Quy định mới về cấp sổ đỏ từ 01/01/2026?

Quy định mới về cấp sổ đỏ có hiệu lực từ 01/01/2026?

Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, đã bổ sung và điều chỉnh nhiều nội dung quan trọng liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ), cũng như các vấn đề về đăng ký đất đai, tách thửa, thu hồi đất, bồi thường – tái định cư và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Bài viết dưới đây phân tích các nội dung cốt lõi, làm rõ điểm mới – điểm khác – tác động pháp lý thực tế để người sử dụng đất, nhà đầu tư và cơ quan áp dụng pháp luật có cái nhìn toàn diện. Dưới đây là những điểm mới đáng chú ý:

✅1. Quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất

Theo Nghị quyết 254/2025/QH15:

• Trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản theo pháp luật về địa chất và khoáng sản hoặc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp, nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì thực hiện đăng ký biến động, không cấp mới sổ đỏ.

• Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024) thì chỉ cập nhật thông tin biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, không xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp.

• Trường hợp Luật Nhà ở 2023 hoặc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định thời hạn nộp hồ sơ cấp sổ đỏ cho bên mua khác với thời hạn đăng ký biến động theo Luật Đất đai 2024 thì áp dụng theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

• Trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024 thì cấp chung một Giấy chứng nhận.

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau thì được xem xét cấp sổ đỏ theo khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024.

• Đất được giao để quản lý theo Điều 7 Luật Đất đai 2024, nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 Luật này thì được xem xét cấp sổ đỏ theo Điều 139.

✅2. Quy định mới về tách thửa, hợp thửa đất

• Việc tách thửa, hợp thửa đất theo điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua.

• Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích đất ở hoặc đất có đất ở để làm lối đi chung khi tách thửa hoặc hợp thửa thì không bắt buộc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi đó.

• Khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc phải tách thửa. Việc hợp thửa không yêu cầu các thửa đất phải cùng mục đích sử dụng, cùng hình thức trả tiền thuê đất hoặc cùng thời hạn sử dụng đất.

• Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án nhưng không bảo đảm điều kiện tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định đó có hiệu lực trước ngày 01/8/2024.

• Hồ sơ tách thửa, hợp thửa đã nộp đầy đủ trước ngày Nghị quyết có hiệu lực nhưng chưa được giải quyết thì thực hiện theo quy định của Nghị quyết này.

✅3. Quy định mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

3.1. Bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất

• Thu hồi đất để xây dựng cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.

• Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm:

  • Dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế;

  • Dự án thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nhưng đã hết thời hạn thỏa thuận, nếu đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét thu hồi phần còn lại;

  • Tạo quỹ đất để thanh toán dự án BT, cho thuê đất tiếp tục sản xuất – kinh doanh trong các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai.

3.2. Điều kiện thu hồi đất

Nguyên tắc chung: chỉ được thu hồi đất khi đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư, trừ một số trường hợp đặc biệt như:

• Dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp;

• Dự án tái định cư tại chỗ hoặc tái định cư theo tuyến công trình;

• Các trường hợp khác do Chính phủ quy định chi tiết.

3.3. Giá đất, bồi thường và hỗ trợ

• Giá đất tính bồi thường và giá đất tái định cư được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

• Trường hợp bồi thường bằng đất ở tại chỗ nhưng chưa có giá đất trong bảng giá thì căn cứ vào giá đất tại vị trí tương tự.

• Nếu tiền bồi thường tính theo phương án thấp hơn mức giá đất trung bình đã thỏa thuận, người bị thu hồi đất được nhận thêm phần chênh lệch; chủ đầu tư ứng trước khoản này và tính vào chi phí dự án.

3.4. Trình tự, thủ tục thu hồi đất

• Thông báo thu hồi đất phải gửi:

  • Ít nhất 60 ngày đối với đất nông nghiệp;

  • Ít nhất 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

• Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được niêm yết công khai tối thiểu 10 ngày; thời gian tổ chức đối thoại không quá 30 ngày.

3.5. Quy định chuyển tiếp

• Các quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường đã ban hành trước ngày 01/01/2026 thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã phê duyệt.

• Trường hợp chưa phê duyệt phương án bồi thường thì áp dụng theo Luật Đất đai và Nghị quyết 254/2025/QH15.

✅4. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

• Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, trừ trường hợp chỉ được miễn trong một số năm.

• Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 121 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải nộp tiền theo chênh lệch giữa loại đất trước và sau khi chuyển mục đích.

• Đối với đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở chuyển sang đất ở:

  • 30% chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức;

  • 50% chênh lệch đối với phần vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức;

  • 100% chênh lệch đối với phần vượt quá 01 lần hạn mức.

  • Mức thu này chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân.

✅ 5. Tư vấn pháp lý về cấp sổ đỏ từ 01/01/2026

Quy định mới của Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15 có nhiều điểm thay đổi mang tính kỹ thuật pháp lý cao, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Để được tư vấn chính xác theo từng hồ sơ cụ thể (cấp sổ đỏ lần đầu, đăng ký biến động, tách thửa, thu hồi đất, bồi thường – tái định cư), Quý khách nên trao đổi trực tiếp với luật sư chuyên sâu về pháp luật đất đai nhằm hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

6. Câu hỏi thường gặp cấp sổ đỏ từ 01/01/2026❓

❓ Quy định mới về cấp sổ đỏ từ 01/01/2026 có áp dụng cho hồ sơ cũ không?
✔ Có. Một số trường hợp hồ sơ nộp trước nhưng chưa giải quyết sẽ áp dụng theo Nghị quyết 254/2025/QH15.

❓ Thế chấp quyền sử dụng đất có còn ghi trên sổ đỏ không?
✔ Không. Từ 2026, thông tin thế chấp chỉ cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai.

❓ Không có lối đi thì có được tách thửa không?
✔ Không, trừ trường hợp có sự đồng ý hợp pháp của chủ đất liền kề.

❓ Nên làm gì khi bị thu hồi đất theo quy định mới?
✔ Người sử dụng đất nên tham vấn luật sư để đánh giá tính hợp pháp của quyết định thu hồi và phương án bồi thường.

➡️ Liên hệ Văn phòng Luật sư để được Tư vấn pháp lý về cấp sổ đỏ theo quy định mới từ 01/01/2026

Mỗi hồ sơ đất đai có đặc thù pháp lý riêng. Việc áp dụng đúng Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15 sẽ giúp hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Liên hệ luật sư tư vấn đất đai để được rà soát hồ sơ và hướng dẫn phương án phù hợp.

☎️ Hotline/Telegram/Zalo:0969 566 766|0338 919 686|

Website: https://luatdungtrinh.vn|

Email:luatdungtrinh@gmail.com|