Mua bán đất có phải công chứng chứng thực không?

Hợp đồng mua bán đất có phải công chứng không; Mua bán đất không công chứng có giá trị không; dịch vụ công chứng hợp đồng mua bán đất trọn gói; Tranh chấp hợp đồng mua bán đất công chứng; Quy trình thủ tục công chứng mua bán nhà đất?

Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng mua bán đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt. Điều này đảm bảo tính pháp lý, minh bạch và an toàn cho các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2025, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, sẽ có sự thay đổi đáng chú ý về quy định này.

• Yêu cầu công chứng, chứng thực theo Luật Đất đai 2024
• Bắt buộc công chứng/chứng thực: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực để có hiệu lực pháp lý.
• Không bắt buộc trong một số trường hợp: Hợp đồng mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
• Đối với giao dịch giữa các cá nhân không phải là kinh doanh bất động sản, việc công chứng vẫn là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Mục Lục [Ẩn]

Trường hợp nào không cần công chứng chứng thực khi mua bán nhà đất?

Thông tin một số báo nêu việc mua bán nhà đất không cần công chứng từ ngày 01/7/2025 là chưa chính xác. Đây là hiểu lầm liên quan đến quy định mới về việc sử dụng dữ liệu điện tử. Thực tế, khi thực hiện giao dịch, người dân sẽ không cần phải nộp bản sao chứng thực các giấy tờ cá nhân như căn cước công dân hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân bằng giấy. Thay vào đó, thông tin sẽ được khai thác trực tiếp từ các cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.

Lợi ích của việc công chứng, chứng thực:

• Đảm bảo tính hợp pháp: Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng, đảm bảo các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và tài sản giao dịch không có tranh chấp.
• Tránh rủi ro: Giúp bảo vệ quyền lợi cho người mua và người bán, tránh các rủi ro phát sinh sau giao dịch.
• Làm căn cứ để đăng ký biến động đất đai: Văn bản công chứng là một trong những giấy tờ quan trọng để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, sổ hồng.
• Tóm lại: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất vẫn là yêu cầu bắt buộc theo Luật Đất đai 2024.

Người dân cần đến các tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện thủ tục này, trừ khi giao dịch với một tổ chức kinh doanh bất động sản.

Quy trình thủ tục công chứng mua bán nhà đất?

Quy trình thủ tục công chứng mua bán nhà đất bao gồm chuẩn bị hồ sơ, nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng, kiểm tra và soạn thảo hợp đồng, ký kết hợp đồng và thanh toán chi phí. Sau khi công chứng, bạn cần thực hiện sang tên và nộp thuế, sau đó nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bên bán: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).

Bản sao giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD hoặc hộ chiếu).

Giấy xác nhận thông tin cư trú.

Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Hợp đồng ủy quyền (nếu có)

Bên mua: Bản sao giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD hoặc hộ chiếu). Sổ hộ khẩu. Giấy đăng ký kết hôn (nếu là vợ chồng). Hồ sơ khác: Phiếu yêu cầu công chứng và tờ khai công chứng theo mẫu của văn phòng công chứng.

Hồ sơ khác: Phiếu yêu cầu công chứng và tờ khai công chứng theo mẫu của văn phòng công chứng.

Bước 2: Nộp hồ sơ và kiểm tra giấy tờ: Hai bên mang đầy đủ hồ sơ đến một văn phòng công chứng uy tín để nộp và thực hiện yêu cầu công chứng. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ và xác nhận tài sản không có tranh chấp.

Bước 3: Soạn thảo và ký kết hợp đồng:Công chứng viên sẽ soạn thảo hợp đồng dựa trên các thỏa thuận của hai bên. Cả hai bên đọc, xem xét kỹ nội dung hợp đồng và ký tên, điểm chỉ vào văn bản trước sự chứng kiến của công chứng viên.

Bước 4: Thanh toán chi phí và nhận hợp đồng: Các bên tiến hành thanh toán phí công chứng, thường được tính dựa trên giá trị bất động sản Nhận bản hợp đồng công chứng chính thức và các tài liệu liên quan.            

