UBND xã thu hồi đất đúng luật hay trái thẩm quyền?

UBND xã thu hồi đất: Khi nào đúng luật, khi nào trái thẩm quyền?

Trong quá trình sử dụng đất đai, khi nhà nước thu hồi đất không ít người sử dụng đất không nhận được thông báo hoặc quyết định “thu hồi đất” do UBND xã ban hành. Nhiều trường hợp, văn bản được ký trực tiếp bởi Chủ tịch UBND xã, kèm theo yêu cầu bàn giao đất, thậm chí đe dọa cưỡng chế, khiến người dân hoang mang lo lắng không biết UBND xã yêu cầu như vậy đúng hay sai luật, có buộc phải chấp hành ngay hay không.

Sự lúng túng này càng trở nên phổ biến sau thời điểm 01/7/2025, khi việc sáp nhập đơn vị hành chính và bỏ cấp huyện chính thức được triển khai theo quy định mới. Trong bối cảnh tổ chức lại bộ máy chính quyền địa phương, nhiều người cho rằng thẩm quyền về đất đai đã “chuyển hết về cấp xã”, từ đó đặt ra nghi vấn: sau 01/7/2025 UBND xã có quyền thu hồi đất không, hay UBND xã chỉ được tham gia ở một số khâu nhất định trong quá trình thu hồi?

Từ thực tiễn tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai, Luật sư Dũng Trịnh nhận thấy đây là vấn đề pháp lý rất dễ bị hiểu sai và cũng rất dễ bị lạm dụng. Do đó, việc làm rõ UBND xã có hay không có quyền thu hồi đất của người dân, trong trường hợp nào được thu hồi và khi nào quyết định thu hồi đất của UBND xã bị xem là trái thẩm quyền, là điều cần thiết để người sử dụng đất chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo đúng tinh thần Luật Đất đai 2024.

Để trả lời chính xác câu hỏi trên, không thể chỉ dựa vào cách gọi tên văn bản hay cấp ký ban hành, mà cần quay lại bản chất pháp lý của “thu hồi đất” và nguyên tắc xác định thẩm quyền theo Luật Đất đai 2024. Chỉ khi hiểu rõ thu hồi đất là gì, đây là loại quyết định hành chính có hệ quả pháp lý ra sao, và pháp luật quy định thẩm quyền thu hồi đất theo từng cấp chính quyền như thế nào, người dân mới có thể nhận diện đúng trường hợp nào UBND xã được thực hiện, trường hợp nào là thu hồi đất trái thẩm quyền cần kịp thời khiếu nại, khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình.

✅1. Thu hồi đất là gì? Nguyên tắc xác định thẩm quyền thu hồi đất

Trong hệ thống pháp luật đất đai, thu hồi đất không chỉ là một thủ tục hành chính thông thường mà là quyết định hành chính có tác động trực tiếp và sâu sắc đến quyền tài sản của người sử dụng đất. Vì vậy, Luật Đất đai 2024 đặt ra những nguyên tắc rất chặt chẽ trong việc xác định thẩm quyền thu hồi đất, nhằm hạn chế tối đa tình trạng lạm quyền, thu hồi đất tùy tiện trong thực tiễn.

1.1. Thu hồi đất là quyền lực hành chính đặc biệt

Theo Luật Đất đai 2024, thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thông qua một quyết định hành chính, trong các trường hợp được pháp luật quy định cụ thể. Đây không phải là sự thỏa thuận dân sự giữa Nhà nước và người dân, mà là việc áp dụng quyền lực công để can thiệp trực tiếp vào quyền sử dụng đất đã được pháp luật bảo hộ.

Hệ quả pháp lý của việc thu hồi đất là người sử dụng đất mất quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất bị thu hồi, đồng thời kéo theo nhiều hệ quả liên quan khác như bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cưỡng chế thi hành quyết định nếu không tự nguyện chấp hành. Chính vì mức độ tác động lớn như vậy, pháp luật đất đai coi thu hồi đất là một trong những quyền lực hành chính đặc biệt, chỉ được thực hiện khi có đầy đủ căn cứ và đúng thẩm quyền.

Trong thực tế tư vấn, nhiều tranh chấp phát sinh không phải vì người dân không đồng ý chủ trương thu hồi đất, mà do quyết định thu hồi được ban hành bởi cơ quan không có thẩm quyền hoặc vượt quá thẩm quyền luật định, dẫn đến xâm phạm trực tiếp quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

1.2. Nguyên tắc xác định thẩm quyền thu hồi đất

Nguyên tắc đầu tiên và quan trọng nhất là thẩm quyền thu hồi đất phải được quy định rõ ràng trong luật. Cơ quan nhà nước chỉ được thu hồi đất khi pháp luật giao quyền một cách cụ thể; mọi trường hợp suy diễn thẩm quyền hoặc “làm thay” cho cơ quan khác đều không có giá trị pháp lý.

