Tranh chấp chia di sản thừa kế quyền sử dụng đất chưa có Sổ đỏ?

✅Tranh chấp chia di sản thừa kế quyền sử dụng đất: Tòa án xác định đất chưa có Sổ đỏ vẫn là di sản thừa kế

Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh đã xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp về thừa kế tài sản giữa các thành viên trong một gia đình có 03 phần đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vụ án đặt ra nhiều vấn đề đáng chú ý về xác định di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa có Sổ đỏ, thời hiệu khởi kiện chia di sản, hàng thừa kế và việc phân chia đất có tài sản của một người thừa kế đang quản lý, sử dụng.

Bản án số 86/2025/DS-PT ngày 25/02/2025 của TAND tỉnh Tây Ninh đã không chấp nhận kháng cáo của các đương sự và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

✅1. Tóm tắt vụ án tranh chấp chia di sản thừa kế quyền sử dụng đất

Cha mẹ của bà Lê Thị V là cụ Lê Văn C, sinh năm 1921, chết năm 1987 và cụ Nguyễn Thị T4, sinh năm 1930, chết năm 2006. Hai cụ có 08 người con và không để lại di chúc.

Sau khi cha mẹ qua đời, còn lại 03 phần đất tại ấp R, xã T, huyện G, tỉnh Tây Ninh gồm:

• Thửa đất số 165, diện tích theo hồ sơ cũ 693,7 m²;

• Thửa đất số 108, diện tích 707,8 m²;

• Thửa đất số 119, diện tích 2.961,8 m².

Các thửa đất đều thuộc tờ bản đồ số 72 và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo lời khai của các đương sự, cha mẹ để lại các phần đất này cho con trai út là ông Lê Văn Đ2 quản lý, với chủ trương để người con nào khó khăn có thể về sinh sống.

Bà Lê Thị Đ sau đó sử dụng một phần đất để xây nhà và sinh sống từ khoảng năm 1990. Khi phát hiện các phần đất chưa được cấp giấy chứng nhận, giữa các anh chị em phát sinh tranh chấp.

Bà Lê Thị V khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế theo pháp luật, đề nghị 08 người con được hưởng phần bằng nhau và ưu tiên giao cho bà Đ phần đất có căn nhà đang sử dụng.

Bạn có thể xem chi tiết bản án Tranh chấp chia di sản thừa kế quyền sử dụng đất TẠI ĐÂY

✅2. Quan điểm của các bên về nguồn gốc đất tranh chấp

Bà Lê Thị V yêu cầu chia thừa kế

Bà V cho rằng cha mẹ đã chết không để lại di chúc, trong khi 03 phần đất vẫn còn và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo bà V, đây là tài sản do cha mẹ để lại nên phải được xác định là di sản thừa kế và chia cho 08 người con theo quy định pháp luật.

Bà đề nghị ưu tiên phần đất có nhà cho bà Đ nhưng yêu cầu giá trị tài sản trên đất của bà Đ phải được tính toán khi phân chia.

Bà Lê Thị Đ cho rằng đất đã được cha mẹ cho

Ngược lại, bà Đ không đồng ý chia thừa kế.

Bà cho rằng từ năm 1985, cha mẹ đã chia đất cho các con. Riêng bà được chia nhiều phần đất, trong đó có thửa 108 và 165. Đến năm 1996, bà nhờ ông Lê Văn Đ1 làm thủ tục và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 07 thửa.

Bà Đ cho rằng 03 phần đất hiện đang tranh chấp thực chất cũng nằm trong phần đất cha mẹ đã cho bà nhưng do việc kê khai, đăng ký trước đây không đầy đủ nên chưa được cấp giấy.

Đối với một phần thửa 119, bà Đ cho rằng bà Lê Thị T1 trước đó được cha mẹ cho, sau đó chuyển nhượng lại cho bà bằng giấy tay vào năm 2001. Bà đã sử dụng ổn định trong thời gian dài và không có người tranh chấp.

Ông Lê Văn Đ2 xác nhận đây là đất cha mẹ để lại

Ông Đ2 có quan điểm khác với bà Đ.

