Thu hồi đất Khi nào áp dụng giá bồi thường, khi nào được thỏa thuận?

✅Thu hồi đất: Khi nào áp dụng giá bồi thường, khi nào được thỏa thuận?

Thu hồi đất là vấn đề nhạy cảm, tác động trực tiếp đến quyền lợi kinh tế, nơi ăn chốn ở sinh hoạt của người sử dụng đất. Trên thực tế, không ít trường hợp người dân cho rằng mình có quyền thỏa thuận giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong khi cơ quan có thẩm quyền lại áp dụng giá bồi thường theo bảng giá đất hoặc phương án do Nhà nước quyết định. Sự khác biệt này thường dẫn đến khiếu nại, tranh chấp kéo dài, xuất phát từ việc chưa hiểu đúng trường hợp nào pháp luật cho phép thỏa thuận giá và trường hợp nào buộc phải áp dụng giá bồi thường.

Pháp luật đất đai hiện hành không áp dụng một cơ chế bồi thường duy nhất cho mọi trường hợp thu hồi đất. Tùy thuộc vào mục đích thu hồi, chủ thể thực hiện dự án và hình thức sử dụng đất, quyền của người sử dụng đất có thể dừng lại ở việc nhận bồi thường theo quyết định của Nhà nước hoặc được tham gia thương lượng, thỏa thuận về giá. Việc phân biệt rõ hai cơ chế này có ý nghĩa quan trọng, giúp người dân chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, đồng thời tránh những kỳ vọng không phù hợp với quy định pháp luật.

Bài viết dưới đây Luật Dũng Trịnh phân tích cụ thể trường hợp nào áp dụng giá bồi thường, trường hợp nào người sử dụng đất được thỏa thuận giá khi thu hồi đất, trên cơ sở các quy định pháp luật đất đai hiện hành và thực tiễn áp dụng, nhằm giúp bạn đọc có cái nhìn rõ ràng, chính xác và dễ áp dụng trong từng tình huống cụ thể.

✅1. Khi nào người sử dụng đất được thỏa thuận giá bồi thường? khi nhà nước thu hồi đất

Về nguyên tắc, người sử dụng đất không mặc nhiên có quyền thỏa thuận giá bồi thường trong mọi trường hợp thu hồi đất. Quyền thỏa thuận chỉ phát sinh khi việc sử dụng đất cho dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo thẩm quyền hành chính, mà được thực hiện thông qua cơ chế thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất.

Cụ thể, người sử dụng đất được tham gia thỏa thuận về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá thuê đất hoặc các khoản hỗ trợ khác khi dự án thuộc trường hợp do doanh nghiệp, tổ chức kinh tế thực hiện và phải tự thỏa thuận với người dân để có quỹ đất, thay vì áp dụng quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Trong những trường hợp này, giá đất không bị ràng buộc bởi bảng giá đất hoặc phương án bồi thường do cơ quan nhà nước phê duyệt, mà được xác lập trên cơ sở thương lượng, phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu của các bên.

Ngược lại, đối với các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người sử dụng đất không có quyền thỏa thuận giá bồi thường. Khi đó, mức bồi thường về đất được xác định theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm thu hồi đất, kèm theo các khoản hỗ trợ, tái định cư theo quy định pháp luật.

Việc phân biệt rõ thu hồi đất theo quyết định hành chính và tạo quỹ đất thông qua thỏa thuận có ý nghĩa then chốt trong thực tiễn. Nếu xác định đúng bản chất pháp lý của dự án ngay từ đầu, người sử dụng đất sẽ biết được mình có quyền thương lượng giá hay chỉ có quyền yêu cầu bồi thường đúng, đủ theo quy định, từ đó lựa chọn cách bảo vệ quyền lợi phù hợp, tránh khiếu nại kéo dài nhưng không đạt hiệu quả.

Căn cứ pháp lý?

Căn cứ Điều 127 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

• Dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng.
• Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (chỉ được thỏa thuận với đất ở).
• Không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước hoặc Nhà nước thu hồi đất nhưng nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận.

