2025 không?

Trịnh Văn Dũng
20/11/2025
752

✅Mở đầu:

Từ ngày 01/7/2025, cùng với việc triển khai mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và áp dụng đồng bộ Luật Đất đai 2024, nhiều quy định liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai đã có sự điều chỉnh quan trọng. Một trong những nội dung gây nhiều băn khoăn cho người dân là việc UBND xã thu hồi đất từ 01/7/2025 có còn thuộc thẩm quyền của cấp huyện như trước đây hay đã được chuyển giao cho cấp xã.

Trên thực tế, không ít trường hợp người dân nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất do UBND cấp xã ban hành nhưng lại lo ngại việc áp dụng sai thẩm quyền, dẫn đến thu hồi trái luật, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng đất và quyền tài sản hợp pháp. Sự thay đổi về tổ chức bộ máy sau sáp nhập đơn vị hành chính càng khiến nguy cơ hiểu sai quy định trở nên phổ biến hơn.

Bài viết này phân tích toàn diện để làm rõ UBND cấp xã có quyền thu hồi đất không, căn cứ vào Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đồng thời chỉ ra phạm vi thẩm quyền, điều kiện thu hồi, giới hạn pháp lý và quyền của người sử dụng đất khi bị thu hồi, giúp người dân nhận diện đúng và bảo vệ quyền lợi của mình.

✅1.Bối cảnh thay đổi thẩm quyền thu hồi đất từ 01/7/2025

1.1. Mô hình chính quyền địa phương 2 cấp sau sáp nhập

Theo chủ trương cải cách hành chính, từ ngày 01/7/2025, nhiều địa phương trên cả nước chính thức vận hành mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, tinh gọn bộ máy và tăng cường phân cấp, phân quyền. Trong mô hình này, một số thẩm quyền trước đây thuộc UBND cấp huyện được chuyển giao xuống UBND cấp xã nhằm nâng cao hiệu quả quản lý tại cơ sở.

Việc UBND xã thu hồi đất từ 01/7/2025 là một trong những nội dung quan trọng nằm trong lộ trình phân cấp đó, đặc biệt đối với các trường hợp thu hồi đất liên quan trực tiếp đến hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư.

1.2.Vì sao người dân dễ nhầm lẫn thẩm quyền thu hồi đất?

Trong nhiều năm, thẩm quyền thu hồi đất chủ yếu gắn với UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh. Khi xuất hiện quyết định thu hồi đất do UBND xã ban hành, người dân thường nghi ngờ tính hợp pháp, cho rằng xã không có quyền thực hiện. Nếu không nắm rõ quy định mới, người sử dụng đất rất dễ bỏ lỡ thời hạn khiếu nại, khởi kiện hoặc chấp nhận một quyết định thu hồi chưa chắc đã đúng thẩm quyền cấp xã.

✅2. Căn cứ pháp lý xác định thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp xã

Việc UBND cấp xã có quyền thu hồi đất hay không không thể hiểu theo cảm tính hoặc suy đoán từ thực tiễn hành chính, mà phải được xác định trực tiếp từ các quy định pháp luật có hiệu lực. Từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền này được làm rõ trên cơ sở Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, trong bối cảnh Nhà nước thực hiện phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho chính quyền cơ sở.

2.1. Quy định của Luật Đất đai 2024 về thu hồi đất

Luật Đất đai 2024 không sử dụng khái niệm “thu hồi đất theo cấp chính quyền” một cách cứng nhắc như trước đây, mà xác định thẩm quyền thu hồi đất gắn với chủ thể quản lý và đối tượng sử dụng đất. Theo đó, các điều khoản quan trọng cần lưu ý gồm:

Điều 78, Điều 79: Quy định các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, không loại trừ khả năng chính quyền cấp xã được giao tổ chức thực hiện thu hồi trong phạm vi địa bàn quản lý.
Điều 81, Điều 82: Quy định việc thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư trong các trường hợp luật định.
Điều 87 và Điều 91: Xác lập trình tự, thủ tục thu hồi đất, cưỡng chế thu hồi đất, đồng thời gắn việc thu hồi với công tác chỉnh lý hồ sơ địa chính, sơ đồ đất đai.

