2025

Trịnh Văn Dũng
13/11/2025
305

Từ 01/7/2025, UBND cấp xã được cấp sổ đỏ và thu hồi đất như thế nào?

Luật Đất đai 2024 ra đời tạo ra bước chuyển căn bản trong mô hình phân quyền quản lý đất đai tại các địa phương, đặc biệt là ở cấp chính quyền cơ sở. Lần đầu tiên, UBND cấp xã được trao nhiều thẩm quyền thực chất hơn, từ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu cho đến quyết định thu hồi đất trong một số trường hợp cụ thể. Sự thay đổi này đã tác động và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụn đất, bởi cơ quan tiếp nhận và có thẩm quyền giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính, ban hành quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai đã không còn như trước đây.

Từ ngày 01/7/2025, khi Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn chính thức có hiệu lực, thẩm quyền UBND cấp xã theo Luật Đất đai 2024 được mở rộng rõ rệt. Nhiều công việc vốn thuộc UBND cấp huyện, như cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân hoặc thu hồi đất trong một số trường hợp, sẽ do Chủ tịch UBND cấp xã trực tiếp thực hiện. Nếu người dân không nắm rõ sự phân cấp này, việc nộp hồ sơ sai cơ quan, khiếu nại không đúng thẩm quyền hoặc phản ứng chậm trước một quyết định hành chính có thể dẫn đến hệ quả pháp lý bất lợi, thậm chí làm mất cơ hội bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp.

Trong bối cảnh đó, việc hiểu đúng “ai có quyền làm gì” không còn là vấn đề lý thuyết, mà là yếu tố then chốt để hạn chế rủi ro tranh chấp và khiếu kiện kéo dài. Bài viết này tập trung phân tích đúng thẩm quyền – đúng quy định pháp luật – đúng các rủi ro pháp lý thường gặp liên quan đến việc cấp sổ đỏ và thu hồi đất của UBND cấp xã từ ngày 01/7/2025, giúp người dân và người hành nghề pháp lý có cơ sở áp dụng luật một cách chính xác và an toàn.

✅I. Căn cứ pháp lý xác lập thẩm quyền UBND cấp xã theo Luật Đất đai 2024

Việc mở rộng thẩm quyền UBND cấp xã theo Luật Đất đai 2024 không phải là sự trao quyền mang tính “thử nghiệm”, mà được thiết kế dựa trên một hệ thống căn cứ pháp lý rõ ràng, có tính kế thừa và kiểm soát. Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã xác lập lại ranh giới thẩm quyền giữa các cấp chính quyền, trong đó cấp xã được giao nhiều quyền trực tiếp hơn nhưng đồng thời cũng phải chịu trách nhiệm pháp lý cao hơn trong quản lý đất đai tại địa phương.

1. Hệ thống văn bản pháp luật áp dụng

Trước hết, Luật Đất đai 2024 là nền tảng pháp lý cao nhất điều chỉnh toàn bộ hoạt động quản lý, sử dụng đất đai. Luật này thể hiện rõ định hướng phân quyền, giảm bớt sự tập trung thẩm quyền ở cấp huyện, đồng thời tăng vai trò của UBND cấp xã – nơi nắm rõ nhất hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc đất và tình trạng tranh chấp trên địa bàn.

Trên cơ sở Luật Đất đai 2024, Nghị định 151/2025/NĐ-CP được ban hành để cụ thể hóa thẩm quyền của từng cấp chính quyền. Nghị định này quy định chi tiết các trường hợp UBND cấp xã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được ban hành quyết định thu hồi đất, cũng như trách nhiệm của Chủ tịch UBND cấp xã trong tổ chức thực hiện và giải quyết khiếu nại phát sinh. Đây là căn cứ trực tiếp để xác định một quyết định hành chính về đất đai do cấp xã ban hành là hợp pháp hay không.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 còn quán triệt nguyên tắc phân cấp, phân quyền quản lý đất đai, gắn thẩm quyền với trách nhiệm và năng lực quản lý thực tế của từng cấp chính quyền. Theo nguyên tắc này, cấp nào trực tiếp quản lý, nắm giữ thông tin và tiếp xúc thường xuyên với người sử dụng đất thì cấp đó được trao thẩm quyền tương ứng, đồng thời phải chịu sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ hơn về tính hợp pháp của các quyết định ban hành.

