Trịnh Văn DũngTranh chấp giấy mua bán đất viết tay phải làm thế nào; Khi nào mua bán đất bằng giấy tờ viết tay được cấp sổ đỏ;Điều kiện cấp sổ đỏ bằng giấy tờ mua bán viết tay; Thủ tục cấp sổ đỏ bằng giấy tờ mua bán viết tay; Dịch vụ cấp sổ đỏ lần đầu đối với giấy tờ mua bán viết tay; Tranh chấp giấy mua bán đất viết tay phải làm thế nào; Khi nào mua bán đất bằng giấy tờ viết tay được cấp sổ đỏ; Điều kiện cấp sổ đỏ bằng giấy tờ mua bán viết tay; Thủ tục cấp sổ đỏ bằng giấy tờ mua bán viết tay;
Có, trong một số trường hợp mua bán đất bằng giấy tờ viết tay vẫn có thể làm được sổ đỏ, đặc biệt là các giao dịch diễn ra trước ngày 01/8/2024 và đất chưa có sổ đỏ. Tuy nhiên, từ ngày 01/8/2024, các giao dịch mua bán nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có bất động sản. Ngoài ra để cấp sổ đỏ bằng giấy tờ mua bán viết tay cần đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật Việt Nam. Thông thường Hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay không được công chứng, chứng thực về mặt hình thức sẽ bị vô hiệu.
Mục Lục [Ẩn]
Dịch vụ cấp sổ đỏ lần đầu là dịch vụ pháp lý do các công ty luật cung cấp nhằm hỗ trợ người dân trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến việc cấp Sổ đỏ lần đầu (hay còn gọi là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu)
Các công việc Luật sư trực tiếp thực hiện thay cho khách hàng/người sử dụng đất bao gồm tư vấn pháp luật, soạn thảo chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ tài liệu văn bản, và cử luật sư tham gia tư vấn, hỗ trợ pháp lý/nhận ủy quyền để hỗ trợ pháp lý/thay mặt người sử dụng đất làm việc, yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan đến các vấn đề cấp cấp sổ đỏ lần đầu.
Về cơ bản các dịch vụ này bao gồm:
1. Tư vấn pháp lý: Tư vấn về điều kiện được cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định của pháp luật hiện hành (ví dụ: Luật Đất đai 2013, các Nghị định và Thông tư hướng dẫn). Tư vấn các vấn đề liên quan đến hồ sơ, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất. Tư vấn về các nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí) phải nộp khi làm sổ đỏ.
2. Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ: Hướng dẫn và hỗ trợ thu thập các giấy tờ cần thiết, bao gồm: Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có, ví dụ: giấy tờ về nguồn gốc đất, giấy chứng nhận tạm thời...). Giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính (nếu có). Giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu).
3. Đại diện thực hiện thủ tục hành chính: Đại diện khách hàng nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp huyện/xã tùy theo phân cấp). Theo dõi tiến độ giải quyết hồ sơ. Làm việc với cơ quan chức năng (đo đạc địa chính, xác minh hiện trạng sử dụng đất, cơ quan thuế...) trong quá trình thẩm định hồ sơ. Nhận kết quả là sổ đỏ và bàn giao cho khách hàng.
4. Giải quyết các vướng mắc phát sinh
Khi xảy ra tranh chấp giấy mua bán đất viết tay, bạn cần hòa giải tại UBND xã trước nếu đó là tranh chấp về quyền sử dụng đất. Nếu không hòa giải thành hoặc tranh chấp hợp đồng, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân. Việc hòa giải tại UBND xã là thủ tục bắt buộc trước khi đưa ra Tòa án đối với tranh chấp đất đai, nhưng không bắt buộc đối với tranh chấp hợp đồng.
1. Nếu là tranh chấp đất đai (ai có quyền sử dụng đất?)
Bước 1: Hòa giải tại UBND cấp xã: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. UBND xã sẽ thành lập Hội đồng hòa giải và tổ chức cuộc họp trong vòng 45 ngày. Nếu hòa giải thành, vụ việc kết thúc.
Bước 2: Khởi kiện tại Tòa án: Nếu hòa giải không thành, bạn có quyền nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.
2. Nếu là tranh chấp hợp đồng (về việc mua bán):
3. Lưu ý quan trọng:
Kể từ 01/7/2024 nhà đất mua bằng giấy tay có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ)? Trường hợp nào mua bán nhà đất bằng giấy tay vẫn được cấp sổ đỏ?
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2024 và nghị định 101/2024 quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai (nghị định 101/2024) có quy định về một số trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Cụ thể:
- Thứ nhất, theo điểm d khoản 1 điều 137 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở được lập trước ngày 15-10-1993 thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất. Giấy tờ này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, nhưng phải được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15-10-1993.