Ông xác nhận cha mẹ đã phân chia đất cho các con nhưng 03 phần đất đang tranh chấp là phần còn lại cha mẹ để ông quản lý. Theo ông Đ2, cha mẹ có nguyện vọng để phần đất này cho những người con gặp khó khăn về ở.

Ông đồng ý với yêu cầu chia thừa kế của bà V và đề nghị chia 03 phần đất cho 08 anh chị em. Ông cũng mong muốn được nhận một phần đất tại thửa 119.

Một số người con khác của cụ C và cụ T4 cũng xác nhận nguồn gốc đất là của cha mẹ và đồng ý chia thừa kế nếu Tòa án xác định đây là di sản.

✅3. Bản án sơ thẩm giải quyết tranh chấp như thế nào?

TAND huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh tại Bản án dân sự sơ thẩm số 259/2024/DS-ST ngày 27/9/2024 đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị V.

Theo bản án sơ thẩm:

• Bà Lê Thị V được chia 345 m² tại thửa 165;

• Ông Lê Văn Đ2 được chia 345 m² tại thửa 165;

• Bà Lê Thị Đ được giao thửa 108 và thửa 119 với tổng diện tích 2.865,3 m² cùng các tài sản trên đất;

• Các bên thực hiện nghĩa vụ thanh toán phần giá trị chênh lệch cho những người thừa kế khác.

Sau bản án sơ thẩm, bà Đ kháng cáo, đề nghị xác định toàn bộ 03 phần đất tranh chấp là tài sản của mình vì cho rằng cha mẹ đã cho bà từ trước.

Bà V, bà T2, bà T3 và ông Đ2 cũng kháng cáo, đề nghị giao lại 03 phần đất cho ông Đ2 để chia cho 08 anh chị em theo nguyện vọng của cha mẹ.

✅4. Tòa án xác định 03 thửa đất có phải là di sản thừa kế không?

Đây là vấn đề trọng tâm của vụ án.

Theo hồ sơ địa chính được cơ quan đăng ký đất đai và UBND xã cung cấp, thửa 165, diện tích 693,7 m², do ông Lê Văn Đ2 đăng ký trong hồ sơ địa chính; thửa 108, diện tích 707,8 m², do bà Lê Thị Đ đăng ký; còn thửa 119, diện tích 2.961,8 m² không có người đăng ký tên trong hồ sơ địa chính.

Kết quả đối chiếu hồ sơ địa chính còn thể hiện các thửa đất này có nguồn gốc liên quan đến cụ Lê Văn C và ông Lê Văn Đ2. Hồ sơ cũng không tìm thấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho các chủ sử dụng đối với các thửa đang tranh chấp.

Từ các tài liệu này, Hội đồng xét xử xác định 03 thửa đất số 165, 108 và 119 là di sản do cụ C và cụ T4 để lại.

Tòa không chấp nhận lập luận của bà Đ rằng toàn bộ đất tranh chấp đã được cha mẹ tặng cho bà từ năm 1985. Lý do là phần đất mà bà Đ thực sự được tặng cho trước đây đã được kê khai, đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1996.

Trong khi đó, đối với phần đất còn lại, bà Đ không cung cấp được chứng cứ chứng minh việc cha mẹ đã tặng cho riêng bà.

Đất chưa có Sổ đỏ có thể được xác định là di sản thừa kế không?

Vụ án cho thấy việc một phần đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc không thể xác định đó là di sản thừa kế.

Trong trường hợp này, Tòa án căn cứ vào nguồn gốc hình thành đất, hồ sơ địa chính, quá trình quản lý sử dụng và các chứng cứ khác để xác định quyền sử dụng đất là tài sản do cha mẹ để lại.

Đây là điểm đáng chú ý đối với các tranh chấp chia thừa kế quyền sử dụng đất chưa có Sổ đỏ.

✅5. Giấy tay chuyển nhượng đất thừa kế có được công nhận không?

Một phần thửa 119 trước đây được xác định là đất cha mẹ cho bà T1. Sau đó, năm 2001, bà T1 lập giấy tay chuyển nhượng phần đất này cho bà Đ.

