HÀNG XÓM LẤN CHIẾM ĐẤT: PHẢI LÀM GÌ?

Tranh chấp đất đai giữa hàng xóm là vấn đề phổ biến, thường gây căng thẳng và ảnh hưởng đến quan hệ láng giềng. Để giải quyết hiệu quả và bảo vệ quyền lợi hợp pháp, việc hiểu rõ quy định pháp luật và các bước xử lý là rất quan trọng để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về các tình huống thường gặp và cách giải quyết:​

1. Hàng xóm lấn chiếm đất: Phải làm gì?

Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép (Căn cứ theo Khoản 1 Nghị định 91/2019/NĐ-CP)

Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc các trường hợp: Căn cứ theo Khoản 2 Nghị định 91/2019/NĐ-CP

a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

c) Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp)

d) Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.

          Như vậy, việc hàng xóm lấn chiếm đất là hành vi của hàng xóm tự ý mở đất, thay đổi mốc giới hoặc ranh giới thửa đất vào thửa đất của gia đình bạn mà không được cơ quan nhà nước cho phép hoặc chưa thỏa thuận đồng ý với gia đình bạn.

• Xác định hành vi lấn chiếm: Kiểm tra xem hàng xóm có tự ý mở rộng ranh giới, xây dựng công trình, trồng cây hoặc sử dụng phần đất thuộc quyền sử dụng của bạn mà không có sự đồng ý hay không.​
• Thương lượng và hòa giải: Hành vi lấn chiếm đất là một dạng Tranh chấp đất đai phổ biến. Ban đầu, nên tiếp cận hàng xóm để thảo luận và giải quyết vấn đề một cách hòa bình.​
• Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã: Nếu không thể tự hòa giải, bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải tại UBND xã, phường nơi có đất tranh chấp. Thủ tục này thường được thực hiện trong thời gian không quá 45 ngày kể từ ngày nhận đơn.
• Khởi kiện tại Tòa án: Nếu hòa giải không thành, bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp.​

2. Hàng xóm không ký giáp ranh: Có làm được Sổ đỏ không?

Theo Khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định, cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận không có trường hợp từ chối nhận hồ sơ với lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh nếu không có tranh chấp đất đai. Việc ký giáp ranh chỉ là yêu cầu từ phía cơ quan thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định rằng đất của gia đình bạn không có tranh chấp để đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật thì việc hàng xóm không ký giáp ranh không phải yếu tố để tạm ngừng hay không thực hiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Vì vậy, người sử dụng đất vẫn có quyền được nộp Hồ sơ đăng ký đất đai nếu hàng xóm không tiến hành ký giáp ranh. Tuy nhiên, trong trường hợp cơ quan Đăng ký đất đai nhận được văn bản từ cơ quan có thẩm quyền về việc đang giải quyết tranh chấp hoặc thụ lý Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hoặc hòa giải đất đai thì hồ sơ cấp Sổ đỏ của bạn có thể bị tạm dừng đăng ký theo quy định.

• Đề nghị cơ quan nhà nước trả lời bằng văn bản: Nếu cơ quan tiếp nhận hồ sơ từ chối hoặc trì hoãn việc cấp Giấy chứng nhận do hàng xóm không ký giáp ranh, bạn có quyền yêu cầu họ cung cấp văn bản giải thích lý do từ chối.​
•  Giải quyết tranh chấp (nếu có): Nếu hàng xóm không ký giáp ranh vì lý do tranh chấp đất đai, bạn cần giải quyết tranh chấp đó thông qua hòa giải tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

3. Hàng xóm cố ý lấn chiếm đất: Xử lý thế nào?

Khi hàng xóm cố tình lấn chiếm đất, đây là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Mức phạt cụ thể phụ thuộc vào loại đất và diện tích bị lấn chiếm:

• Đối với đất nông nghiệp (không phải đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất):
  • Dưới 0,02 ha: phạt từ 5.000.000 đến 10.000.000 đồng.
  • Từ 0,02 ha đến dưới 0,05 ha: phạt từ 10.000.000 đến 20.000.000 đồng.
  • Từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha: phạt từ 20.000.000 đến 30.000.000 đồng.
  • Từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha: phạt từ 30.000.000 đến 50.000.000 đồng.
  • Từ 0,5 ha đến dưới 1 ha: phạt từ 50.000.000 đến 100.000.000 đồng.
  • Từ 1 ha trở lên: phạt từ 100.000.000 đến 200.000.000 đồng.
• Đối với đất phi nông nghiệp:
  • Dưới 0,02 ha: phạt từ 5.000.000 đến 10.000.000 đồng.
  • Từ 0,02 ha đến dưới 0,05 ha: phạt từ 10.000.000 đến 30.000.000 đồng.
  • Từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha: phạt từ 30.000.000 đến 50.000.000 đồng.
  • Từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha: phạt từ 50.000.000 đến 100.000.000 đồng.
  • Từ 0,5 ha đến dưới 1 ha: phạt từ 100.000.000 đến 150.000.000 đồng.
  • Từ 1 ha trở lên: phạt từ 150.000.000 đến 200.000.000 đồng.

Ngoài việc bị phạt tiền, người vi phạm còn phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất và trả lại phần đất đã lấn chiếm theo quy định pháp luật.

4. Hàng xóm cố tình gây tranh chấp đất đai: Phải làm gì?

Khi hàng xóm cố ý gây tranh chấp đất đai, bạn cần thực hiện các bước sau để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình:

Bước 1: Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi đưa vụ việc ra cơ quan có thẩm quyền, các bên tranh chấp phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

• Thời hạn hòa giải: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải, Chủ tịch UBND cấp xã phải thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để tiến hành hòa giải.
• Biên bản hòa giải: Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia và xác nhận của UBND cấp xã. Biên bản này được gửi đến các bên liên quan và lưu tại UBND cấp xã.

Bước 2: Khởi kiện tại Tòa án nếu hòa giải không thành

Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành hoặc một trong các bên không đồng ý với kết quả hòa giải, bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Lưu ý: Tuân thủ đúng trình tự và thủ tục pháp lý khi giải quyết tranh chấp đất đai sẽ giúp bảo vệ quyền lợi và tránh rắc rối không đáng có. Nếu cần tư vấn, vui lòng liên hệ Luật sư Trịnh Văn Dũng qua số 0969 566 766 (Zalo hoặc gọi trực tiếp) để được hỗ trợ.