Luật Đất đai 2024 không cho phép việc ủy quyền tùy tiện trong thu hồi đất, cũng không thừa nhận các hình thức hợp thức hóa quyết định thu hồi đất đã ban hành sai thẩm quyền. Điều này có nghĩa, nếu một cơ quan không được luật giao quyền thu hồi đất mà vẫn ban hành quyết định, thì bản thân quyết định đó đã trái pháp luật ngay từ thời điểm ký ban hành.

Từ góc độ pháp lý, thu hồi đất sai thẩm quyền là vi phạm nghiêm trọng, bởi nó làm sai lệch trật tự quản lý đất đai và xâm phạm trực tiếp quyền sử dụng đất của người dân. Trong những trường hợp này, người bị thu hồi đất hoàn toàn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện yêu cầu hủy quyết định thu hồi đất, đồng thời yêu cầu dừng các biện pháp cưỡng chế phát sinh từ quyết định trái luật đó.

✅2. Thẩm quyền thu hồi đất của UBND xã theo Luật Đất đai 2024

Một trong những nội dung gây nhiều tranh cãi và hiểu nhầm nhất trong thực tiễn hiện nay là thẩm quyền thu hồi đất của UBND xã theo Luật Đất đai 2024. Không ít trường hợp người dân cho rằng UBND xã hoàn toàn không có quyền thu hồi đất, trong khi ở chiều ngược lại, cũng có nơi UBND xã lại áp dụng thẩm quyền một cách mở rộng, vượt quá giới hạn pháp luật cho phép. Để tránh cả hai cách hiểu sai này, cần nhìn nhận vấn đề một cách rạch ròi theo từng giai đoạn áp dụng luật.

2.1. Câu trả lời pháp lý ngắn gọn về thẩm quyền của UBND xã

Xét theo quy định của pháp luật đất đai, có thể khẳng định rõ:

• Trước thời điểm 01/7/2025, UBND cấp xã không có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất của người dân. Trong giai đoạn này, UBND xã chủ yếu tham gia với vai trò phối hợp, tổ chức thực hiện, vận động, kiểm đếm, nhưng không phải là cơ quan có quyền ra quyết định chấm dứt quyền sử dụng đất.

• Từ ngày 01/7/2025 trở đi, trong bối cảnh sáp nhập đơn vị hành chính và bỏ cấp chính quyền huyện, Luật Đất đai 2024 đã điều chỉnh lại thẩm quyền thu hồi đất, theo đó UBND cấp xã được giao thẩm quyền thu hồi đất trong một số trường hợp nhất định, chủ yếu liên quan đến đất của hộ gia đình, cá nhân và các trường hợp người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng việc mở rộng thẩm quyền này không đồng nghĩa với việc UBND xã được thu hồi đất một cách toàn diện hoặc tùy ý. UBND xã chỉ được thực hiện quyền thu hồi đất khi đúng đối tượng, đúng căn cứ và đúng trường hợp luật định, nếu vượt quá giới hạn đó thì vẫn bị xem là thu hồi đất trái thẩm quyền.

2.2. Phân biệt thẩm quyền thu hồi đất theo từng cấp chính quyền

Để tránh nhầm lẫn trong thực tiễn, cần phân biệt rõ thẩm quyền thu hồi đất theo từng cấp chính quyền, thay vì suy luận đơn giản rằng “cấp thấp hơn thì không có quyền”.

• UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất đối với các chủ thể có quy mô và tính chất sử dụng đất phức tạp, như tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam. Đây là nhóm đối tượng đòi hỏi thẩm quyền quản lý ở cấp cao hơn để bảo đảm tính thống nhất và kiểm soát chặt chẽ.

• UBND cấp xã, theo Luật Đất đai 2024, được giao thẩm quyền thu hồi đất trong phạm vi hẹp hơn, chủ yếu liên quan đến đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, và chỉ trong những trường hợp luật cho phép. Việc giao thẩm quyền này nhằm bảo đảm tính kịp thời, sát thực tế quản lý tại cơ sở, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu rất cao về việc tuân thủ đúng căn cứ pháp luật và trình tự, thủ tục thu hồi đất.

Từ cách phân định trên có thể thấy, không thể đánh đồng việc UBND xã là cấp chính quyền thấp hơn với việc không có thẩm quyền thu hồi đất. Vấn đề cốt lõi không nằm ở cấp hành chính, mà nằm ở việc pháp luật có giao quyền hay không và giao trong phạm vi nào. Nếu UBND xã thu hồi đất ngoài phạm vi được luật giao, thì dù viện dẫn bất kỳ lý do nào, quyết định đó vẫn bị xem là trái pháp luật.