Như vậy, xét riêng trong Luật Đất đai 2024, thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp xã không bị loại trừ, mà được đặt trong cơ chế phân quyền linh hoạt, cho phép Chính phủ quy định chi tiết việc giao thẩm quyền cho từng cấp chính quyền.

2.2. Nghị định 151/2025/NĐ-CP – cơ sở trực tiếp giao thẩm quyền cho UBND cấp xã

Căn cứ pháp lý trực tiếp và quan trọng nhất làm phát sinh thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp xã là Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025.

Tại Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Chính phủ quy định rõ việc chuyển giao một số thẩm quyền quản lý đất đai từ UBND cấp huyện xuống UBND cấp xã, trong đó bao gồm:

Quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024;
Ban hành thông báo thu hồi đất;
Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
Quyết định cưỡng chế thu hồi đất và phê duyệt kinh phí cưỡng chế;
Quyết định giá đất cụ thể, giá bán nhà tái định cư (trong phạm vi được giao);
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đối tượng thuộc thẩm quyền.

Việc chuyển giao này mang ý nghĩa pháp lý quan trọng: kể từ 01/7/2025, Chủ tịch UBND cấp xã có thể ban hành quyết định thu hồi đất trong các trường hợp luật định, thay vì phải trình UBND cấp huyện như trước đây.

2.3. Nguyên tắc áp dụng thẩm quyền thu hồi đất ở cấp xã

Mặc dù được giao thẩm quyền, nhưng UBND cấp xã không có quyền thu hồi đất một cách tùy tiện. Việc thực hiện thẩm quyền này phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc sau:

Chỉ thu hồi đất trong các trường hợp được Luật Đất đai 2024 cho phép;
Phải có kế hoạch sử dụng đất, quyết định đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định;
Phải hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi thu hồi;
Quyết định thu hồi đất phải do Chủ tịch UBND cấp xã ký, đúng hình thức và trình tự pháp luật.

Do đó, khi xem xét một quyết định thu hồi đất do UBND cấp xã ban hành, người sử dụng đất cần đối chiếu đồng thời cả Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP để xác định việc thu hồi đó có đúng thẩm quyền hay không, từ đó kịp thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

✅3. Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền thu hồi đất trong những trường hợp nào?

Từ ngày 01/7/2025, cùng với việc chuyển giao thẩm quyền theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã trở thành chủ thể trực tiếp ban hành quyết định thu hồi đất trong một số trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, thẩm quyền này không mang tính bao trùm, mà bị giới hạn chặt chẽ bởi đối tượng sử dụng đất, mục đích thu hồi và căn cứ pháp lý tương ứng.

3.1. Thu hồi đất theo Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai 2024

Theo Điều 78 và Điều 79 Luật Đất đai 2024, Nhà nước được thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Trong các trường hợp này, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất khi:

Việc thu hồi được thực hiện trên địa bàn hành chính cấp xã;
Dự án, công trình quốc phòng – an ninh đã có căn cứ pháp lý đầy đủ (thuộc kế hoạch sử dụng đất, có quyết định đầu tư hoặc văn bản của cơ quan có thẩm quyền);
Thẩm quyền thu hồi đã được chuyển giao cho UBND cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Đáng lưu ý, trong trường hợp thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh, Luật Đất đai 2024 không phân biệt người sử dụng đất là tổ chức hay cá nhân. Tuy nhiên, việc giao thẩm quyền cho Chủ tịch UBND cấp xã chỉ áp dụng trong phạm vi được phân cấp, không loại trừ các dự án đặc biệt vẫn thuộc thẩm quyền cấp trên.