Căn cứ Điều 62 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, việc thỏa thuận này giúp cân bằng lợi ích giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất, đồng thời hạn chế phân hóa giàu nghèo.

Tình huống thực tế:
Trong thực tiễn, nhiều dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Chủ đầu tư khi đó phải tự thỏa thuận với từng hộ dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Không ít trường hợp, người dân ban đầu cho rằng mình “bị thu hồi đất” nên chấp nhận mức giá thấp, trong khi về bản chất đây là quan hệ dân sự hoàn toàn có quyền thương lượng.

Góc nhìn từ thực tiễn xét xử:
Tòa án trong nhiều vụ án dân sự đã xác định rõ: việc dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư không đồng nghĩa với việc Nhà nước được thu hồi đất. Nếu không có quyết định thu hồi đất hợp pháp, thì chủ đầu tư không thể áp đặt giá và người sử dụng đất có toàn quyền từ chối giao đất khi chưa đạt được thỏa thuận.

✅2. Phân biệt bồi thường theo giá Nhà nước và thỏa thuận giá khi thu hồi đất

Trong thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai, nhiều vướng mắc phát sinh do người sử dụng đất chưa phân biệt rõ hai cơ chế hoàn toàn khác nhau: bồi thường theo quyết định của Nhà nước khi thu hồi đất và thỏa thuận giá giữa chủ đầu tư với người sử dụng đất. Việc nhầm lẫn hai cơ chế này dễ dẫn đến kỳ vọng không phù hợp, thậm chí khiếu nại kéo dài nhưng không đạt kết quả như mong muốn.

Về bản chất, bồi thường theo giá Nhà nước là hệ quả của một quyết định hành chính thu hồi đất, trong khi thỏa thuận giá phát sinh từ quan hệ dân sự tự nguyện, nơi các bên có quyền thương lượng và quyết định mức giá phù hợp với điều kiện thị trường. Sự khác biệt này thể hiện rõ qua các tiêu chí sau:

Từ bảng so sánh trên có thể thấy, giá bồi thường theo Nhà nước và giá thỏa thuận không phải là hai cách tính giá song song để người dân lựa chọn, mà phụ thuộc hoàn toàn vào bản chất pháp lý của dự án và hình thức thu hồi đất. Chỉ khi dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất mới có quyền tham gia thương lượng giá với chủ đầu tư.

Trong thực tế, trước khi chấp nhận mức bồi thường hoặc tiến hành thương lượng, người sử dụng đất cần xác định rõ dự án đang được triển khai theo cơ chế nào, ai là chủ thể thực hiện thu hồi đất và căn cứ pháp lý áp dụng. Đây là bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh nhầm lẫn giữa quyền được bồi thường và quyền được thỏa thuận giá trong các tình huống thu hồi đất cụ thể.

Án lệ và thực tiễn áp dụng:
Trong các vụ án hành chính liên quan đến thu hồi đất, Tòa án thường bác yêu cầu “đòi thỏa thuận giá” của người khởi kiện khi xác định rằng Nhà nước đã thu hồi đất đúng thẩm quyền, đúng mục đích công cộng. Lập luận của Tòa án nhất quán ở điểm: khi quan hệ đã là quan hệ hành chính thì không thể áp dụng cơ chế thương lượng dân sự.

Ngược lại, trong các tranh chấp dân sự giữa người dân và doanh nghiệp, Tòa án lại nhấn mạnh nguyên tắc tự do thỏa thuận. Nếu không có quyết định thu hồi đất, doanh nghiệp không có quyền yêu cầu giao đất bằng bất kỳ hình thức cưỡng chế nào, kể cả khi dự án đã được phê duyệt.

→ Thực tiễn xét xử cho thấy ranh giới giữa hai cơ chế được xác định rất rõ, không có “vùng xám” để áp dụng linh hoạt theo mong muốn của một bên.