✅3. Sau 01/7/2025 UBND xã có quyền thu hồi đất không?

Từ thời điểm 01/7/2025, khi việc sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính và bỏ chính quyền cấp huyện chính thức được triển khai, câu hỏi được người dân quan tâm nhiều nhất là sau 01/7/2025 UBND xã có quyền thu hồi đất không, hay việc thu hồi đất vẫn phải do cơ quan cấp trên thực hiện như trước đây. Để trả lời đúng câu hỏi này, cần nhìn nhận trên cơ sở thay đổi về mô hình tổ chức chính quyền và cách pháp luật đất đai phân bổ lại thẩm quyền quản lý.

3.1. Cơ sở pháp lý từ việc bỏ chính quyền cấp huyện

Việc bỏ cấp chính quyền huyện dẫn đến sự thay đổi căn bản trong mô hình tổ chức chính quyền địa phương, theo hướng tinh gọn bộ máy và rút ngắn cấp trung gian trong quản lý hành chính. Trong bối cảnh đó, nhiều thẩm quyền trước đây thuộc UBND cấp huyện được dịch chuyển về UBND cấp xã hoặc chuyển lên UBND cấp tỉnh, tùy theo tính chất, phạm vi và mức độ ảnh hưởng của từng loại quyết định hành chính.

Đối với lĩnh vực đất đai, Luật Đất đai 2024 đã điều chỉnh lại thẩm quyền thu hồi đất, theo đó UBND cấp xã được giao thực hiện một số thẩm quyền mà trước đây không có, nhằm bảo đảm việc quản lý đất đai sát thực tế sử dụng đất tại địa phương và kịp thời xử lý các trường hợp vi phạm. Tuy nhiên, việc dịch chuyển thẩm quyền này không mang tính tuyệt đối, mà chỉ áp dụng trong những trường hợp luật quy định rõ, đặc biệt là các trường hợp thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai.

Nói cách khác, sau 01/7/2025, UBND xã có thẩm quyền thu hồi đất, nhưng đó là thẩm quyền được giao có giới hạn, không phải là sự “chuyển giao toàn bộ” quyền thu hồi đất về cấp xã như nhiều người vẫn lầm tưởng.

3.2. Những hiểu lầm thường gặp sau sáp nhập đơn vị hành chính

Trong thực tiễn, sau khi bỏ cấp huyện, xuất hiện nhiều cách hiểu chưa chính xác về thẩm quyền của UBND xã trong thu hồi đất. Phổ biến nhất là hai hiểu lầm sau:

- Thứ nhất, cho rằng cứ là UBND xã thì đương nhiên có quyền thu hồi đất. Cách hiểu này dẫn đến tình trạng một số địa phương ban hành thông báo hoặc quyết định có nội dung thu hồi đất ngoài phạm vi luật cho phép, trong khi người dân lại tin rằng đó là thẩm quyền “mới” của cấp xã nên buộc phải chấp hành.

- Thứ hai, cho rằng chỉ cần nhận được thông báo của UBND xã là phải giao đất ngay, kể cả khi chưa rõ căn cứ pháp lý, chưa có quyết định thu hồi hợp pháp hoặc chưa thực hiện đầy đủ các bước về đối thoại, bồi thường, hỗ trợ. Trên thực tế, không phải mọi văn bản do UBND xã ban hành đều là quyết định thu hồi đất hợp pháp và cũng không phải mọi trường hợp đều phát sinh nghĩa vụ bàn giao đất ngay lập tức.

Điểm mấu chốt cần khẳng định là: quyền thu hồi đất của UBND xã sau 01/7/2025 là quyền có điều kiện, không phải quyền toàn diện. UBND xã chỉ được thu hồi đất khi đúng trường hợp luật cho phép, đúng đối tượng, đúng trình tự, thủ tục, và nếu vượt quá các giới hạn này thì quyết định thu hồi đất vẫn bị xem là trái thẩm quyền và có thể bị hủy theo quy định của pháp luật.

✅4. Trường hợp UBND xã được thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân

Sau khi làm rõ phạm vi thẩm quyền của UBND xã theo Luật Đất đai 2024, vấn đề người dân quan tâm nhất là trường hợp UBND xã được thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân cụ thể gồm những trường hợp nào. Trên thực tế, pháp luật không trao cho UBND xã quyền thu hồi đất một cách chung chung, mà chỉ cho phép thực hiện trong những tình huống rất cụ thể, chủ yếu xuất phát từ hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất.