3.2. Thu hồi đất theo Điều 81, Điều 82 đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

Đây là nhóm trường hợp phổ biến nhất trong thực tiễn, trực tiếp liên quan đến quyền sử dụng đất của người dân. Theo Điều 81 và Điều 82 Luật Đất đai 2024, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền thu hồi đất đối với:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc diện bị thu hồi theo quy định;
Cộng đồng dân cư đang quản lý, sử dụng đất hợp pháp;
Các trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, khi thẩm quyền đã được giao cho cấp xã.

Trong các trường hợp này, Chủ tịch UBND cấp xã là người ký quyết định thu hồi đất, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp của căn cứ thu hồi, trình tự thủ tục và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

3.3. Thu hồi đất gắn với chỉnh lý hồ sơ địa chính, sơ đồ đất đai

Ngoài các trường hợp thu hồi đất theo mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế – xã hội, Luật Đất đai 2024 còn trao thẩm quyền cho UBND cấp xã trong một số trường hợp thu hồi đất liên quan trực tiếp đến công tác quản lý địa chính, bao gồm:

Thu hồi đất theo điểm b khoản 3, khoản 5, điểm b khoản 6 Điều 87 Luật Đất đai 2024;
Thu hồi đất theo khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai 2024 trong quá trình cưỡng chế, chỉnh lý hồ sơ đất đai.

Những trường hợp này thường phát sinh khi:

Diện tích đất được xác định lại theo đo đạc, lập bản đồ địa chính;
Có sự điều chỉnh ranh giới, diện tích đất do sai sót hồ sơ trước đây;
Thực hiện cưỡng chế thu hồi đất theo đúng trình tự pháp luật.

3.4. Lưu ý về phạm vi và giới hạn thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã

Mặc dù được giao thẩm quyền thu hồi đất, nhưng Chủ tịch UBND cấp xã không được thu hồi đất ngoài các trường hợp nêu trên. Việc ban hành quyết định thu hồi đất sẽ bị coi là trái thẩm quyền nếu:

Không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 78, 79, 81, 82, 87 hoặc 91 Luật Đất đai 2024;
Chưa có kế hoạch sử dụng đất, quyết định đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương theo quy định;
Chưa hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
Quyết định không do Chủ tịch UBND cấp xã ký hoặc ký không đúng hình thức.

Do đó, khi nhận được quyết định thu hồi đất do UBND cấp xã ban hành, người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ căn cứ pháp lý và thẩm quyền ký quyết định, nhằm kịp thời phát hiện và xử lý các trường hợp thu hồi đất không đúng thẩm quyền cấp xã.

✅4. Điều kiện bắt buộc khi UBND cấp xã thu hồi đất

Việc UBND cấp xã được giao thẩm quyền thu hồi đất từ ngày 01/7/2025 không đồng nghĩa với quyền thu hồi mang tính tùy nghi. Trên thực tế, mọi quyết định thu hồi đất do UBND cấp xã ban hành chỉ được coi là hợp pháp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện bắt buộc theo Luật Đất đai 2024 và nghị định hướng dẫn. Đây cũng là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất nhận diện, phòng ngừa và kịp thời phản ứng trước các trường hợp thu hồi đất trái luật.

4.1. Thu hồi đất phải thuộc đúng trường hợp pháp luật cho phép

Điều kiện tiên quyết là việc thu hồi đất phải rơi đúng vào các trường hợp được quy định tại Luật Đất đai 2024, cụ thể là:

Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh theo Điều 78, Điều 79;
Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 80, Điều 81, Điều 82;
Thu hồi đất gắn với chỉnh lý hồ sơ địa chính, cưỡng chế thu hồi đất theo Điều 87 và Điều 91.

Nếu không thuộc các trường hợp này, dù do UBND cấp xã ban hành, quyết định thu hồi đất vẫn có thể bị xác định là thu hồi đất không đúng căn cứ pháp luật và có nguy cơ bị hủy bỏ khi khiếu nại, khởi kiện hành chính.

