Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất thực sự được chuyển giao hoàn toàn cho bên nhận chuyển nhượng kể từ thời điểm đăng ký biến động đất đai vào sổ địa chính.

Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

• Hiệu lực của hợp đồng: Kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp lý, ràng buộc các bên về quyền và nghĩa vụ theo nội dung đã ký kết

• Hiệu lực của giao dịch: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thực sự thuộc về bên nhận chuyển nhượng kể từ thời điểm việc chuyển nhượng được đăng ký vào sổ địa chính, được cơ quan có thẩm quyền đăng ký biến động chuyển quyền.

Trường hợp đặc biệt

• Kinh doanh bất động sản: Đối với trường hợp kinh doanh bất động sản, hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, không cần công chứng hoặc chứng thực.

Điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau: các bên tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự, tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm pháp luật; bên chuyển nhượng đủ điều kiện chuyển nhượng (có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng); hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực kể từ thời điểm các bên đăng ký sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều kiện chung của giao dịch dân sự

• Chủ thể: Các bên tham gia có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp; hoàn toàn tự nguyện.

• Mục đích và nội dung: Không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

• Hình thức: Hợp đồng phải được lập thành văn bản và tuân thủ quy định về hình thức của pháp luật đất đai, tức là phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Điều kiện của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ tương đương.

• Đất không có tranh chấp, hoặc đã giải quyết tranh chấp bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật.

• Đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án khác.

• Đất còn thời hạn sử dụng.

• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Thời điểm hợp đồng mua bán đất có hiệu lực?

• Theo Luật Dân sự, hợp đồng chuyển nhượng chỉ hoàn tất và có hiệu lực kể từ thời điểm các bên nhận chuyển nhượng đăng ký biến động sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.

Căn cứ pháp lý: Điều 133 Luật Đất đai 2024

Điều 133. Đăng ký biến động

1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

d) Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;

đ) Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

e) Chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này; trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 của Luật này mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động;

g) Thay đổi thời hạn sử dụng đất;

h) Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật này;

i) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;

m) Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

n) Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm;

o) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

p) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; q) Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

2. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.

Đối với trường hợp đăng ký biến động quy định tại điểm p khoản 1 Điều này thì được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp.

3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật