Làm giả giấy tờ mua bán đất phạm tội gì?

Trịnh Văn Dũng
07/11/2025
649

Làm giả giấy tờ mua bán đất có thể bị xử lý về nhiều tội danh khác nhau như tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan tổ chức, tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, hoặc tội sử dụng tài liệu giả tùy mục đích và hậu quả. Với giao dịch đất đai, hành vi này thường bị xử lý hình sự rất nghiêm khắc vì ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản.

Làm giả giấy tờ mua bán đất là hành vi tạo lập, sửa chữa, tẩy xóa hoặc sử dụng trái phép các tài liệu liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm tạo ra thông tin sai sự thật để thực hiện giao dịch hoặc trục lợi.

Có thể bị truy cứu tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức (Điều 341 BLHS)
Nếu nhằm chiếm đoạt tiền hoặc đất có thể bị xử lý thêm về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 BLHS)
Người chỉ sử dụng giấy tờ giả vẫn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự
Giao dịch mua bán đất bằng giấy tờ giả thường bị tuyên vô hiệu
Người bị hại có quyền tố giác, yêu cầu hủy giao dịch và đòi bồi thường thiệt hại
Cần kiểm tra kỹ nguồn gốc đất, công chứng và hồ sơ địa chính trước khi giao dịch

✅Mở đầu: Làm giả giấy tờ mua bán đất phạm tội gì theo quy định pháp luật?

Trong quá trình trực tiếp tư vấn và tham gia giải quyết nhiều vụ việc tranh chấp đất đai, tôi gặp không ít trường hợp người dân chỉ phát hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có dấu hiệu giả mạo khi thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai, khi nhận được thông báo tranh chấp từ Tòa án, hoặc nghiêm trọng hơn là khi mảnh đất của mình đã bị chuyển nhượng qua nhiều người mà bản thân hoàn toàn không hay biết.

Điểm chung của phần lớn các vụ việc này là giấy tờ ban đầu nhìn qua đều có vẻ hợp pháp: hợp đồng chuyển nhượng được lập khá đầy đủ, chữ ký thể hiện giống chữ ký thật, có bản photocopy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thậm chí có trường hợp còn xuất hiện dấu xác nhận hoặc hồ sơ công chứng được làm giả rất tinh vi. Chính vì vậy, nhiều người khi phát hiện sự việc thường hoang mang và đặt ra hàng loạt câu hỏi: làm giả giấy tờ mua bán đất phạm tội gì? giả chữ ký mua bán đất có bị truy cứu hình sự không? nếu người đứng tên trên sổ đỏ khẳng định chưa từng ký bất kỳ giấy tờ chuyển nhượng nào thì giao dịch đó có vô hiệu không?

Thực tế, hành vi làm giả giấy tờ mua bán đất hoặc giả chữ ký trong hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ là tranh chấp dân sự thông thường. Tùy vào mục đích, phương thức thực hiện và hậu quả xảy ra, người vi phạm có thể bị xử lý về nhiều tội danh khác nhau như làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; sử dụng tài liệu giả; lừa đảo chiếm đoạt tài sản; hoặc thậm chí các tội danh liên quan đến xâm phạm hoạt động quản lý đất đai.

Đặc biệt, nếu việc giả mạo được thực hiện nhằm chiếm đoạt quyền sử dụng đất có giá trị lớn hoặc hợp thức hóa thủ tục sang tên trái pháp luật, mức xử lý hình sự có thể rất nghiêm khắc, kéo theo trách nhiệm bồi thường dân sự và việc hủy toàn bộ giao dịch phát sinh.

Việc hiểu đúng bản chất pháp lý của hành vi, xác định chính xác tội danh cũng như biết cách thu thập chứng cứ, tố giác đúng cơ quan có thẩm quyền là yếu tố quyết định để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh nguy cơ mất đất, mất tiền và kéo dài tranh chấp qua nhiều năm.

Bài viết dưới đây do Luật sư Trịnh Văn Dũng – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội phân tích sẽ giúp bạn nhận diện đầy đủ các dấu hiệu giả mạo trong giao dịch đất đai, xác định trách nhiệm pháp lý của người vi phạm và hướng dẫn cách xử lý hiệu quả theo đúng quy định pháp luật hiện hành.

✅ 1. Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức

Đây là tội danh cơ bản và phổ biến nhất đối với các hành vi làm giả giấy tờ chuyển nhượng đất bị xử lý thế nào theo quy định của Bộ luật Hình sự. Trên thực tế, nhiều trường hợp làm giả hợp đồng mua bán đất, giấy xác nhận của cơ quan nhà nước, văn bản công chứng hoặc các tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất đều có thể bị xem xét xử lý theo tội danh này, không phụ thuộc vào việc giao dịch đã hoàn tất hay chưa.