4.1. 08 trường hợp thu hồi đất do vi phạm theo Điều 81 Luật Đất đai 2024

Theo Điều 81 Luật Đất đai 2024, UBND cấp xã được thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trong 08 trường hợp do người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai, bao gồm:

- Thứ nhất, sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận, mặc dù đã bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng vẫn tiếp tục vi phạm.

- Thứ hai, hủy hoại đất, làm suy giảm chất lượng đất, đã bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng không thực hiện biện pháp khắc phục theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Thứ ba, đất được Nhà nước giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền, dẫn đến việc sử dụng đất không hợp pháp ngay từ thời điểm giao đất, cho thuê đất.

- Thứ tư, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trái quy định của pháp luật, thuộc các trường hợp pháp luật cấm chuyển quyền.

Thứ năm, đất do Nhà nước giao cho cộng đồng dân cư hoặc giao cho tổ chức quản lý nhưng bị lấn, chiếm, không còn được sử dụng đúng mục đích quản lý ban đầu.

- Thứ sáu, không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai, mặc dù đã được cơ quan có thẩm quyền yêu cầu thực hiện.

- Thứ bảy, để đất hoang hóa quá thời hạn theo quy định của pháp luật, không đưa đất vào sử dụng mà không có lý do chính đáng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

- Thứ tám, chậm tiến độ sử dụng đất đối với dự án đầu tư, đã được gia hạn nhưng vẫn không khắc phục, dẫn đến việc sử dụng đất không hiệu quả, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Nhìn tổng thể, 08 trường hợp trên có thể được phân nhóm như sau:

• Nhóm vi phạm mục đích và cách thức sử dụng đất: sử dụng đất sai mục đích, hủy hoại đất, để đất hoang hóa.

• Nhóm vi phạm nghĩa vụ tài chính và điều kiện pháp lý: không thực hiện nghĩa vụ tài chính, nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho trái quy định, giao đất không đúng đối tượng hoặc thẩm quyền.

• Nhóm vi phạm về quản lý và tiến độ sử dụng đất: đất bị lấn, chiếm, chậm tiến độ sử dụng đất đối với dự án đầu tư.

Việc phân nhóm này giúp người sử dụng đất dễ đối chiếu tình trạng thực tế của mình, từ đó xác định chính xác liệu UBND xã có căn cứ thu hồi đất hay không.

4.2. Điều kiện bắt buộc khi UBND xã thực hiện thu hồi đất

Ngay cả khi thuộc một trong 08 trường hợp nêu trên, UBND xã không đương nhiên được thu hồi đất, mà vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện bắt buộc về pháp lý, bao gồm:

- Thứ nhất, đúng căn cứ pháp luật. Việc thu hồi đất phải dựa trên hành vi vi phạm cụ thể, có biên bản xác minh, quyết định xử phạt vi phạm hành chính (nếu pháp luật yêu cầu) và các tài liệu chứng minh người sử dụng đất không khắc phục vi phạm theo quy định.

- Thứ hai, đúng trình tự, thủ tục. UBND xã phải thực hiện đầy đủ các bước theo luật định như thông báo, xác minh, đối thoại, lập hồ sơ thu hồi đất và ban hành quyết định thu hồi đất đúng hình thức, đúng nội dung. Việc bỏ qua hoặc làm sai bất kỳ bước nào đều có thể khiến quyết định thu hồi đất bị xem là trái pháp luật.

- Thứ ba, đúng đối tượng thu hồi. UBND xã chỉ được thu hồi đất của đúng người sử dụng đất có hành vi vi phạm, không được thu hồi lan sang các chủ thể khác, không được mở rộng phạm vi thu hồi vượt quá phần đất và quyền sử dụng đất liên quan đến hành vi vi phạm.

Từ góc độ thực tiễn giải quyết tranh chấp, có thể khẳng định rằng rất nhiều quyết định thu hồi đất của UBND xã bị hủy không phải vì người dân không vi phạm, mà do cơ quan thu hồi đất không chứng minh được đầy đủ căn cứ, không tuân thủ đúng trình tự hoặc xác định sai đối tượng thu hồi. Đây là điểm người dân cần đặc biệt lưu ý để kịp thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

✅5. Vì sao nhiều UBND xã vẫn thu hồi đất trái thẩm quyền?

Trong quá trình tư vấn và giải quyết các vụ việc thu hồi đất, một thực tế dễ nhận thấy là không ít quyết định, thông báo thu hồi đất do UBND xã ban hành bị xác định là trái thẩm quyền. Điều đáng nói là những sai phạm này không chỉ xuất phát từ việc cố tình làm trái pháp luật, mà còn bắt nguồn từ sự nhầm lẫn trong nhận thức về vai trò và giới hạn thẩm quyền của UBND cấp xã trong quá trình thu hồi đất.

5.1. Nhầm lẫn giữa “thu hồi đất” và “tổ chức thực hiện thu hồi”

Theo quy định của pháp luật đất đai, thu hồi đất là việc ban hành quyết định hành chính làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người dân, trong khi tổ chức thực hiện thu hồi đất chỉ là hoạt động mang tính phối hợp, hỗ trợ nhằm triển khai quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền.

Trong thực tế, UBND xã thường được giao thực hiện các công việc như: thông báo chủ trương, vận động người dân, phối hợp kiểm đếm, xác minh hiện trạng đất, bảo đảm trật tự tại địa phương. Tuy nhiên, việc được giao tổ chức thực hiện không đồng nghĩa với việc được quyền ban hành quyết định thu hồi đất.

Sự nhầm lẫn này dẫn đến nhiều trường hợp UBND xã ký ban hành văn bản có nội dung chấm dứt quyền sử dụng đất, dù về mặt pháp lý, UBND xã chỉ có vai trò hỗ trợ thực hiện. Khi một văn bản mang bản chất là quyết định thu hồi đất nhưng lại do cơ quan không có thẩm quyền ban hành, thì văn bản đó đương nhiên bị xem là trái pháp luật, bất kể tên gọi được đặt là “thông báo”, “kết luận” hay “biên bản”.

5.2. Lạm quyền, ban hành văn bản trái luật trong thu hồi đất

Bên cạnh yếu tố nhầm lẫn, thực tiễn cũng ghi nhận không ít trường hợp UBND xã có dấu hiệu lạm quyền trong quá trình thu hồi đất, thể hiện qua việc ban hành hoặc sử dụng các loại văn bản không đúng chức năng, thẩm quyền.

Phổ biến nhất là việc ban hành “thông báo thu hồi đất” với nội dung yêu cầu người dân bàn giao đất trong thời hạn nhất định, trong khi chưa có quyết định thu hồi đất hợp pháp của cơ quan có thẩm quyền. Về bản chất, nếu văn bản này làm phát sinh nghĩa vụ giao đất và chấm dứt quyền sử dụng đất, thì dù mang tên “thông báo”, nó vẫn bị coi là quyết định hành chính trái thẩm quyền.

Ngoài ra, một số trường hợp còn xuất hiện tình trạng ép người dân bàn giao đất, gây sức ép bằng các biện pháp hành chính hoặc tâm lý, dù chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết như đối thoại, bồi thường, hỗ trợ. Nghiêm trọng hơn, có nơi còn đe dọa cưỡng chế khi chưa có quyết định cưỡng chế hợp pháp, làm cho người dân hiểu nhầm rằng việc giao đất là nghĩa vụ bắt buộc ngay lập tức.

Những hành vi nêu trên không chỉ vi phạm Luật Đất đai mà còn xâm phạm trực tiếp quyền sử dụng đất và quyền khiếu nại, khởi kiện của người dân. Trong nhiều vụ án hành chính, chính các biểu hiện lạm quyền này là căn cứ quan trọng để Tòa án tuyên hủy quyết định thu hồi đất hoặc các văn bản có liên quan do UBND xã ban hành.

✅6. UBND xã thu hồi đất sai thẩm quyền xử lý thế nào?

Khi UBND xã ban hành quyết định hoặc văn bản có nội dung thu hồi đất không đúng thẩm quyền, người sử dụng đất không buộc phải chấp nhận và có đầy đủ căn cứ pháp lý để yêu cầu xem xét lại. Việc xử lý đúng ngay từ thời điểm phát sinh sai phạm không chỉ giúp bảo vệ quyền sử dụng đất, mà còn hạn chế rủi ro bị cưỡng chế, mất đất hoặc kéo dài tranh chấp về sau.

6.1. Các dạng sai phạm phổ biến khi UBND xã thu hồi đất

Thực tiễn giải quyết khiếu nại, khởi kiện hành chính cho thấy các sai phạm của UBND xã trong thu hồi đất thường rơi vào ba nhóm điển hình sau đây:

- Thứ nhất, thu hồi đất ngoài 08 trường hợp luật cho phép. Như đã phân tích, UBND xã chỉ được thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trong những trường hợp rất cụ thể do Luật Đất đai 2024 quy định. Tuy nhiên, nhiều địa phương vẫn ban hành văn bản thu hồi đất với lý do chung chung như “phục vụ quản lý”, “chỉnh trang khu dân cư”, “vi phạm quy hoạch”, dù các lý do này không thuộc các căn cứ thu hồi đất do vi phạm hoặc Thu hồi đất ở, đất nông nghiệp của hộ gia đình trái thẩm quyền. Đây là sai phạm nghiêm trọng về căn cứ pháp lý.