✅3. Thu hồi đất cho dự án đầu tư có được thỏa thuận giá không?

Không phải mọi dự án đầu tư đều dẫn đến quyền được thỏa thuận giá của người sử dụng đất. Trên thực tế, việc có được thỏa thuận hay không phụ thuộc trực tiếp vào tính chất pháp lý của dự án và cơ chế tạo lập quỹ đất mà dự án đó áp dụng.

Đối với các dự án đầu tư thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, chẳng hạn như dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định pháp luật đất đai, người sử dụng đất không có quyền thỏa thuận giá. Khi đó, việc thu hồi đất được thực hiện bằng quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền, và mức bồi thường về đất được xác định theo giá đất cụ thể do Nhà nước quyết định, kèm theo các khoản hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Ngược lại, đối với các dự án đầu tư của doanh nghiệp không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, chủ đầu tư không thể yêu cầu cơ quan nhà nước thu hồi đất thay mình mà phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, giá đất hoàn toàn do các bên thương lượng, người sử dụng đất có quyền chấp nhận hoặc từ chối nếu mức giá không phù hợp.

Điểm cần đặc biệt lưu ý là tên gọi “dự án đầu tư” không phải là căn cứ để xác định quyền thỏa thuận giá. Cùng là dự án đầu tư, nhưng nếu dự án được xếp vào nhóm Nhà nước thu hồi đất thì áp dụng cơ chế bồi thường theo giá Nhà nước; nếu không thuộc nhóm này thì bắt buộc phải thực hiện thông qua thỏa thuận dân sự. Việc xác định sai bản chất dự án dễ dẫn đến hiểu nhầm rằng người dân “bị thu hồi đất cho dự án” thì đương nhiên không được thương lượng, trong khi thực tế nhiều dự án chỉ có thể triển khai khi đạt được thỏa thuận với người sử dụng đất.

Vì vậy, trước khi chấp nhận phương án bồi thường hoặc tiến hành thương lượng giá, người sử dụng đất cần xem xét kỹ quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định thu hồi đất (nếu có) và căn cứ pháp lý mà cơ quan nhà nước hoặc chủ đầu tư viện dẫn. Đây là cơ sở quan trọng để xác định mình đang ở vị thế được bồi thường theo giá Nhà nước hay có quyền thỏa thuận giá với chủ đầu tư, từ đó lựa chọn cách bảo vệ quyền lợi phù hợp

Tình huống thường gặp:

Một số địa phương áp dụng hình thức “vận động người dân bàn giao đất cho dự án”, kèm theo thông tin rằng nếu không bàn giao thì Nhà nước sẽ thu hồi đất. Trên thực tế, nhiều dự án trong số này chưa đủ điều kiện pháp lý để Nhà nước thu hồi đất, nhưng người dân vì thiếu thông tin đã chấp nhận mức giá thấp hơn giá thị trường.

Bài học từ thực tiễn giải quyết khiếu nại:
Trong nhiều trường hợp, sau khi rà soát hồ sơ pháp lý dự án, cơ quan có thẩm quyền buộc phải thừa nhận rằng dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, dẫn đến việc phương án “bồi thường” ban đầu không còn căn cứ. Khi đó, chủ đầu tư buộc phải quay lại đàm phán thỏa thuận giá với người sử dụng đất.

→ Đây là ví dụ điển hình cho thấy: xác định đúng cơ chế áp dụng ngay từ đầu có ý nghĩa quyết định đối với quyền lợi của người dân.

✅4. Bồi thường không thỏa đáng người dân có được từ chối bàn giao đất không?

Người sử dụng đất bắt buộc giao đất trong các trường hợp thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh, hoặc phát triển kinh tế - xã hội. Nếu không bàn giao, Nhà nước có quyền cưỡng chế thu hồi đất theo Điều 87 và 89 Luật Đất đai 2024.

Ngược lại, nếu bồi thường sai quy định, người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.