2. Vì sao Luật Đất đai 2024 mở rộng thẩm quyền cho cấp xã?

Từ góc độ lập pháp, việc mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp xã xuất phát từ thực tiễn quản lý đất đai nhiều năm qua. Cấp huyện tuy có thẩm quyền rộng, nhưng lại không phải là cấp trực tiếp nắm rõ từng thửa đất, từng nguồn gốc sử dụng đất cụ thể. Trong khi đó, UBND cấp xã là cơ quan gần dân nhất, trực tiếp quản lý hồ sơ địa chính, chứng kiến quá trình sử dụng đất ổn định và là nơi đầu tiên phát sinh tranh chấp hoặc khiếu nại về đất đai.

Việc “đưa quyền về cơ sở” giúp rút ngắn quy trình hành chính, giảm tình trạng đùn đẩy trách nhiệm giữa các cấp và tạo điều kiện để người dân tiếp cận thủ tục đất đai thuận lợi hơn. Tuy nhiên, đi kèm với ưu điểm này là những rủi ro pháp lý không nhỏ. Nếu UBND cấp xã áp dụng sai quy định, ban hành quyết định vượt quá thẩm quyền hoặc không tuân thủ đúng trình tự, thủ tục theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thì các quyết định đó hoàn toàn có thể bị khiếu nại, khởi kiện và bị Tòa án hủy bỏ.

Chính vì vậy, việc mở rộng thẩm quyền UBND cấp xã theo Luật Đất đai 2024 không chỉ đặt ra yêu cầu đối với năng lực chuyên môn của cán bộ cấp xã, mà còn đòi hỏi người dân phải hiểu rõ căn cứ pháp lý để tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình ngay từ khi phát sinh quan hệ đất đai.

✅II. UBND cấp xã có quyền cấp sổ đỏ từ 01/7/2025

Căn cứ điểm h khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, UBND cấp xã có quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không vi phạm pháp luật.

Từ ngày 01/7/2025, một trong những thay đổi có tác động trực tiếp và dễ nhận thấy nhất của Luật Đất đai 2024 là việc UBND cấp xã cấp sổ đỏ từ 01/7/2025 cho hộ gia đình, cá nhân trong các trường hợp luật định. Quy định này nhằm rút ngắn quy trình hành chính, giảm áp lực cho cấp huyện, đồng thời trao quyền cho cấp chính quyền gần dân nhất trong việc xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, không phải mọi hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đều thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã, và việc hiểu sai phạm vi thẩm quyền này có thể dẫn đến rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

1. Điều kiện để UBND cấp xã được cấp Giấy chứng nhận

Theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, UBND cấp xã chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khi đáp ứng đồng thời các điều kiện chặt chẽ về tình trạng pháp lý của thửa đất. Đây là cơ chế nhằm bảo đảm rằng thẩm quyền cấp sổ đỏ của cấp xã chỉ áp dụng đối với các trường hợp tương đối “rõ ràng”, ít rủi ro tranh chấp.

- Trước hết, thửa đất phải được sử dụng ổn định trong một thời gian nhất định theo quy định của pháp luật, thể hiện qua quá trình quản lý, kê khai, nộp thuế và thực tế sử dụng liên tục, không bị gián đoạn. Việc sử dụng ổn định là căn cứ quan trọng để xác lập quyền sử dụng đất, đồng thời giúp hạn chế các trường hợp xin hợp thức hóa đất có nguồn gốc vi phạm.

- Bên cạnh đó, đất xin cấp sổ đỏ phải không có tranh chấp tại thời điểm nộp hồ sơ. Nếu đã phát sinh tranh chấp, khiếu nại hoặc đang trong quá trình giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền, UBND cấp xã không được phép cấp Giấy chứng nhận. Quy định này nhằm tránh tình trạng cấp sổ đỏ chồng lấn, gây phức tạp thêm cho quá trình giải quyết tranh chấp sau này.

- Ngoài ra, thửa đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây là điều kiện bắt buộc, kể cả trong trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trong thời gian dài. Đồng thời, đất xin cấp Giấy chứng nhận phải không vi phạm pháp luật đất đai, chẳng hạn như không thuộc trường hợp lấn chiếm, sử dụng sai mục đích hoặc đã bị xử phạt nhưng chưa khắc phục hậu quả theo yêu cầu của cơ quan nhà nước.