Tòa án nhận định bà T1 cũng là người được cha mẹ tặng cho đất như các người con khác. Tuy nhiên, phần đất này chưa được cấp giấy và trước đó có nguồn gốc do cụ C kê khai, đăng ký.

Do đó, giao dịch chuyển nhượng bằng giấy tay giữa bà T1 và bà Đ không có hiệu lực.

Tòa án đồng thời ghi nhận trong vụ án này bà T1 và bà Đ không tranh chấp với nhau về việc chuyển nhượng.

Điểm cần lưu ý là việc một người được gia đình thỏa thuận cho sử dụng đất không mặc nhiên đồng nghĩa người đó có đầy đủ quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất. Khi tài sản vẫn được xác định là di sản chưa chia, việc một đồng thừa kế tự ý chuyển nhượng cho người khác có thể phát sinh tranh chấp về hiệu lực giao dịch.

✅6. Thời hiệu khởi kiện chia di sản của người chết từ lâu được xác định thế nào?

Một vấn đề quan trọng khác là thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế.

Cụ Lê Văn C chết năm 1987, còn cụ Nguyễn Thị T4 chết năm 2006. Bà Đ yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu đối với phần di sản của cụ C.

Hội đồng xét xử căn cứ quy định về thời hiệu đối với di sản là bất động sản và xác định thời hiệu yêu cầu chia di sản của cụ C đã hết.

Đối với phần di sản của cụ T4 thì thời hiệu vẫn còn tại thời điểm bà V khởi kiện ngày 28/11/2023.

Theo đó, Tòa án không chia phần di sản thuộc cụ C vì thời hiệu đã hết, đồng thời xử lý phần tài sản thuộc cụ T4 theo quy định về thừa kế theo pháp luật.

Đây là điểm rất đáng chú ý trong các vụ tranh chấp chia di sản thừa kế nhà đất khi cha mẹ đã chết nhiều năm: thời điểm chết của từng người để lại di sản có thể dẫn tới việc áp dụng thời hiệu khác nhau.

✅7. Ai thuộc hàng thừa kế trong vụ án?

Cụ C và cụ T4 có 08 người con:

1. Bà Lê Thị T;

2. Bà Lê Thị T1;

3. Bà Lê Thị T2;

4. Ông Lê Văn Đ1;

5. Bà Lê Thị V;

6. Bà Lê Thị Đ;

7. Bà Lê Thị T3;

8. Ông Lê Văn Đ2.

Hai cụ không có con riêng, con nuôi. Tòa án xác định 08 người con thuộc hàng thừa kế thứ nhất của cụ C và cụ T4.

Tuy nhiên, việc xác định hàng thừa kế không đồng nghĩa tất cả những người này đều được nhận hiện vật như nhau. Khi chia di sản, Tòa án còn phải xem xét thời hiệu, nguồn gốc tài sản, công sức quản lý, tài sản trên đất và nguyện vọng của các bên.

✅8. Vì sao bà Đ được giao phần đất có nhà và cây trồng?

Theo kết quả xem xét, thẩm định và định giá, trên thửa 108 và 119 có nhiều tài sản do bà Đ tạo lập, quản lý và sử dụng, gồm nhà ở, nhà tạm, công trình phụ, cây cao su và nhiều loại cây trồng khác.

Riêng có 129 cây cao su được trồng khoảng năm 2011, cùng các tài sản khác trên đất.

Tòa án cho rằng việc giao diện tích 2.865,3 m² tại thửa 108 và 119 cho bà Đ tiếp tục quản lý, sử dụng là phù hợp vì trên phần đất này có nhiều tài sản của bà.

Thay vì chia nhỏ đất dẫn đến ảnh hưởng đến việc sử dụng các công trình, Tòa án thực hiện việc chia bằng hiện vật đối với phần đất phù hợp và thanh toán giá trị chênh lệch cho những người thừa kế khác.

✅9. Công sức quản lý, sử dụng đất được Tòa án xem xét

Bà Đ đã quản lý, sử dụng đất trong thời gian dài, xây dựng nhà ở, công trình phụ và trồng cây trên đất.

Hội đồng xét xử xác định trong phần di sản của cụ T4 có tính đến công sức gìn giữ của bà Đ từ năm 1990 đến thời điểm giải quyết vụ án.