Khiếu nại, tố cáo việc bồi thường khi thu hồi đất không phù hợp

Căn cứ Điều 237 Luật Đất đai 2024, người dân có quyền khiếu nại về quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về bồi thường.

✅5. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được thỏa thuận giá

Trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo thẩm quyền hành chính, người sử dụng đất không có quyền thỏa thuận giá bồi thường, dù giá thị trường tại khu vực có thể cao hơn mức bồi thường được áp dụng. Đây là nguyên tắc xuyên suốt của pháp luật đất đai nhằm bảo đảm tính thống nhất trong quản lý đất đai và thực hiện các mục tiêu công.

Cụ thể, người sử dụng đất không được thỏa thuận giá khi Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, bao gồm xây dựng công trình quân sự, an ninh hoặc các công trình phục vụ trực tiếp nhiệm vụ bảo vệ Tổ quốc.

• Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, như xây dựng kết cấu hạ tầng giao thông, công trình công cộng, chỉnh trang đô thị theo quy hoạch đã được phê duyệt.

• Thu hồi đất theo quyết định hành chính hợp pháp, trong đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền trực tiếp ban hành quyết định thu hồi đất đối với từng người sử dụng đất.

Trong các trường hợp này, mức bồi thường về đất được xác định theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm thu hồi đất. Người sử dụng đất có quyền yêu cầu bồi thường đúng, đủ, được xem xét hỗ trợ và bố trí tái định cư nếu đủ điều kiện, nhưng không có quyền yêu cầu thương lượng về giá đất.

Trên thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh do nhầm lẫn giữa việc thu hồi đất cho dự án và việc chủ đầu tư tự thỏa thuận tạo lập quỹ đất. Nếu đã có quyết định thu hồi đất của Nhà nước đúng thẩm quyền và đúng căn cứ pháp luật, thì việc yêu cầu thỏa thuận giá sẽ không có cơ sở pháp lý để giải quyết.

Thực tiễn tranh chấp phổ biến:
Người dân thường so sánh giá bồi thường với giá giao dịch trên thị trường và cho rằng mức bồi thường là “không thỏa đáng”, từ đó yêu cầu được thương lượng lại giá. Tuy nhiên, trong các vụ án hành chính, Tòa án thường chỉ xem xét tính hợp pháp của việc xác định giá đất cụ thể, chứ không xem xét yêu cầu thương lượng giá.

Kinh nghiệm thực tiễn:
Những vụ khiếu nại, khởi kiện có kết quả tích cực thường không đi theo hướng đòi thỏa thuận giá, mà tập trung vào các vấn đề như:

• Xác định sai loại đất;

• Áp dụng sai thời điểm giá đất;

• Thiếu hoặc sai sót trong phương án hỗ trợ, tái định cư.

→ Điều này cho thấy, trong cơ chế thu hồi đất của Nhà nước, chiến lược pháp lý đúng quan trọng hơn việc so sánh giá thị trường.

✅6. Câu hỏi thường gặp về thỏa thuận giá bồi thường khi thu hồi đất❓

❓ Nhà nước thu hồi đất thì người dân có được thỏa thuận giá không?

Không. Khi Nhà nước thu hồi đất theo quyết định hành chính hợp pháp, người sử dụng đất không có quyền thỏa thuận giá, mà chỉ được bồi thường theo giá đất cụ thể do Nhà nước quyết định, kèm theo các khoản hỗ trợ theo quy định.

❓ Dự án do doanh nghiệp thực hiện thì có luôn được thỏa thuận giá không?

Không phải mọi dự án của doanh nghiệp đều được thỏa thuận giá. Chỉ những dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất thì doanh nghiệp mới phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng hoặc thuê quyền sử dụng đất.

❓ Giá bồi thường của Nhà nước thấp hơn giá thị trường thì có thể yêu cầu thương lượng lại không?

Người sử dụng đất không thể yêu cầu thương lượng lại giá nếu thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, người dân có quyền khiếu nại, khởi kiện nếu cho rằng việc xác định giá đất cụ thể, phương án bồi thường, hỗ trợ không đúng quy định pháp luật.

