn nhưng phát sinh nhiều vấn đề kỹ thuật (mô tả, xác định, định giá, thời điểm chuyển quyền).

a) Đăng ký biện pháp bảo đảm: để bảo đảm hiệu lực đối kháng, thường cần đăng ký biện pháp bảo đảm (Nghị định 102/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm); việc đăng ký dự án nhà ở, dự án đầu tư xây dựng… được quy định cụ thể.

b) Rủi ro bên thứ ba/phá sản: nếu bên bảo đảm phá sản hoặc chuyển nhượng, quyền của bên nhận bảo đảm cần được bảo vệ qua cơ chế đăng ký có công khai.

Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 (tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ có thể là tài sản hình thành trong tương lai) và quy định trong Luật Giao dịch bảo đảm và thực tiễn pháp lý.

Đăng ký giao dịch bảo đảm có vai trò trong bảo đảm quyền đối với tài sản (hiệu lực, thứ tự ưu tiên)

Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) tiếp nhận đăng ký biện pháp bảo đảm bao gồm cả tài sản là động sản và tài sản không thuộc thẩm quyền đăng ký khác để tạo hiệu lực đối kháng với người thứ ba và xác lập ưu tiên. Nghị định 102/2017 hướng dẫn cụ thể về đăng ký, chứng nhận, cung cấp thông tin.

Hậu quả pháp lý: Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng kể từ khi đăng ký (hoặc kể từ khi bên nhận bảo đảm nắm giữ tài sản theo quy định)điều này quan trọng khi có nhiều chủ nợ tranh tài sản.

6. Những lưu ý khi thế chấp, cầm cố tài sản hình thành trong tương lai?

Khi thế chấp/cầm cố tài sản hình thành trong tương lai, cần lưu ý liệt kê rõ ràng tài sản trong hợp đồng, đảm bảo tài sản không bị cấm giao dịch, cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và các giấy tờ liên quan (như hợp đồng mua bán, giấy phép xây dựng), và đọc kỹ hợp đồng để hiểu rõ các điều khoản về lãi suất, phương thức trả nợ, và xử lý rủi ro khi không trả được nợ?

Lưu ý khi giao dịch tài sản bất động sản hình thành trong tương lai?

6.1. Mô tả, liệt kê rõ ràng tài sản trong hợp đồng

Mặc dù tài sản chưa hình thành, hợp đồng phải mô tả đầy đủ, chi tiết để có thể nhận diện được khi tài sản hình thành. Điều này giúp tránh nhầm lẫn và tranh chấp sau này.

6.2. Đảm bảo tài sản không bị cấm giao dịch

• Tài sản hình thành trong tương lai không được phép thế chấp nếu pháp luật cấm mua bán, chuyển nhượng hoặc chuyển giao tại thời điểm giao dịch.
• Cần đảm bảo tài sản không thuộc diện đang bị phong tỏa, tranh chấp hoặc bị hạn chế giao dịch.

6.3. Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ liên quan đến tài sản?

• Cung cấp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, biên lai thanh toán, giấy phép xây dựng, hoặc các giấy tờ khác chứng minh tài sản sẽ thuộc về bạn trong tương lai.
• Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, cần có sổ đỏ về đất đai hoặc giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp)

6.4. Rà soát kỹ lưỡng hợp đồng vay và thế chấp

 Đọc kỹ tất cả các điều khoản, đặc biệt là về lãi suất, phương thức trả nợ, các khoản phí, và quyền hạn của bên nhận thế chấp trong trường hợp bạn không thể thanh toán nợ.

6.5. Đảm bảo quyền sở hữu tài sản

 Cần chứng minh bạn là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản, dù là tài sản hiện có hay tài sản hình thành trong tương lai.