Do đó, cấp sơ thẩm chia cho bà Đ 02 kỷ phần từ di sản của cụ T4. Ngoài ra, bà T1 và ông Đ1 tự nguyện nhường phần được hưởng cho bà Đ.

Kết quả, bà Đ được hưởng tổng cộng 04 kỷ phần trên 09 kỷ phần di sản của cụ T4. Mỗi kỷ phần có giá trị khoảng 255.974.000 đồng.

Điều này cho thấy trong tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, việc một người đang trực tiếp quản lý, sử dụng di sản trong thời gian dài có thể là một yếu tố được Tòa án xem xét khi phân chia, nhưng không đương nhiên làm phát sinh quyền sở hữu toàn bộ di sản.

✅10. Tòa án chia đất và giá trị tài sản như thế nào?

Tại cấp phúc thẩm, Tòa án giữ nguyên bản án sơ thẩm nhưng phần quyết định được thể hiện cụ thể theo diện tích thực tế.

Phần đất giao cho bà Lê Thị V

Bà V được chia 341,6 m² tại một phần thửa 165, tờ bản đồ số 72.

Phần đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phần đất giao cho ông Lê Văn Đ2

Ông Đ2 được chia 341,6 m² tại một phần thửa 165, tờ bản đồ số 72.

Phần đất cũng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phần đất giao cho bà Lê Thị Đ

Bà Đ được hưởng phần di sản của cụ C theo quy định về thời hiệu và được chia phần di sản của cụ T4 tại thửa 108 và 119 với diện tích 2.865,3 m², cùng các tài sản trên đất.

Tòa án kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà V, bà Đ và ông Đ2 đối với phần diện tích được chia theo bản án.

✅11. Các bên phải thanh toán chênh lệch giá trị bao nhiêu?

Do việc chia di sản bằng hiện vật không làm cho giá trị phần thừa kế của mỗi người hoàn toàn bằng nhau, Tòa án xác định nghĩa vụ thanh toán phần giá trị chênh lệch.

Cụ thể:

• Bà Lê Thị Đ phải thanh toán cho bà Lê Thị T 255.974.000 đồng và bà Lê Thị T2 195.097.000 đồng.

• Ông Lê Văn Đ2 phải thanh toán cho bà Lê Thị T2 60.877.000 đồng và bà Lê Thị T3 97.549.000 đồng.

• Bà Lê Thị V phải thanh toán cho bà Lê Thị T3 158.426.000 đồng.

Như vậy, Tòa án không đơn thuần chia đất theo diện tích mà còn thực hiện cân đối giá trị các kỷ phần thừa kế.

✅12. Kết quả xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp thừa kế đất

Sau khi xem xét toàn bộ hồ sơ, chứng cứ và tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị Đ, bà Lê Thị V, bà Lê Thị T2, bà Lê Thị T3 và ông Lê Văn Đ2.

Tòa án giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 259/2024/DS-ST ngày 27/9/2024 của TAND huyện Gò Dầu.

Bản án phúc thẩm xác định:

• 03 phần đất tranh chấp có nguồn gốc từ cha mẹ;

• Đây là di sản thừa kế của cụ C và cụ T4;

• Phần di sản của cụ C đã hết thời hiệu yêu cầu chia;

• Phần di sản của cụ T4 được chia theo pháp luật;

• Bà Đ được giao phần đất có nhiều tài sản do bà đang quản lý, sử dụng;

• Bà V và ông Đ2 được chia một phần đất tại thửa 165;

• Các bên có nghĩa vụ thanh toán giá trị chênh lệch cho nhau;

• Cơ quan có thẩm quyền được kiến nghị xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người được chia đất theo bản án.

✅13. Chi phí tố tụng và án phí

Tổng chi phí đo đạc, xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 32.200.000 đồng. Bà V đã nộp và thanh toán trước; các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho bà V theo phần trách nhiệm được Tòa án xác định.

Về án phí dân sự sơ thẩm:

• Bà V phải chịu 12.798.700 đồng;

• Bà Đ phải chịu 42.716.800 đồng;

• Bà T3 phải chịu 12.798.700 đồng;

• Bà T, bà T2 và ông Đ2 được miễn án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.