- Thứ hai, không tổ chức đối thoại với người sử dụng đất hoặc không lập biên bản đối thoại. Đối thoại là bước bắt buộc nhằm làm rõ nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, mức độ vi phạm (nếu có) và ý kiến của người bị thu hồi. Việc UBND xã ban hành văn bản thu hồi hoặc yêu cầu giao đất mà bỏ qua bước đối thoại khiến người dân không có cơ hội trình bày, giải trình và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

- Thứ ba, không thực hiện hoặc né tránh trách nhiệm bồi thường. Trong nhiều trường hợp, dù việc thu hồi đất có liên quan đến tài sản gắn liền với đất hoặc quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, UBND xã vẫn yêu cầu bàn giao đất ngay mà không xác định, không chi trả hoặc không thông báo phương án bồi thường, hỗ trợ hoặc Không lập phương án bồi thường, Bồi thường sai loại đất, sai diện tích. Cách làm này không chỉ trái quy định pháp luật mà còn làm phát sinh tranh chấp gay gắt tại cơ sở.

6.2. Hệ quả pháp lý khi UBND xã thu hồi đất trái thẩm quyền

Khi UBND xã thu hồi đất sai thẩm quyền, hậu quả pháp lý không chỉ dừng lại ở việc văn bản bị khiếu nại, mà còn kéo theo nhiều hệ lụy pháp lý nghiêm trọng.

Trước hết, quyết định hoặc văn bản thu hồi đất bị xác định là trái pháp luật. Dù được đặt tên là “thông báo”, “kết luận” hay “yêu cầu bàn giao đất”, nếu nội dung làm chấm dứt quyền sử dụng đất thì đều bị coi là quyết định hành chính. Khi cơ quan ban hành không có thẩm quyền, văn bản này đương nhiên không có giá trị pháp lý.

Tiếp theo, các văn bản thu hồi đất sai thẩm quyền có căn cứ rõ ràng để bị hủy thông qua con đường khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính. Trên thực tế, nhiều bản án hành chính đã tuyên hủy toàn bộ hoặc một phần quyết định thu hồi đất do UBND xã ban hành vì vi phạm thẩm quyền, trình tự, thủ tục theo luật định.

Cuối cùng, nếu việc thu hồi đất trái thẩm quyền gây thiệt hại thực tế cho người sử dụng đất, như mất quyền sử dụng đất, mất tài sản, gián đoạn sản xuất hoặc phát sinh chi phí khiếu kiện, thì Nhà nước có thể phải thực hiện trách nhiệm bồi thường theo quy định về trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. Cá nhân, tổ chức có hành vi tham mưu, ban hành văn bản trái luật còn có thể bị xem xét trách nhiệm theo quy định hiện hành.

✅7. Quyết định thu hồi đất do UBND xã ban hành có bị hủy không?

Câu trả lời trong đa số trường hợp là có, nếu người sử dụng đất chứng minh được quyết định thu hồi đất do UBND xã ban hành vi phạm thẩm quyền, căn cứ pháp luật hoặc trình tự, thủ tục theo quy định. Trong tố tụng hành chính, Tòa án không xem xét cảm tính hay lý do quản lý chung, mà đánh giá tính hợp pháp của quyết định hành chính dựa trên các tiêu chí rất cụ thể.

7.1. Căn cứ để Tòa án hủy quyết định thu hồi đất

- Thứ nhất, sai thẩm quyền ban hành. Thu hồi đất là quyền lực hành chính đặc biệt, chỉ được thực hiện bởi cơ quan được luật giao thẩm quyền rõ ràng. Nếu UBND xã ban hành quyết định thu hồi đất ngoài các trường hợp luật cho phép, hoặc thu hồi đất trong khi thẩm quyền vẫn thuộc cấp khác, thì đây là căn cứ trực tiếp để Tòa án tuyên hủy quyết định do vi phạm thẩm quyền.

- Thứ hai, sai căn cứ pháp luật áp dụng. Nhiều quyết định thu hồi đất viện dẫn chung chung các quy định về quản lý đất đai, trật tự xây dựng hoặc quy hoạch, nhưng không thuộc các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024. Việc áp dụng sai hoặc viện dẫn không đúng căn cứ pháp lý làm cho quyết định thu hồi đất không có cơ sở pháp luật vững chắc và bị xem là trái luật.

- Thứ ba, sai trình tự, thủ tục bắt buộc. Ngay cả trong trường hợp có thẩm quyền và có căn cứ, nếu UBND xã không thực hiện đúng trình tự như: không kiểm tra, xác minh vi phạm; không đối thoại với người sử dụng đất; không thông báo đầy đủ quyền và nghĩa vụ; hoặc không lập, không công bố phương án bồi thường khi pháp luật yêu cầu, thì quyết định thu hồi đất vẫn có thể bị Tòa án hủy vì vi phạm nghiêm trọng thủ tục hành chính.