4.2. Có đầy đủ căn cứ pháp lý về dự án và kế hoạch sử dụng đất

Một quyết định thu hồi đất chỉ được xem là thu hồi đất đúng thẩm quyền cấp xã khi dự án, công trình hoặc lý do thu hồi đáp ứng đồng thời các căn cứ sau:

Có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Dự án đã có quyết định đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản cho phép thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai;
Trường hợp đặc biệt phải có văn bản của cơ quan có thẩm quyền theo Điều 84 Luật Đất đai 2024.

Trong trường hợp dự án được chia thành nhiều giai đoạn, UBND cấp xã chỉ được thu hồi đất theo đúng tiến độ đã được phê duyệt, không được thu hồi trước hoặc thu hồi vượt phạm vi.

4.3. Hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi thu hồi

Theo nguyên tắc bảo vệ quyền tài sản của người sử dụng đất, thu hồi đất hợp pháp ở cấp xã chỉ được thực hiện khi:

Đã lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo đúng trình tự;
Người bị thu hồi đất đã được thông báo công khai, tham gia lấy ý kiến về phương án;
Việc bố trí tái định cư (nếu có) phải được thực hiện trước khi thu hồi đất ở.

Việc ban hành quyết định thu hồi đất khi chưa hoàn thành phương án bồi thường hoặc chưa bố trí tái định cư theo quy định là một trong những lỗi phổ biến dẫn đến quyết định bị tuyên trái pháp luật.

4.4. Đúng chủ thể, đúng hình thức và đúng trình tự thủ tục

Để tránh thu hồi trái luật, cần đặc biệt lưu ý:

Quyết định thu hồi đất bắt buộc phải do Chủ tịch UBND cấp xã ký, không được ủy quyền trái quy định;
Nội dung quyết định phải ghi rõ căn cứ pháp lý, diện tích, vị trí, lý do thu hồi, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
Trình tự thu hồi đất phải tuân thủ đầy đủ các bước: thông báo thu hồi – kiểm kê – lập phương án – phê duyệt – ban hành quyết định.

Chỉ cần một khâu trong trình tự bị bỏ sót hoặc làm sai, quyết định thu hồi đất có thể bị xác định là không hợp pháp, dù đúng về mặt mục đích.

4.5. Bảo đảm quyền khiếu nại, khởi kiện của người sử dụng đất

Một điều kiện quan trọng khác thường bị bỏ qua là việc bảo đảm quyền khiếu nại, khởi kiện hành chính của người bị thu hồi đất. UBND cấp xã có trách nhiệm:

Ghi rõ thời hạn, cơ quan tiếp nhận khiếu nại trong quyết định thu hồi đất;
Giải quyết khiếu nại đúng thẩm quyền, đúng thời hạn;
Không được cưỡng chế thu hồi đất khi đang trong thời gian giải quyết khiếu nại hợp pháp, trừ trường hợp luật cho phép.

Việc thu hồi đất nhưng không bảo đảm quyền khiếu nại, khởi kiện là dấu hiệu rõ ràng của thu hồi đất trái luật, người dân cần đặc biệt cảnh giác.

➡️ Lưu ý thực tiễn: Khi nhận quyết định thu hồi đất do UBND cấp xã ban hành, người sử dụng đất nên kiểm tra đồng thời căn cứ pháp lý – thẩm quyền ký – phương án bồi thường – trình tự thủ tục. Nếu thiếu một trong các điều kiện trên, cần kịp thời yêu cầu giải thích, khiếu nại hoặc tham vấn luật sư để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

✅5. Các quyền hạn cụ thể được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã

Việc phân cấp, phân quyền theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP không chỉ dừng lại ở quyền ban hành quyết định thu hồi đất, mà còn chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã một chuỗi quyền hạn liên hoàn trong toàn bộ quy trình quản lý, thu hồi và xử lý đất đai. Việc nắm rõ các quyền hạn này giúp người dân đối chiếu nhanh – phát hiện sai thẩm quyền – tránh rủi ro pháp lý khi làm việc với chính quyền cơ sở.

