Đất sử dụng sai mục đích có được cấp sổ đỏ? Cấp giấy chứng nhận đối với đất sử dụng sai mục đích?

1. Mục đích sử dụng đất khi cấp sổ đỏ?

Nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2024 bao gồm:

“Điều 5. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng mục đích sử dụng đất…”

Theo đó, sử dụng đất đúng mục đích là nguyên tắc cơ bản mà người sử dụng đất phải tuân thủ trong quá trình sử dụng đất. Tùy từng trường hợp cụ thể mà người sử dụng đất sai mục đất sẽ bị cơ quan có thẩm quyền phạt hành chính hoặc bị thu hồi đất.

Ví dụ: Đất ở chỉ được sử dụng để ở, đất trồng cây hàng năm chỉ được sử dụng để trồng cây hàng năm, đất trồng lúa chỉ được sử dụng để trồng lúa,…

Theo điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định về trường hợp thu hồi đất do có vi phạm về pháp luật đất đai như sau:

“Điều 81. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai 

1. Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm...”

Như vậy, không phải mọi trường hợp mà sử dụng đất sai mục đất sẽ bị thu hồi. Mà người sử dụng đất sẽ bị thu hồi trong trường hợp:

- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và;

- Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.

Luật Đất đai 2024 quy định việc xử lý trường hợp hộ gia đình, cá nhân có vi phạm pháp luật đất đai sau ngày 1/7/2014 tại Khoản 5 Điều 139; hành vi vi phạm bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định tại Điều 10 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP.

2. Trường hợp Đất sử dụng sai mục đích được cấp sổ đỏ

Trường hợp người sử dụng đất sử dụng đất không đúng mục đích được giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất từ trước 01/7/2014 thì thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

- Trường hợp đất đã được sử dụng trước 15/10/1993 mà tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận có nhà ở, nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống thì diện tích được công nhận là hạn mức công nhận đất ở từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại Khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024 nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở.

- Trường hợp đã xây dựng nhà ở, nhà ờ và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn diện tích đất ở được công nhận thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng. Trường hợp nhỏ hơn thì hạn mức công nhận được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

Trường hợp đất đã được sử dụng từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 mà tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận có nhà ở, nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao theo khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai 2024 thì diện tích đất ở được xác định là hạn mức giao đất ở. Trường hợp diện tích lớn hơn hạn mức giao thì được xác định theo diện tích thực tế đã xây dựng.

Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

Đối với phần diện tích đất còn lại (nếu có) sau khi đã được xác định theo quy định nêu trên thì được xác định theo hiện trạng đang sử dụng. Trường hợp là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định dưới đây.

Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà thửa đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ôn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp có nguồn gốc lấn đất, chiếm đất, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định, nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn đà được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì xử lý như sau:

+ Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 28, Điều 31 và Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

+ Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện việc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 29 và Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất tự ý chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

3. Thời gian thực hiện cấp sổ đỏ cho đất sử dụng không đúng mục đích

Căn cứ Phụ lục Thủ tục hành chính ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT năm 2025 thời hạn cấp sổ đỏ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01 7 2014 thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh như sau:

- Không quá 12 ngày làm việc.

4. Thành phần hồ sơ thực hiện cấp sổ đỏ cho đất sử dụng không đúng mục đích

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

- Giấy chứng nhận đã cấp.

- Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất.

- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu đo đạc để xác định lại kích thước các cạnh, diện tích của thửa đất.

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.