- Thứ hai, theo khoản 5 điều 137 Luật Đất đai năm 2024, nếu người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 điều này (giấy tờ cấp từ thời kỳ trước, giấy chứng nhận tạm thời, giấy tờ hợp lệ theo chính sách đất đai trước đây...), nhưng giấy tờ đó đứng tên người khác thì vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu:
- Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên.
- Đến trước ngày 1-8-2024 vẫn chưa thực hiện thủ tục sang tên theo quy định.
- Đất không có tranh chấp. Trường hợp này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp sổ đỏ. Như vậy, các trường hợp quy định tại điều 137 Luật Đất đai năm 2024 là các trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay mà giao dịch xảy ra trước thời điểm ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực).
Ngoài ra điều 42 nghị định 101/2024 cũng hướng dẫn thủ tục cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền (sang tên) theo quy định pháp luật. Cụ thể:
- Trường hợp thứ nhất - đất chưa được cấp sổ đỏ: Người đang sử dụng đất có giấy tờ về nhận chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của hai bên (giấy tay), không có tranh chấp; đáp ứng điều kiện về thời điểm chuyển nhượng:
+ Trước ngày 1-7-2014: nếu đất không có giấy tờ theo điều 137 Luật Đất đai năm 2024.
+ Trước ngày 1-8-2024: nếu đất có giấy tờ theo điều 137. Người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người mua nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định (có công chứng, chứng thực).
- Trường hợp thứ hai là đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1-8-2024 mà đất đó đã có sổ đỏ (mang tên người cũ), người đang sử dụng đất sẽ được nộp hồ sơ với thành phần khác nhau tùy theo từng trường hợp cụ thể:
+ Trường hợp có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định (hợp đồng công chứng) nhưng bên bán không giao sổ đỏ cho bên mua: nộp “đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất” (mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo nghị định 101/2024/NĐ-CP) và hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập.
+ Trường hợp không có hợp đồng, văn bản theo quy định (chỉ có giấy tay, biên nhận viết tay): nộp “đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất”, bản gốc sổ đỏ đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của hai bên. Sau khi nhận hồ sơ, văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các thủ tục thông báo và niêm yết theo quy định.
Sau 30 ngày kể từ ngày có thông báo, nếu không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, sẽ cấp sổ đỏ cho bên mua. Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Luật sư hướng dẫn thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngày 07/01/2025. Cụ thể: Tại Phụ lục V Nghị định 151/2025/ND-CP hướng dẫn thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Sổ đỏ) cho hộ gia đình, cá nhân từ 01/7/2025 như sau:
1. Thành phần hồ sơ:
Người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/ND-CP.
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có). Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai mà có phần tích đất tăng thêm đã được cấp giấy chứng nhận thì phó giấy về việc chuyển quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận đã cung cấp cho phần tích tích tăng thêm;
- Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;
- Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai;
- Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai (nếu có);
- Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Hợp đồng hoặc văn bản đồng ý hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề theo sơ đồ có thể hiện diện, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;
- Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;
- Trích xuất bản đồ chính xác địa chỉ đất (nếu có);
- Hồ sơ thiết kế xây dựng trình xây dựng đã được cơ sở chuyên môn về xây dựng được xác minh hoặc có văn bản chấp nhận kết quả thuận lợi để hoàn thành danh mục, công trình xây dựng;
- Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/ND-CP thì quyết định xử lý phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; bằng chứng từ chối của người sử dụng đất;
- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì ủy thác giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và nhận chuyển quyền;
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản liền kề với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc sở hữu hợp phải phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai: Giấy xác nhận của cơ sở có chức năng quản lý xây dựng cấp huyện trước ngày 01/7/2025 về đủ điều kiện tồn tại tại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).
2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả:
- Bộ phận Một cửa theo quy định của ban nhân dân cấp Tỉnh về thực hiện tiếp hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa);
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng đất đai.
Theo Điều 5 Nghị định 151/2025/ND-CP, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư.
3. Cấu hình sơ đồ: Người yêu cầu đăng ký lựa chọn nơi nhận hồ sơ”
- Nộp trực tiếp tại các cơ sở có quyền
- Gửi thông qua dịch vụ chính
- Nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
4. Thời hạn thực hiện thủ tục:
- Thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc;
- Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc
Mọi thông tin cần tư vấn, Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư: Trịnh Văn Dũng
Hotline: 0969.566.766
Zalo: 0338.919.686
Địa chỉ: Biệt thự SH191, Khu đô thị Nam An Khánh, xã An Khánh, thành phố Hà Nội.
Luật sư: TRỊNH VĂN DŨNG
Điện thoại: 0969566766
Zalo: 0338919686