Dưới đây là checklist các quyền hạn cụ thể đã được chuyển giao:

5.1. Ban hành thông báo thu hồi đất

Chủ tịch UBND cấp xã có quyền:

Ký thông báo thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc phạm vi quản lý;
Chỉ đạo việc niêm yết, công khai thông báo thu hồi đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất thu hồi;
Xác định thời điểm kiểm kê, đo đạc, lập hồ sơ thu hồi đất theo quy định.

Thông báo thu hồi đất là bước khởi đầu bắt buộc, nếu thiếu hoặc ban hành sai chủ thể thì toàn bộ quy trình sau đó có nguy cơ vô hiệu về pháp lý.

5.2. Quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024

Một trong những nội dung trọng tâm của việc phân cấp là việc Chủ tịch UBND cấp xã thu hồi đất trong các trường hợp luật cho phép. Theo đó, Chủ tịch UBND cấp xã được:

Ban hành quyết định thu hồi đất theo Điều 78, 79, 81, 82 Luật Đất đai 2024;
Thu hồi đất gắn với chỉnh lý hồ sơ địa chính, cưỡng chế theo Điều 87 và Điều 91;
Xác định rõ diện tích, vị trí, loại đất, đối tượng bị thu hồi trong quyết định.

Tuy nhiên, quyền này chỉ phát sinh khi thẩm quyền đã được chuyển giao hợp pháp, và việc thu hồi phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về căn cứ, trình tự, bồi thường.

5.3. Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền:

Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp thuộc phạm vi thu hồi;
Quyết định mức bồi thường theo giá đất cụ thể đã được xác định;
Tổ chức lấy ý kiến người dân và giải trình đối với các nội dung còn vướng mắc.

Đây là quyền hạn có tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người bị thu hồi đất, do đó nếu phê duyệt phương án sai căn cứ hoặc chưa đầy đủ, quyết định thu hồi đất rất dễ bị khiếu kiện.

5.4. Quyết định cưỡng chế thu hồi đất và phê duyệt kinh phí thực hiện

Trong trường hợp người sử dụng đất không chấp hành quyết định thu hồi đất hợp pháp, Chủ tịch UBND cấp xã được:

Ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất theo đúng điều kiện luật định;
Phê duyệt phương án cưỡng chế và kinh phí thực hiện cưỡng chế;
Chỉ đạo các lực lượng liên quan tổ chức thực hiện cưỡng chế.

Lưu ý quan trọng: cưỡng chế chỉ được thực hiện khi đã hoàn tất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và không đang trong thời gian giải quyết khiếu nại hợp pháp.

5.5. Quyết định giá đất cụ thể và giá bán nhà tái định cư

Theo thẩm quyền được chuyển giao, Chủ tịch UBND cấp xã có quyền:

Quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính bồi thường;
Quyết định giá bán, giá cho thuê nhà tái định cư trong phạm vi được phân cấp;
Phê duyệt các chi phí liên quan đến hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất.

Việc xác định sai giá đất là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến tranh chấp và khiếu kiện, người dân cần đặc biệt kiểm tra căn cứ xác định giá trong quyết định.

5.6. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau thu hồi, bồi thường

Sau khi hoàn tất thu hồi đất và tái định cư, Chủ tịch UBND cấp xã được:

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được bố trí đất ở, nhà ở tái định cư;
Chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính sau thu hồi;
Giải quyết các thủ tục đăng ký biến động đất đai phát sinh.