2. Căn cứ pháp lý cho thẩm quyền cấp sổ đỏ của cấp xã

Căn cứ pháp lý trực tiếp để xác lập thẩm quyền cấp sổ đỏ của UBND cấp xã được quy định tại điểm h khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Quy định này cho phép UBND cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trong các trường hợp đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024, đồng thời không thuộc các trường hợp phải do UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh quyết định.

So với giai đoạn trước ngày 01/7/2025, khi phần lớn thẩm quyền cấp sổ đỏ tập trung ở UBND cấp huyện, quy định mới đã làm thay đổi đáng kể “điểm đến” của hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, sự thay đổi này không có nghĩa là UBND cấp xã được toàn quyền cấp sổ đỏ cho mọi trường hợp. Trên thực tế, các trường hợp có yếu tố phức tạp về nguồn gốc đất, liên quan đến tổ chức, dự án đầu tư hoặc có dấu hiệu tranh chấp tiềm ẩn vẫn thuộc thẩm quyền xem xét của cấp huyện hoặc cấp tỉnh theo phân cấp của pháp luật.

Việc phân định rõ ràng thẩm quyền giữa cấp xã và cấp huyện là cơ sở quan trọng để đánh giá tính hợp pháp của Giấy chứng nhận được cấp. Một sổ đỏ được cấp đúng hình thức nhưng sai thẩm quyền vẫn có nguy cơ bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét thu hồi hoặc bị Tòa án tuyên vô hiệu khi phát sinh tranh chấp.

3. Rủi ro pháp lý nếu UBND cấp xã cấp sổ đỏ sai thẩm quyền

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai, không ít trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi hoặc bị Tòa án hủy bỏ do UBND cấp xã cấp sổ đỏ sai thẩm quyền. Đây là rủi ro pháp lý lớn nhất mà người dân thường không lường trước khi nhận Giấy chứng nhận.

Khi sổ đỏ được cấp không đúng thẩm quyền hoặc không đáp ứng đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể ban hành quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp. Trong trường hợp tranh chấp được đưa ra Tòa án, Giấy chứng nhận đó cũng có thể bị xem xét là căn cứ pháp lý không hợp lệ, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất.

Về phía cơ quan cấp sai, UBND cấp xã và cá nhân có liên quan có thể phải chịu trách nhiệm pháp lý theo quy định của pháp luật, bao gồm trách nhiệm hành chính, trách nhiệm bồi thường thiệt hại, thậm chí trách nhiệm khác nếu có dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng. Do đó, việc xác định đúng thẩm quyền cấp sổ đỏ ngay từ đầu không chỉ bảo vệ quyền lợi của người dân, mà còn là yêu cầu bắt buộc đối với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở cấp cơ sở.

✅III. Những thẩm quyền về đất đai được chuyển từ UBND cấp huyện sang cấp xã

Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn đã tái cấu trúc mạnh mẽ thẩm quyền quản lý đất đai ở cấp cơ sở, trong đó nhiều nội dung trước đây thuộc UBND cấp huyện nay được phân cấp trực tiếp cho UBND cấp xã. Việc “đưa quyền về cơ sở” này giúp rút ngắn thủ tục hành chính, nhưng đồng thời cũng làm gia tăng rủi ro pháp lý nếu việc thực hiện không đúng điều kiện luật định.

1. Phê duyệt phương án sử dụng đất

Một trong những thay đổi đáng chú ý là thẩm quyền phê duyệt phương án sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể đã được giao cho UBND cấp xã, thay vì phải trình cấp huyện như trước.

Cụ thể:

Đối với đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế:
UBND cấp xã được tham gia trực tiếp vào quá trình thẩm định, xác nhận phương án sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã đã được phê duyệt. Đây là căn cứ quan trọng để cơ quan cấp trên xem xét các thủ tục tiếp theo (gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh mục đích…).
Đối với đất lúa của hộ gia đình, cá nhân:
UBND cấp xã có vai trò xác nhận hiện trạng sử dụng đất, nhu cầu sử dụng và sự phù hợp với quy hoạch, làm nền tảng cho việc phê duyệt phương án sử dụng đất nông nghiệp tại địa phương.