7.2. Thực tiễn xét xử hành chính về thu hồi đất do UBND xã ban hành

Thực tiễn xét xử hành chính cho thấy, không ít quyết định thu hồi đất do UBND xã ban hành đã bị Tòa án tuyên hủy vì không đáp ứng các điều kiện hợp pháp nêu trên. Điểm chung trong các vụ án này là UBND xã đã vượt quá thẩm quyền, hoặc nhầm lẫn giữa vai trò “tổ chức thực hiện” với quyền ban hành quyết định thu hồi đất.

Hệ quả tích cực từ các bản án hủy quyết định thu hồi đất là quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân được khôi phục, các biện pháp cưỡng chế (nếu có) bị dừng hoặc hủy bỏ, đồng thời tạo cơ sở để người bị thu hồi đất yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh. Đây cũng là thông điệp rõ ràng từ thực tiễn xét xử rằng mọi quyết định thu hồi đất đều phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về thẩm quyền và trình tự, kể cả khi được ban hành ở cấp cơ sở.

✅8. Người dân cần làm gì khi bị UBND xã thu hồi đất trái pháp luật?

Khi nhận được văn bản thu hồi đất do UBND xã ban hành có dấu hiệu trái pháp luật, người dân không nên vội giao đất, cũng không nên chỉ phản ứng bằng khiếu nại miệng. Việc xử lý đúng ngay từ đầu sẽ quyết định khả năng giữ đất, đòi bồi thường hoặc hủy bỏ quyết định thu hồi về sau.

8.1. Kiểm tra ngay tính pháp lý của văn bản thu hồi đất

Việc đầu tiên cần làm là xác định bản chất pháp lý của văn bản. Trên thực tế, UBND xã thường không gọi thẳng là “quyết định thu hồi đất” mà sử dụng các tên gọi như: thông báo thu hồi, yêu cầu bàn giao đất, kết luận xử lý vi phạm. Tuy nhiên, nếu nội dung văn bản làm phát sinh hậu quả chấm dứt quyền sử dụng đất, thì về mặt pháp lý, đây vẫn được xem là quyết định hành chính.

Người dân cần kiểm tra ba yếu tố cốt lõi: thẩm quyền ban hành, căn cứ pháp luật được viện dẫn, và trình tự thủ tục đã thực hiện. Chỉ cần một trong ba yếu tố này sai, văn bản thu hồi đất đã có dấu hiệu trái pháp luật và có thể bị khiếu nại, khởi kiện.

8.2. Khiếu nại quyết định thu hồi đất do UBND xã ban hành

Khiếu nại là con đường hành chính nhằm yêu cầu cơ quan ban hành hoặc cơ quan cấp trên xem xét lại tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất. Trong nhiều trường hợp, việc khiếu nại kịp thời giúp tạm dừng các biện pháp cưỡng chế, tạo khoảng thời gian cần thiết để thu thập hồ sơ, chứng cứ.

Nội dung khiếu nại cần tập trung làm rõ các điểm then chốt như: UBND xã không có thẩm quyền thu hồi đất, thu hồi ngoài các trường hợp luật cho phép, hoặc vi phạm nghiêm trọng trình tự, thủ tục. Việc lập đơn khiếu nại bài bản, đúng trọng tâm pháp lý sẽ quyết định hiệu quả của quá trình này.

8.3. Khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án

Trong trường hợp khiếu nại không được giải quyết thỏa đáng, hoặc người dân muốn yêu cầu Tòa án can thiệp trực tiếp, thì khởi kiện vụ án hành chính là bước đi cần thiết. Tòa án sẽ xem xét quyết định thu hồi đất dựa trên các tiêu chí pháp lý chặt chẽ, không phụ thuộc vào ý chí hay lý do quản lý của chính quyền địa phương.

Thực tiễn cho thấy, nhiều quyết định thu hồi đất do UBND xã ban hành đã bị Tòa án tuyên hủy khi người dân chứng minh được sai thẩm quyền hoặc sai căn cứ pháp luật. Việc khởi kiện sớm, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và có định hướng pháp lý rõ ràng sẽ giúp tăng khả năng bảo vệ lại quyền sử dụng đất hợp pháp.

✅9. Thu hồi đất trái thẩm quyền thường đi kèm vi phạm nào?

Thu hồi đất trái thẩm quyền hiếm khi tồn tại một mình. Trong thực tế, hành vi này thường đi kèm nhiều vi phạm pháp luật khác, làm gia tăng mức độ xâm phạm quyền lợi của người sử dụng đất và là căn cứ quan trọng để xem xét hủy quyết định hành chính.