Bà Đ, bà V và bà T3 mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào khoản tạm ứng đã nộp.

✅14. Những vấn đề pháp lý đáng chú ý từ bản án

Thứ nhất, đất chưa có Sổ đỏ vẫn có thể là di sản thừa kế

Việc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là căn cứ duy nhất để xác định một phần đất có phải di sản hay không.

Trong vụ án này, Tòa án căn cứ nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính, quá trình đăng ký và các chứng cứ liên quan để xác định quyền sử dụng đất là tài sản do cha mẹ để lại.

Thứ hai, người đang sử dụng đất không đương nhiên trở thành chủ sử dụng hợp pháp

Bà Đ sử dụng một phần đất từ khoảng năm 1990 và cho rằng cha mẹ đã cho đất. Tuy nhiên, Tòa án không chấp nhận chỉ dựa trên lời khai khi không có chứng cứ chứng minh việc tặng cho đối với phần đất tranh chấp.

Do đó, quá trình sử dụng đất lâu dài không phải lúc nào cũng đủ để chứng minh quyền sử dụng đất thuộc riêng người đang chiếm hữu, quản lý.

Thứ ba, phải xem xét thời hiệu đối với từng người để lại di sản

Trong cùng một vụ án, cụ C chết năm 1987 và cụ T4 chết năm 2006. Tòa án xác định thời hiệu đối với phần di sản của cụ C đã hết nhưng phần di sản của cụ T4 vẫn được giải quyết.

Vì vậy, khi khởi kiện chia di sản thừa kế, cần xác định chính xác thời điểm mở thừa kế của từng người để lại di sản.

Thứ tư, tài sản của người đang sử dụng đất có thể ảnh hưởng đến cách chia hiện vật

Trên thửa 108 và 119 có nhà ở, công trình phụ và cây trồng của bà Đ. Tòa án lựa chọn giao phần đất này cho bà Đ tiếp tục sử dụng và thực hiện việc thanh toán giá trị chênh lệch cho các đồng thừa kế.

Cách giải quyết này giúp hạn chế việc phải tháo dỡ hoặc chia cắt công trình, đồng thời bảo đảm giá trị phần thừa kế của những người khác.

✅15. Kết luận về vụ án tranh chấp chia di sản thừa kế quyền sử dụng đất

Bản án số 86/2025/DS-PT của TAND tỉnh Tây Ninh là vụ án đáng chú ý về tranh chấp chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Điểm quan trọng trong phán quyết là Tòa án không chỉ dựa vào việc ai đang trực tiếp quản lý đất mà xem xét tổng thể nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính, quá trình kê khai đăng ký, chứng cứ về việc tặng cho, thời hiệu thừa kế và tài sản được tạo lập trên đất.

Trong vụ án, phần đất được xác định là di sản của cha mẹ dù chưa được cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, do thời hiệu đối với phần di sản của người cha đã hết nên phần tài sản này không được chia theo yêu cầu của nguyên đơn. Phần di sản của người mẹ còn thời hiệu được chia theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, đồng thời có xem xét công sức quản lý, bảo quản di sản và việc các đồng thừa kế tự nguyện nhường phần được hưởng.

Bản án phúc thẩm giữ nguyên kết quả sơ thẩm, giao phần đất có nhiều tài sản cho bà Đ tiếp tục quản lý, chia một phần đất tại thửa 165 cho bà V và ông Đ2, đồng thời buộc các bên thanh toán phần giá trị chênh lệch theo kỷ phần được hưởng. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Lưu ý: Nội dung trên được biên tập, rút gọn từ Bản án số 86/2025/DS-PT ngày 25/02/2025 của TAND tỉnh Tây Ninh. Khi sử dụng bản án làm căn cứ tư vấn hoặc giải quyết một vụ việc cụ thể, cần đối chiếu đầy đủ hồ sơ, chứng cứ và quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm phát sinh tranh chấp.

☎️ Liên hệ luật sư Hotline/Telegram/Zalo: 0338 919 686 | 0969 566 766

Website: https://luatdungtrinh.vn|

Email:luatdungtrinh@gmail.com|