Rủi ro thường gặp: Trong thực tiễn, nhiều xã xác nhận phương án sử dụng đất khi quy hoạch chưa được cập nhật, hoặc chưa có ý kiến thống nhất của cơ quan chuyên môn cấp trên, dẫn đến việc hồ sơ bị trả lại hoặc bị xem xét lại sau này.

2. Quyết định và thông báo thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 cho phép UBND cấp xã thực hiện một số khâu quan trọng trong trình tự thu hồi đất, đặc biệt là ở giai đoạn thông báo và tổ chức thực hiện.

Về chủ thể ký và ban hành:

UBND cấp xã có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất, tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm tại thực địa.
Quyết định thu hồi đất vẫn phải đúng chủ thể theo từng loại đất và đối tượng sử dụng, nếu vượt quá phạm vi được giao thì nguy cơ bị xác định là thu hồi đất sai thẩm quyền là rất lớn.

Trách nhiệm pháp lý đi kèm:

UBND cấp xã phải chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ địa chính, nguồn gốc đất, hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp thông báo hoặc tổ chức thu hồi đất không đúng trình tự, không đúng đối tượng, thì toàn bộ quyết định hành chính phía sau có thể bị Tòa án hủy khi phát sinh khiếu kiện.

⚠️ Lưu ý thực tiễn: Nhiều vụ án hành chính cho thấy, sai sót thường không nằm ở quyết định cuối cùng mà nằm ở bước thông báo thu hồi đất do UBND xã thực hiện không đúng luật.

3. Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Một điểm nhạy cảm khác là việc tham gia và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của UBND cấp xã trong các dự án thu hồi đất. Vai trò của UBND cấp xã:

Xác nhận đối tượng được bồi thường, hỗ trợ.
Tham gia xây dựng phương án bồi thường trên cơ sở giá đất, chính sách hỗ trợ đã được ban hành.
Công khai phương án và tiếp nhận ý kiến người dân tại địa phương.

Những điểm dễ phát sinh khiếu kiện:

Xác định sai nguồn gốc đất (đất ở – đất nông nghiệp – đất lấn chiếm).
Bỏ sót đối tượng được hỗ trợ hoặc áp dụng sai mức hỗ trợ.
Công khai phương án mang tính hình thức, không đảm bảo quyền tiếp cận thông tin của người bị thu hồi đất.

Hệ quả pháp lý:Nếu UBND cấp xã thực hiện sai hoặc vượt quá thẩm quyền trong khâu này, phương án bồi thường có thể bị hủy, kéo theo đình trệ toàn bộ dự án và phát sinh trách nhiệm bồi thường của Nhà nước.

4. Phê duyệt phương án và kinh phí cưỡng chế thu hồi đất.

✅IV. Quyền quyết định giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích

UBND cấp xã có quyền:

Giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân hoặc cộng đồng dân cư.

✅V. Giải quyết tranh chấp đất đai tại cấp xã

Trong hệ thống giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024, UBND cấp xã không phải là cơ quan giải quyết mọi tranh chấp, mà chỉ được trao thẩm quyền trong những trường hợp rất cụ thể. Việc hiểu đúng phạm vi này giúp người dân tránh rơi vào tình trạng nộp sai nơi, kéo dài thời gian, mất quyền khởi kiện hoặc bị bác đơn vì không đúng thẩm quyền.

1. Khi nào Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền giải quyết?

Theo Luật Đất đai 2024, Chủ tịch UBND cấp xã chỉ được giải quyết tranh chấp đất đai khi tranh chấp chưa đủ điều kiện để đưa ra Tòa án. Đây là cơ chế giải quyết mang tính hành chính – tiền tố tụng, không thay thế cho hoạt động xét xử.

1.1.Tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp phổ biến nhất thuộc thẩm quyền UBND cấp xã là khi:

Các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Không có giấy tờ hợp pháp khác để chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất;
Việc xác định quyền sử dụng đất chủ yếu dựa trên hiện trạng sử dụng, lời khai, xác nhận của địa phương và hồ sơ địa chính.