❓ Không đồng ý với mức bồi thường thì có bị thu hồi đất không?

Nếu việc thu hồi đất và phương án bồi thường được ban hành đúng thẩm quyền, đúng trình tự, thủ tục, thì đất vẫn bị thu hồi dù người sử dụng đất chưa đồng ý. Khi đó, quyền của người dân là khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định, không phải là quyền thỏa thuận giá.

❓ Làm sao để biết mình thuộc trường hợp được thỏa thuận hay không?

Người sử dụng đất cần kiểm tra quyết định thu hồi đất (nếu có), chủ thể thực hiện dự án và căn cứ pháp lý của dự án. Đây là yếu tố quyết định việc áp dụng cơ chế bồi thường theo giá Nhà nước hay cơ chế thỏa thuận giá.

✅7. Kết luận

Qua phân tích có thể thấy, việc áp dụng giá bồi thường theo Nhà nước hay cơ chế thỏa thuận giá khi thu hồi đất không phải là quyền lựa chọn của người sử dụng đất, mà phụ thuộc hoàn toàn vào bản chất pháp lý của dự án và hình thức thu hồi đất. Khi Nhà nước thu hồi đất theo thẩm quyền hành chính vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người sử dụng đất không có quyền thỏa thuận giá, mà chỉ được bồi thường theo giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định, kèm theo các chính sách hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Ngược lại, trong trường hợp dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, việc tạo lập quỹ đất phải được thực hiện thông qua thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất. Khi đó, người dân có quyền thương lượng về giá và các điều kiện liên quan, và chỉ phát sinh giao dịch khi các bên đạt được sự thống nhất. Việc hiểu đúng ranh giới giữa hai cơ chế này giúp người sử dụng đất tránh nhầm lẫn về quyền lợi, đồng thời có định hướng xử lý phù hợp ngay từ đầu, thay vì khiếu nại kéo dài nhưng không đúng căn cứ pháp luật.

✅8. Góc nhìn luật sư và khuyến nghị thực tiễn

Từ thực tiễn tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai, nhiều trường hợp người sử dụng đất bị thiệt thòi không phải do quy định pháp luật, mà do xác định sai cơ chế áp dụng ngay từ giai đoạn đầu của dự án. Việc cho rằng “bị thu hồi đất cho dự án thì đương nhiên không được thương lượng” hoặc ngược lại, “dự án của doanh nghiệp thì chắc chắn được thỏa thuận giá”, đều là những nhận định chưa chính xác.

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, người sử dụng đất nên lưu ý ba điểm cốt lõi. Thứ nhất, cần xác định rõ có hay không quyết định thu hồi đất của Nhà nước và cơ quan nào ban hành quyết định đó. Thứ hai, phải làm rõ dự án thuộc nhóm Nhà nước thu hồi đất hay dự án buộc phải thỏa thuận tạo lập quỹ đất. Thứ ba, trong trường hợp áp dụng cơ chế bồi thường theo giá Nhà nước, cần tập trung kiểm tra tính hợp pháp của việc xác định giá đất cụ thể, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thay vì kỳ vọng vào quyền thương lượng giá.

Trong các tình huống có dấu hiệu phức tạp hoặc quyền lợi bị ảnh hưởng lớn, việc tham vấn ý kiến luật sư chuyên về đất đai ngay từ giai đoạn đầu sẽ giúp người sử dụng đất đánh giá đúng vị thế pháp lý của mình, lựa chọn phương án phù hợp và hạn chế rủi ro tranh chấp kéo dài. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi trước mắt, mà còn tránh những hệ quả pháp lý phát sinh về sau.

Luật sư Dũng Trịnh tư vấn pháp lý:

☎️ Hotline/Telegram/Zalo: 0969 566 766|0338 919 686|

Website: https://luatdungtrinh.vn|

Email:luatdungtrinh@gmail.com|