Theo Điều 341 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), người nào làm giả con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác của cơ quan, tổ chức; hoặc sử dụng con dấu, tài liệu giả đó để thực hiện hành vi trái pháp luật thì đều có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Trong lĩnh vực đất đai, các tài liệu thường bị làm giả gồm: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy ủy quyền, giấy xác nhận tình trạng pháp lý thửa đất, chữ ký của bên chuyển nhượng hoặc của người làm chứng.

Về khung hình phạt, người phạm tội có thể bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 100 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 02 năm. Trường hợp có tình tiết tăng nặng như phạm tội có tổ chức, làm giả nhiều giấy tờ, sử dụng giấy tờ giả để chiếm đoạt tài sản hoặc thu lợi bất chính từ 50 triệu đồng trở lên, mức hình phạt có thể nâng lên từ 03 năm đến 07 năm tù.

Cần lưu ý rằng, chỉ cần có hành vi làm giả hoặc sử dụng giấy tờ giả, người vi phạm đã có thể bị xử lý hình sự, không bắt buộc phải chứng minh hậu quả thiệt hại thực tế. Đây là điểm quan trọng mà nhiều người dân thường nhầm lẫn, dẫn đến việc chủ quan hoặc chậm trễ trong việc tố cáo, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Cụ thể: Điều 341 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

Khung hình phạt: Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 02 năm.

Khung hình phạt cao nhất có thể lên đến 03 năm đến 07 năm tù nếu có các tình tiết tăng nặng như phạm tội có tổ chức, làm từ 06 tài liệu giả trở lên, sử dụng giấy tờ giả để thực hiện tội phạm rất nghiêm trọng hoặc thu lợi bất chính từ 50.000.000 đồng trở lên."

✅2. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Bên cạnh tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức, trong nhiều vụ việc thực tế, hành vi làm giả giấy tờ mua bán đất còn đồng thời cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản nếu người vi phạm sử dụng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tiền hoặc tài sản của người khác.

Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ 02 triệu đồng trở lên hoặc dưới mức này nhưng thuộc các trường hợp luật định, thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Trong lĩnh vực đất đai, thủ đoạn gian dối thường gặp là làm giả giấy tờ, giả chữ ký, giả hợp đồng chuyển nhượng hoặc cung cấp thông tin sai lệch về quyền sử dụng đất nhằm tạo niềm tin cho bên mua.

Ví dụ điển hình, trường hợp phổ biến là dùng sổ đỏ giả để mua bán đất, sau khi nhận đủ tiền thì người bán bỏ trốn hoặc không thể thực hiện việc sang tên theo quy định. Với hành vi này, người phạm tội không chỉ bị xử lý về hành vi làm giả giấy tờ mà còn có thể bị truy cứu về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, với mức phạt tù lên đến 20 năm hoặc tù chung thân, tùy thuộc vào giá trị tài sản chiếm đoạt và các tình tiết tăng nặng kèm theo.

Ngoài hình phạt chính là phạt tù, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền bổ sung từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm, thậm chí bị tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản. Đây là chế tài rất nghiêm khắc, thể hiện quan điểm của pháp luật trong việc bảo vệ quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân.

Như vậy nếu mục đích của việc làm giả giấy tờ mua bán đất là để lừa dối người khác nhằm chiếm đoạt tài sản (ví dụ: dùng Sổ đỏ giả để bán đất và chiếm đoạt tiền), người phạm tội sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản với Khung hình phạt tù cao nhất có thể lên đến 20 năm tù hoặc tù chung thân, tùy thuộc vào giá trị tài sản chiếm đoạt và các tình tiết tăng nặng khác.

Kết luận về tội danh liên quan đến hành vi làm giả giấy tờ mua bán đất

Như vậy, để xác định chính xác làm giả giấy tờ mua bán đất phạm tội gì, cơ quan có thẩm quyền sẽ không chỉ xem xét hình thức giấy tờ bị làm giả mà còn đánh giá mục đích thực hiện hành vi, hậu quả pháp lý phát sinh và điều luật cụ thể được áp dụng. Trường hợp chỉ dừng lại ở việc làm giả hoặc sử dụng giấy tờ giả, người vi phạm có thể bị xử lý về tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; nhưng nếu hành vi đó nhằm lừa dối người khác để chiếm đoạt tài sản, tội danh có thể được xác định là lừa đảo chiếm đoạt tài sản với mức hình phạt đặc biệt nghiêm khắc.

Do đó, không thể áp dụng máy móc một tội danh cho mọi trường hợp. Việc xác định đúng bản chất hành vi làm giả giấy tờ trong giao dịch mua bán đất, đúng tội danh và đúng khung hình phạt là yếu tố quyết định trong quá trình giải quyết vụ việc, đồng thời là cơ sở quan trọng để người bị xâm phạm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định pháp luật.

✅3. Muốn tố cáo người giả chữ ký mua bán đất phải làm thế nào?

Khi phát hiện hành vi vi phạm, người dân cần biết tố cáo hành vi làm giả giấy tờ đất đai ở đâu để kịp thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tránh nguy cơ mất quyền sử dụng đất hoặc phát sinh tranh chấp kéo dài. Việc tố cáo cần được thực hiện đúng cơ quan, đúng trình tự thì mới có giá trị pháp lý và được xem xét giải quyết.