Ở những trường hợp này, UBND cấp xã là cơ quan có điều kiện thuận lợi nhất để xác minh thực tế, bởi đây là nơi quản lý hồ sơ địa chính và nắm rõ lịch sử sử dụng đất tại địa bàn.

1.2.Tranh chấp không đủ điều kiện khởi kiện ra Tòa án

Chủ tịch UBND cấp xã cũng có thẩm quyền giải quyết khi:

Tranh chấp chưa đáp ứng điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật tố tụng;
Chưa xác định rõ chủ thể có quyền khởi kiện;
Chưa hoàn thành thủ tục hòa giải bắt buộc theo luật định.

Trong thực tiễn, rất nhiều vụ việc bị Tòa án trả lại đơn khởi kiện do chưa qua bước hòa giải hoặc giải quyết tại UBND cấp xã, khiến người dân phải quay lại từ đầu.

2. Thời hạn và giá trị pháp lý của quyết định giải quyết tranh chấp

Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã không kéo dài vô hạn, mà bị ràng buộc bởi thời hạn cụ thể nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan.

- Thời hạn giải quyết:

Theo quy định hiện hành:

Thời hạn giải quyết tranh chấp là 45 ngày kể từ ngày thụ lý;
Đối với địa bàn miền núi, vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo, thời hạn có thể gia hạn thêm tối đa 10 ngày.

Việc gia hạn phải có lý do chính đáng và được thông báo rõ cho các bên tranh chấp biết.

- Giá trị pháp lý của quyết định giải quyết

Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND cấp xã:

Là quyết định hành chính;
Có hiệu lực thi hành nếu các bên không khiếu nại hoặc khởi kiện trong thời hạn luật định;
Là căn cứ để các cơ quan khác tiếp tục giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai (đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận…).

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng quyết định này không phải là bản án. Người dân vẫn có quyền:

Khiếu nại lên cấp trên;
Hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền nếu cho rằng quyết định giải quyết tranh chấp là trái pháp luật.

⚠️Trong nhiều vụ án hành chính, Tòa án đã tuyên hủy quyết định giải quyết tranh chấp của UBND cấp xã do vi phạm trình tự, thu thập chứng cứ không đầy đủ hoặc vượt quá phạm vi thẩm quyền.

Giải quyết tranh chấp tại UBND cấp xã là bước quan trọng nhưng không phải “đích cuối”, người dân cần đánh giá kỹ giá trị pháp lý của quyết định để lựa chọn khiếu nại hay khởi kiện phù hợp.

✅VI. Trách nhiệm quản lý Nhà nước về đất đai của cấp xã

UBND cấp xã và Chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm:

Quản lý hồ sơ địa chính, cập nhật biến động đất đai.
Tham gia hòa giải tranh chấp đất đai.
Tổ chức cưỡng chế vi phạm pháp luật về đất đai.
Phê duyệt giá đất và phương án bồi thường, tái định cư.

✅VII. Thu hồi đất thuộc thẩm quyền UBND cấp xã từ 01/7/2025

Từ ngày 01/7/2025, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn đã thiết lập lại thẩm quyền thu hồi đất theo hướng phân cấp sâu về cấp xã. Đây là điểm thay đổi có tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất, bởi chủ thể ban hành quyết định thu hồi nay không còn mặc định là UBND cấp huyện như trước.

Việc xác định đúng thu hồi đất thuộc thẩm quyền UBND cấp xã là điều kiện tiên quyết để đánh giá tính hợp pháp của quyết định thu hồi, cũng như khả năng khiếu nại, khởi kiện sau này.

1. Chủ tịch UBND cấp xã được thu hồi đất trong các trường hợp nào?

Theo Luật Đất đai 2024, Chủ tịch UBND cấp xã chỉ được ban hành quyết định thu hồi đất trong các trường hợp luật cho phép cụ thể, không phải mọi trường hợp thu hồi đều được “đẩy” về cấp xã.

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai

UBND cấp xã có thẩm quyền thu hồi đất khi người sử dụng đất:

Sử dụng đất không đúng mục đích đã được giao, cho thuê;
Không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn luật định;
Có hành vi lấn, chiếm đất mà không được hợp thức hóa.