- Thứ nhất, cưỡng chế trái luật. Nhiều trường hợp UBND xã tổ chức cưỡng chế hoặc huy động lực lượng buộc người dân giao đất khi chưa có quyết định thu hồi hợp pháp, chưa hết thời hạn khiếu nại, hoặc chưa có quyết định cưỡng chế theo đúng trình tự. Đây là vi phạm nghiêm trọng, dễ bị Tòa án tuyên hủy toàn bộ các văn bản liên quan.

- Thứ hai, không bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất. Thu hồi đất trái thẩm quyền thường đi kèm việc né tránh hoặc bỏ qua trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc yêu cầu giao đất “vô điều kiện” trong khi người dân có quyền lợi hợp pháp về đất và tài sản gắn liền với đất là dấu hiệu rõ ràng của hành vi thu hồi đất trái luật.

- Thứ ba, làm sai lệch hồ sơ thu hồi đất. Một số vụ việc cho thấy hồ sơ bị hợp thức hóa bằng cách ghi nhận không đúng nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, mức độ vi phạm hoặc ý kiến của người dân. Những sai lệch này không chỉ làm cho quyết định thu hồi đất thiếu căn cứ mà còn là chứng cứ quan trọng để yêu cầu hủy quyết định trong quá trình giải quyết khiếu nại, khởi kiện.

✅10. Luật sư Dũng Trịnh – Bảo vệ người dân trong các vụ thu hồi đất trái luật

Trong các vụ thu hồi đất, đặc biệt là những trường hợp liên quan đến thu hồi đất sai thẩm quyền của UBND xã, người dân thường rơi vào thế bị động vì không nắm rõ quy định pháp luật và trình tự xử lý phù hợp. Thực tế cho thấy, chỉ cần xử lý sai một bước ban đầu, quyền sử dụng đất hợp pháp có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng, thậm chí rất khó khôi phục về sau.

Với kinh nghiệm trực tiếp tham gia tư vấn và bảo vệ quyền lợi cho người dân trong nhiều vụ việc thu hồi đất, Luật sư Dũng Trịnh tập trung hỗ trợ ngay từ khâu đầu tiên – nơi quyết định bản chất pháp lý của toàn bộ vụ việc.

Trước hết, luật sư kiểm tra thẩm quyền thu hồi đất dựa trên từng thời điểm áp dụng pháp luật, đặc biệt là các quy định mới của Luật Đất đai 2024 và bối cảnh thay đổi mô hình chính quyền sau ngày 01/7/2025. Việc xác định đúng hay sai thẩm quyền là căn cứ then chốt để đánh giá khả năng hủy bỏ quyết định thu hồi đất.

Tiếp theo, luật sư soạn thảo đơn khiếu nại, đơn khởi kiện hành chính với định hướng pháp lý rõ ràng, tập trung vào các lỗi thường gặp của cơ quan ban hành như sai căn cứ pháp luật, sai trình tự thủ tục hoặc vượt quá thẩm quyền được giao. Hồ sơ được xây dựng ngay từ đầu nhằm tránh kéo dài tranh chấp không cần thiết.

Trong các trường hợp phức tạp, Luật sư Dũng Trịnh đại diện làm việc với cơ quan có thẩm quyền, tham gia đối thoại và ngăn chặn kịp thời các biện pháp cưỡng chế trái pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Nếu bạn đang bị thu hồi đất hoặc nhận văn bản do UBND xã ban hành và nghi ngờ trái thẩm quyền, trái pháp luật, việc trao đổi sớm với luật sư có kinh nghiệm thực tiễn sẽ giúp bạn xác định đúng hướng xử lý, tránh mất đất oan và hạn chế rủi ro pháp lý về sau.

✅CÂU HỎI THƯỜNG GẶP❓

UBND xã có quyền thu hồi đất ở của hộ gia đình không❓

Không, trừ các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai được Luật Đất đai 2024 cho phép và một số trường hợp từ sau 01/7/2025

Quyết định thu hồi đất do UBND xã ban hành có giá trị không❓

Nếu sai thẩm quyền hoặc sai căn cứ, quyết định đó trái luật và có thể bị hủy.

Người dân có thể khởi kiện UBND xã không❓

Có. Người dân có quyền khởi kiện vụ án hành chính để bảo vệ quyền lợi.

Bạn đang bị UBND xã thu hồi đất và nghi ngờ trái thẩm quyền, trái pháp luật?

Liên hệ Luật sư Dũng Trịnh để được tư vấn chính xác – xử lý kịp thời – bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp.

☎️ Hotline/Telegram/Zalo: 0969 566 766|0338 919 686|

Website: https://luatdungtrinh.vn|

Email:luatdungtrinh@gmail.com|