 Bước 5: Sang tên và nộp thuế   

• Đăng ký biến động: Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai để cập nhật thông tin chủ sở hữu trên sổ đỏ mới. 
• Nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế thu nhập cá nhân (2%) giá trị chuyển nhượng) và lệ phí trước bạ 0.5%

Tranh chấp hợp đồng mua bán đất công chứng?

Tranh chấp hợp đồng mua bán đất công chứng được xử lý bằng cách khởi kiện ra tòa án nhân dân mà không cần thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND xã. Việc giải quyết tranh chấp phụ thuộc vào các quy định pháp luật và nội dung cụ thể của hợp đồng, bao gồm cả những rủi ro như việc nhà đất có tranh chấp với bên thứ ba hoặc tình trạng tài sản chưa được sang tên. Các bước xử lý tranh chấp:

Khởi kiện ra Tòa án:

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện Nộp đơn và các tài liệu chứng cứ kèm theo (bản sao hợp đồng công chứng, giấy tờ đất, chứng minh nhân dân/căn cước công dân...) đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp.

Bước 2: Nộp tạm ứng án phí Sau khi tòa án thông báo, người khởi kiện nộp tạm ứng án phí theo quy định.

Bước 3: Thụ lý và giải quyết vụ án Tòa án thụ lý vụ án, triệu tập các bên để hòa giải theo thủ tục tố tụng dân sự. Nếu hòa giải không thành, tòa án sẽ tiến hành xét xử sơ thẩm và đưa ra phán quyết.

Bước 4: Xét xử phúc thẩm (nếu có) Nếu một trong các bên không đồng ý với bản án sơ thẩm, họ có quyền kháng cáo lên Tòa án cấp trên để xét xử phúc thẩm. Các vấn đề có thể xảy ra: Tranh chấp với bên thứ ba: Nếu hợp đồng công chứng nhưng chưa sang tên, quyền sử dụng đất có thể bị tranh chấp với người khác (ví dụ: tranh chấp thừa kế, tranh chấp ranh giới).

• Rủi ro pháp lý: Người mua có thể gặp rủi ro về tài sản, ví dụ như mất tiền nhưng không sang tên được, và phải tham gia các vụ kiện pháp lý.
• Lưu ý Hợp đồng vô hiệu: Nếu hợp đồng thuộc diện bắt buộc công chứng nhưng không được thực hiện, hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu và không có giá trị pháp lý.
• Thẩm quyền giải quyết: Hòa giải tại UBND xã: Không bắt buộc đối với tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng.
• Tòa án: Là cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về giao dịch, thừa kế, hay chia tài sản chung liên quan đến quyền sử dụng đất.

Sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng: Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng chỉ có thể được thực hiện khi có sự thỏa thuận bằng văn bản của tất cả các bên tham gia hợp đồng

Các lý do phổ biến dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán đất?

• Một bên vi phạm nghĩa vụ: Không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng (ví dụ: bên bán không bàn giao đất đúng hạn, bên mua không thanh toán đủ tiền).
• Hợp đồng vô hiệu: Đối tượng của hợp đồng là đất đang tranh chấp hoặc bị kê biên để thi hành án. Hợp đồng có dấu hiệu giả tạo, lừa dối, cưỡng ép hoặc người ký không có năng lực hành vi dân sự.
• Không sang tên được sổ đỏ: Đã công chứng hợp đồng nhưng vì một lý do pháp lý nào đó (ví dụ: đất đang thế chấp ngân hàng, vướng quy hoạch...) mà không thể hoàn tất thủ tục sang tên.

Lưu ý quan trọng:

• Việc công chứng hợp đồng không loại trừ khả năng xảy ra tranh chấp.
• Công chứng chỉ xác nhận giao dịch được thực hiện đúng trình tự, thủ tục, nhưng không đảm bảo hợp đồng không vô hiệu do các yếu tố khác.
• Khi có tranh chấp, các bên nên tìm kiếm sự tư vấn của luật sư để được hỗ trợ và đại diện pháp lý, đặc biệt khi vụ việc cần phải giải quyết tại tòa án

Mọi thông tin cần tư vấn, Quý khách vui lòng liên hệ

• Luật sư Trịnh Văn Dũng
• Hotline: 0969566766
• Zalo: 0338919686
• Địa chỉ 01: Biệt thự SH191, Khu Đô thị Nam An Khánh, xã An Khánh, thành phố Hà Nội.