Điều kiện để được thu hồi đất do vi phạm:

Hành vi vi phạm đã được lập biên bản, xử phạt vi phạm hành chính;
Người sử dụng đất không khắc phục hậu quả theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Trong thực tiễn xét xử, Tòa án thường xem xét rất kỹ trình tự xử lý vi phạm trước khi thu hồi. Nếu UBND xã bỏ qua bước này, quyết định thu hồi đất dễ bị hủy.

- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất

Chủ tịch UBND cấp xã được thu hồi đất khi:

Thời hạn sử dụng đất đã hết mà không được gia hạn;
Người sử dụng đất không còn đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục sử dụng đất theo quy định mới của pháp luật.

Ở trường hợp này, UBND xã phải chứng minh rõ:

Căn cứ chấm dứt việc sử dụng đất;
Việc đã thông báo cho người sử dụng đất biết trước theo đúng thời hạn luật định.

- Thu hồi đất do tự nguyện trả lại đất

Đây là trường hợp ít tranh chấp nhất nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro pháp lý nếu làm không đúng quy trình. Điều kiện để UBND cấp xã thu hồi đất trong trường hợp này gồm:

Có văn bản tự nguyện trả lại đất của người sử dụng đất;
Không có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến thửa đất;
Việc trả lại đất không nhằm né tránh nghĩa vụ tài chính hoặc trách nhiệm pháp lý khác.

⚠️ Nếu “tự nguyện” nhưng thực chất là do bị ép buộc hoặc thông tin không minh bạch, quyết định thu hồi vẫn có thể bị Tòa án xem xét lại.

2. Thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội

Khác với nhóm trường hợp trên, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội là lĩnh vực đặc biệt nhạy cảm về thẩm quyền.

- Điều kiện bắt buộc

UBND cấp xã không được tự mình quyết định thu hồi đất nếu không đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

Dự án thuộc danh mục đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
Có quyết định chủ trương đầu tư hoặc quyết định thu hồi đất của đúng cấp có thẩm quyền;
UBND xã chỉ thực hiện theo sự phân công, ủy quyền hợp pháp.

- Trình tự không được bỏ qua

Trong mọi trường hợp, UBND cấp xã phải thực hiện đầy đủ các bước:

Thông báo thu hồi đất đúng thời hạn;
Tổ chức kiểm kê, đo đạc, xác minh hiện trạng;
Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
Tiếp nhận và giải quyết ý kiến của người bị thu hồi đất.

Việc “đẩy nhanh tiến độ” bằng cách rút gọn hoặc bỏ qua trình tự là lý do phổ biến khiến quyết định thu hồi đất bị Tòa án hủy.

3. Quyết định thu hồi đất do UBND xã ban hành có hợp pháp không?

Đây là câu hỏi then chốt trong hầu hết các vụ khiếu nại, khởi kiện hành chính về đất đai hiện nay.

- Khi nào được coi là hợp pháp?

Quyết định thu hồi đất do UBND xã ban hành có hợp pháp không phụ thuộc vào việc đáp ứng đồng thời các yếu tố:

Đúng chủ thể có thẩm quyền theo Luật Đất đai 2024;
Đúng trường hợp thu hồi mà luật cho phép;
Đúng trình tự, thủ tục;
Có căn cứ pháp lý rõ ràng, minh bạch.

- Khi nào bị coi là trái thẩm quyền?

Quyết định thu hồi đất của UBND cấp xã sẽ bị coi là trái thẩm quyền nếu:

Thu hồi đất thuộc trường hợp chỉ UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh mới có quyền;
Không có căn cứ pháp lý cụ thể cho việc phân cấp;
Ban hành thay cho hoặc vượt quá phạm vi được giao.

Trong thực tế, rất nhiều quyết định bị hủy không phải vì nội dung sai, mà vì sai chủ thể ban hành.

- Hậu quả pháp lý nếu bị Tòa án hủy

Khi Tòa án tuyên hủy quyết định thu hồi đất:

Quyết định không còn giá trị pháp lý kể từ thời điểm ban hành;
Người dân có thể được khôi phục quyền sử dụng đất;
Cơ quan ban hành quyết định có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường của Nhà nước;
Toàn bộ các quyết định liên quan (bồi thường, cưỡng chế…) cũng có nguy cơ bị hủy theo

✅VIII.Người dân không đồng ý quyết định của UBND cấp xã về đất đai phải làm gì?