➡️ Nếu một trong các quyền hạn trên bị thực hiện sai chủ thể hoặc sai trình tự, quyết định thu hồi đất có thể bị xác định là trái thẩm quyền, người sử dụng đất hoàn toàn có cơ sở pháp lý để khiếu nại, khởi kiện bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

✅6. Những giới hạn UBND cấp xã KHÔNG được vượt quá khi thu hồi đất

Mặc dù từ ngày 01/7/2025, Chủ tịch UBND cấp xã được chuyển giao nhiều quyền hạn quan trọng trong quản lý và thu hồi đất, nhưng thẩm quyền này không phải là tuyệt đối. Trên thực tế, rất nhiều trường hợp thu hồi đất bị khiếu nại, khởi kiện không phải vì sai mục đích, mà do vượt quá phạm vi thẩm quyền được pháp luật cho phép.

Việc nhận diện rõ các giới hạn dưới đây là cách hiệu quả nhất để người sử dụng đất phòng ngừa rủi ro – bảo vệ quyền tài sản hợp pháp.

6.1. Không được thu hồi đất của đối tượng ngoài phạm vi được phân cấp

UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền thu hồi đất đối với:

Hộ gia đình;
Cá nhân;
Cộng đồng dân cư;
Các trường hợp cụ thể đã được chuyển giao theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

UBND cấp xã không được thu hồi đất đối với:

Tổ chức kinh tế;
Doanh nghiệp;
Cơ sở tôn giáo;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

➡️ Nếu quyết định thu hồi đất ban hành đối với đối tượng không thuộc phạm vi trên, thì đó là dấu hiệu rõ ràng của hành vi vượt thẩm quyền thu hồi đất cấp xã, người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện yêu cầu hủy quyết định.

6.2. Không được thu hồi đất ngoài các trường hợp luật định

UBND cấp xã chỉ được thu hồi đất trong các trường hợp đã được quy định cụ thể tại các Điều 78, 79, 81, 82 Luật Đất đai 2024 và các điều khoản được viện dẫn trong nghị định hướng dẫn.

UBND cấp xã không được tự mở rộng lý do thu hồi đất như:

Thu hồi vì “quy hoạch dự kiến” nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm;
Thu hồi theo “chủ trương miệng” hoặc văn bản nội bộ;
Thu hồi để “tạo quỹ đất” khi chưa đủ điều kiện pháp lý.

➡️ Thu hồi đất không đúng căn cứ sẽ không được coi là thu hồi đất đúng thẩm quyền cấp xã, dù quyết định có đúng người ký.

6.3. Không được ban hành quyết định thu hồi đất khi chưa hoàn tất điều kiện bắt buộc

UBND cấp xã không được thu hồi đất nếu chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

Chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
Chưa bố trí tái định cư trong trường hợp người dân phải di chuyển chỗ ở;
Chưa hoàn thành nghĩa vụ chi trả bồi thường theo phương án được duyệt.

Trong các trường hợp này, việc ban hành quyết định thu hồi đất bị coi là trái trình tự, làm phát sinh rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho cả cơ quan ban hành và người dân bị ảnh hưởng.

6.4. Không được cưỡng chế thu hồi đất khi chưa đủ điều kiện pháp lý

UBND cấp xã tuyệt đối không được cưỡng chế thu hồi đất nếu:

Quyết định thu hồi đất đang bị khiếu nại, khởi kiện và chưa có kết quả giải quyết;
Chưa hoàn tất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
Chưa ban hành quyết định cưỡng chế riêng biệt theo đúng trình tự.

Cưỡng chế trong các trường hợp trên được xác định là hành vi trái luật, người sử dụng đất có quyền yêu cầu tạm dừng, hủy bỏ quyết định và bồi thường thiệt hại.

6.5. Không được thay thế thẩm quyền của UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh

Việc phân cấp không đồng nghĩa với thay thế toàn bộ thẩm quyền của cấp trên. UBND cấp xã không được:

Quyết định thu hồi đất thuộc thẩm quyền UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh;
Ban hành quyết định vượt ra ngoài phạm vi chuyển giao ghi nhận tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
Áp dụng thẩm quyền “suy đoán” trong trường hợp pháp luật chưa quy định rõ.