Từ ngày 01/7/2025, khi thẩm quyền về đất đai được phân cấp mạnh cho UBND cấp xã, số lượng quyết định hành chính do cấp xã ban hành tăng lên đáng kể. Điều này đồng nghĩa với việc nguy cơ phát sinh quyết định sai thẩm quyền, sai trình tự hoặc xâm phạm quyền sử dụng đất của người dân cũng gia tăng.

Trong trường hợp không đồng ý quyết định của UBND cấp xã về đất đai phải làm gì, người dân cần lựa chọn đúng con đường pháp lý ngay từ đầu, bởi chỉ một sai sót về thủ tục hoặc thời hạn cũng có thể khiến quyền khiếu nại, khởi kiện bị mất vĩnh viễn.

1. Khiếu nại hành chính hay khởi kiện ra Tòa án?

Pháp luật cho phép người dân lựa chọn một trong hai con đường: khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án. Tuy nhiên, việc lựa chọn không mang tính hình thức, mà phụ thuộc vào mục tiêu và đặc điểm từng vụ việc.

- Khi nào nên khiếu nại hành chính?

Khiếu nại hành chính thường phù hợp khi:

Quyết định của UBND cấp xã có dấu hiệu sai sót rõ ràng về thủ tục;
Cần yêu cầu cơ quan ban hành xem xét lại nhanh để hạn chế thiệt hại;
Vụ việc chưa phát sinh hậu quả nghiêm trọng hoặc chưa bị cưỡng chế thi hành.

Ưu điểm của khiếu nại là chi phí thấp, thủ tục đơn giản, nhưng hạn chế lớn nhất là tính khách quan không cao, bởi cơ quan giải quyết khiếu nại thường nằm trong cùng hệ thống hành chính.

- Khi nào nên khởi kiện ra Tòa án?

Khởi kiện vụ án hành chính là lựa chọn phù hợp khi:

Quyết định có dấu hiệu trái thẩm quyền, trái luật nghiêm trọng;
Đã khiếu nại nhưng không được giải quyết thỏa đáng;
Người dân cần một phán quyết độc lập, có giá trị bắt buộc thi hành.

Thực tiễn cho thấy, nhiều quyết định về thu hồi đất, cấp sổ đỏ do UBND cấp xã ban hành chỉ thực sự được “soi kỹ” khi đưa ra Tòa án.

2. Các mốc thời gian cần đặc biệt lưu ý

Trong tranh chấp đất đai, thời gian không chỉ là yếu tố kỹ thuật mà là yếu tố quyết định quyền.

Người dân cần đặc biệt lưu ý:

Thời hạn khiếu nại: nếu quá thời hạn luật định mà không có lý do chính đáng, đơn khiếu nại có thể bị bác;
Thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính: nếu để quá hạn, Tòa án có quyền từ chối thụ lý, dù quyết định có sai;
Thời điểm nhận được hoặc biết được quyết định hành chính là mốc tính thời hạn, không phải thời điểm “thấy bất lợi”.

⚠️ Trong thực tiễn, không ít trường hợp người dân “chờ xã giải thích”, “chờ huyện xem xét” dẫn đến mất hẳn quyền khởi kiện, dù quyết định rõ ràng là trái luật.

3. Có nên nhờ luật sư ngay từ giai đoạn làm việc với UBND xã?

Đây là câu hỏi nhiều người dân chỉ đặt ra sau khi đã gặp bất lợi, thậm chí khi vụ việc đã vượt quá khả năng khắc phục.

- Lợi ích thực tế khi có luật sư sớm

Việc có luật sư hỗ trợ ngay từ giai đoạn làm việc với UBND cấp xã giúp:

Đánh giá quyết định có đúng thẩm quyền hay không;
Xác định chiến lược pháp lý phù hợp: khiếu nại hay khởi kiện;
Soạn thảo đơn từ, tài liệu đúng trọng tâm, tránh bị trả lại;
Bảo toàn tối đa chứng cứ và mốc thời gian pháp lý.

- Tránh rủi ro “đã muộn”

Nhiều vụ việc thất bại không phải vì không có lý lẽ, mà vì:

Nộp sai cơ quan có thẩm quyền;
Quá thời hạn khiếu nại, khởi kiện;
Chấp nhận quyết định trái luật trong thời gian dài mà không phản ứng pháp lý.

Khi đó, dù có luật sư giỏi đến đâu, khả năng cứu vãn cũng rất hạn chế.

Việc không đồng ý quyết định của UBND cấp xã về đất đai không đồng nghĩa với việc người dân sai, nhưng để bảo vệ được quyền lợi, cần hiểu đúng thẩm quyền – chọn đúng con đường pháp lý – hành động đúng thời điểm.

✅IX. Kết luận

Luật Đất đai 2024 đã tạo ra bước chuyển lớn khi phân cấp mạnh thẩm quyền quản lý đất đai cho UBND cấp xã. Trong bối cảnh đó, hiểu đúng thẩm quyền UBND cấp xã theo Luật Đất đai 2024 không chỉ là vấn đề pháp lý thuần túy, mà là yếu tố then chốt để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Thực tế cho thấy, rất nhiều rủi ro phát sinh không nằm ở nội dung quyết định, mà ở chủ thể ban hành, trình tự thực hiện và căn cứ pháp lý đi kèm. Chỉ cần hiểu sai thẩm quyền, người dân có thể nộp sai hồ sơ, khiếu nại sai nơi hoặc bỏ lỡ thời hạn khởi kiện, dẫn đến hậu quả pháp lý khó khắc phục.

✅Câu hỏi thường gặp về thẩm quyền UBND cấp xã trong quản lý đất đai❓

UBND cấp xã cấp sổ đỏ từ 01/7/2025 có hợp pháp không❓

Có. Việc UBND cấp xã cấp sổ đỏ từ 01/7/2025 là hợp pháp nếu đúng đối tượng (hộ gia đình, cá nhân), đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Thu hồi đất thuộc thẩm quyền UBND cấp xã trong những trường hợp nào❓

Thu hồi đất thuộc thẩm quyền UBND cấp xã áp dụng trong các trường hợp luật định như: thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất, do tự nguyện trả lại đất; một số trường hợp thu hồi phục vụ quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội khi có phân cấp hoặc ủy quyền hợp pháp.

Quyết định thu hồi đất do UBND xã ban hành có hợp pháp không❓

Quyết định thu hồi đất do UBND xã ban hành có hợp pháp không phụ thuộc vào việc ban hành đúng thẩm quyền, đúng trường hợp thu hồi và tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục theo Luật Đất đai 2024. Nếu sai thẩm quyền hoặc vi phạm thủ tục, quyết định có thể bị khiếu nại hoặc bị Tòa án hủy.

Không đồng ý quyết định của UBND cấp xã về đất đai phải làm gì❓

Khi không đồng ý quyết định của UBND cấp xã về đất đai phải làm gì, người dân có quyền lựa chọn khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền. Việc lựa chọn cần căn cứ vào tính chất quyết định, mức độ xâm phạm quyền lợi và đặc biệt là các mốc thời gian pháp lý để tránh mất quyền khiếu nại, khởi kiện.

✅X. Khuyến nghị pháp lý

Nếu bạn đang chuẩn bị nhận quyết định về cấp sổ đỏ, thu hồi đất, hoặc đã phát sinh tranh chấp, khiếu nại liên quan đến UBND cấp xã, việc kiểm tra tính hợp pháp ngay từ đầu là bước không thể bỏ qua.

Luật sư đất đai có kinh nghiệm sẽ giúp bạn:

Xác định quyết định có đúng thẩm quyền, đúng luật hay không;
Đánh giá rủi ro pháp lý và khả năng bị hủy nếu đưa ra khiếu nại hoặc khởi kiện;
Lựa chọn con đường pháp lý phù hợp để bảo vệ quyền sử dụng đất một cách hiệu quả và an toàn.

Đừng đợi đến khi đã “quá hạn” mới tìm giải pháp. Kiểm tra đúng ngay từ đầu luôn là cách ít tốn kém nhất để bảo vệ quyền lợi đất đai của bạn.

☎️ Hotline/Telegram/Zalo: 0969 566 766|0338 919 686|

Website: https://luatdungtrinh.vn|

Email:luatdungtrinh@gmail.com|

Liên kết tham khảo

Tags

5/5 - (2 Đánh giá)