➡️ Mọi hành vi ban hành quyết định ngoài phạm vi này đều có nguy cơ bị xác định là vượt thẩm quyền thu hồi đất cấp xã, dẫn đến việc hủy quyết định thu hồi đất khi bị khiếu kiện.

⚠️ Lưu ý quan trọng cho người sử dụng đất

Khi nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất do UBND cấp xã ban hành, người dân nên đối chiếu nhanh 3 yếu tố:

Đúng đối tượng bị thu hồi
Đúng căn cứ pháp lý
Đúng trình tự – điều kiện

Nếu một trong ba yếu tố trên không bảo đảm, thì quyết định đó không được coi là thu hồi đất đúng thẩm quyền cấp xã, và người sử dụng đất hoàn toàn có quyền khiếu nại, khởi kiện để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

✅7. Người dân cần làm gì khi bị UBND cấp xã thu hồi đất?

Khi nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất, người dân cần:

Kiểm tra căn cứ pháp lý của quyết định;
Xác định rõ UBND cấp xã có quyền thu hồi đất không trong trường hợp của mình;
Kiểm tra phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
Thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính nếu phát hiện sai phạm.

Trong các trường hợp hồ sơ phức tạp, người dân nên tham vấn luật sư đất đai để tránh rủi ro pháp lý.

✅8. Kết luận

Từ ngày 01/7/2025, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, UBND xã thu hồi đất từ 01/7/2025 là hoàn toàn có căn cứ pháp lý trong các trường hợp luật định. Tuy nhiên, việc thu hồi đất chỉ hợp pháp khi đúng thẩm quyền, đúng căn cứ và đủ điều kiện bồi thường.

Việc hiểu đúng thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp xã giúp người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh tình trạng thu hồi trái luật và giảm thiểu tranh chấp phát sinh.

✅9. Các câu hỏi thường gặp❓

Hỏi: UBND xã có quyền thu hồi đất của cá nhân không❓
Có, nếu cá nhân thuộc các trường hợp quy định tại Điều 78, 79, 81, 82 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Hỏi: Thu hồi đất quốc phòng, an ninh cần điều kiện gì❓
Phải dựa trên Điều 78 hoặc 79, dự án có kế hoạch, quyết định đầu tư, và hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Hỏi: Dự án có phân kỳ tiến độ, UBND xã thu hồi thế nào❓
Thu hồi đất theo tiến độ của dự án đã được xác định trong văn bản chấp thuận đầu tư.

Hỏi: Ai phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư❓
Chủ tịch UBND cấp xã theo thẩm quyền được chuyển giao từ cấp huyện.

⚖️ CẦN KIỂM TRA TÍNH HỢP PHÁP CỦA QUYẾT ĐỊNH THU HỒI ĐẤT?

Nếu bạn đang nhận thông báo hoặc quyết định thu hồi đất do UBND cấp xã ban hành, đừng vội ký xác nhận hay bàn giao đất khi chưa được kiểm tra đầy đủ về thẩm quyền – căn cứ pháp lý – trình tự bồi thường.

Văn phòng Luật sư Dũng Trịnh hỗ trợ:

✔️ Rà soát đúng – sai thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp xã
✔️ Đánh giá nguy cơ thu hồi trái luật, vượt thẩm quyền
✔️ Tư vấn khiếu nại, khởi kiện hủy quyết định thu hồi đất
✔️ Đại diện làm việc với UBND, Trung tâm phát triển quỹ đất, Tòa án
✔️ Bảo vệ tối đa quyền sử dụng đất và quyền tài sản hợp pháp

⚠️ Tư vấn trực tiếp bởi Luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai – hành chính

☎️ Hotline/Telegram/Zalo: 0969 566 766|0338 919 686|

Website: https://luatdungtrinh.vn|

Email:luatdungtrinh@gmail.com|

Kiểm tra sớm – tránh mất đất oan – đúng luật ngay từ đầu

Tags

5/5 - (2 Đánh giá)