Trước hết, người bị xâm phạm cần thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh có hành vi giả chữ ký hoặc làm giả giấy tờ mua bán đất, như: bản sao hợp đồng chuyển nhượng, sổ đỏ liên quan, chữ ký mẫu để đối chiếu, kết luận giám định chữ ký (nếu có), các giấy tờ giao dịch, tin nhắn, ghi âm hoặc tài liệu thể hiện quá trình mua bán.

Sau đó, người dân có thể làm đơn tố giác tội phạm hoặc đơn tố cáo gửi đến Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an cấp huyện hoặc cấp tỉnh nơi xảy ra hành vi vi phạm hoặc nơi có thửa đất tranh chấp. Trường hợp hành vi có dấu hiệu hình sự rõ ràng, cơ quan điều tra sẽ tiếp nhận, xác minh và khởi tố vụ án theo thẩm quyền. Đồng thời, người dân cũng có thể gửi đơn đến Viện kiểm sát nhân dân để giám sát việc giải quyết tố giác tội phạm theo quy định.

Trong quá trình tố cáo, nếu vụ việc phức tạp hoặc có nguy cơ bất lợi về chứng cứ, người dân nên tham khảo ý kiến luật sư để được hỗ trợ soạn thảo đơn, đánh giá hồ sơ và tham gia bảo vệ quyền lợi trong suốt quá trình làm việc với cơ quan có thẩm quyền. Việc tố cáo kịp thời, đúng pháp luật không chỉ giúp xử lý hành vi vi phạm mà còn là căn cứ quan trọng để ngăn chặn giao dịch trái phép và bảo toàn quyền sử dụng đất hợp pháp.

Tóm lại muốn tố cáo người giả chữ ký mua bán đất:

Bước 1: Trước tiên bạn cần thu thập đầy đủ hồ sơ tài liệu chứng cứ chứng minh bên mua hoặc bên bán đã có hành vi giả chữ chữ ký của người khác để hợp thức hóa việc hoàn tất giấy tờ chuyển nhượng sang tên.
Bước 2: Soạn thảo đơn tố cáo/đơn trình báo tố giác tội phạm tới cơ quan có thẩm quyền giải quyết

✅4. Phạt vi phạm hành chính

Nếu hành vi chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm thì hành vi làm giả giấy tờ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính

Căn cứ theo điểm b Khoản 4 Điều 13 Nghị định 144/2021/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 5-10 triệu đồng đối với hành vi làm giả con dấu hoặc sử dụng con dấu giả. Phạt tiền từ 2-3 triệu đồng đối với một trong những hành vi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản theo điểm c Khoản 1 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP.

Hình thức xử phạt bổ sung là tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính hoặc có thể bị trục xuất người nước ngoài căn cứ tại khoản 3 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP.
Phạt tiền từ 3-5 triệu đồng đối với một trong những hành vi gian lận hoặc lừa đảo trong việc môi giới, hướng dẫn giới thiệu dịch vụ mua, bán nhà, đất hoặc các tài sản khác căn cứ tại điểm c khoản 2 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP.
Ngoài hình thức xử phạt bổ sung là tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính hoặc có thể bị trục xuất người nước ngoài thì tại vi phạm này còn buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được theo khoản 4 của Nghị định 144/2021/NĐ-CP.

Lưu ý: Mức phạt tiền này áp dụng đối với cá nhân, mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 2 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính.

✅5. CÂU HỎI THƯỜNG GẶP❓

- Giả chữ ký mua bán đất có bị đi tù không❓

Có. Hành vi giả chữ ký trong hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự, không chỉ dừng lại ở xử phạt hành chính.

Tùy vào mục đích và hậu quả của hành vi, người giả chữ ký có thể bị xử lý về tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức theo Điều 341 Bộ luật Hình sự. Trường hợp việc giả chữ ký nhằm lừa dối để chiếm đoạt tiền hoặc tài sản, người vi phạm còn có thể bị truy cứu về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, với mức phạt tù lên đến 20 năm hoặc tù chung thân.

- Dùng sổ đỏ giả bán đất xử lý thế nào❓

Hành vi dùng sổ đỏ giả để bán đất là hành vi đặc biệt nghiêm trọng và thường bị xử lý đồng thời nhiều tội danh. Trước hết, người thực hiện hành vi này sẽ bị xử lý về tội làm giả và sử dụng tài liệu giả. Nếu có yếu tố chiếm đoạt tiền của người mua, cơ quan điều tra sẽ tiếp tục xem xét tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự.

Trong thực tế, các vụ án dùng sổ đỏ giả để mua bán đất thường có mức hình phạt rất nặng, kèm theo hình phạt bổ sung như phạt tiền, tịch thu tài sản và buộc hoàn trả toàn bộ số tiền đã chiếm đoạt cho bị hại.

✅6. Cần luật sư hỗ trợ khi bị làm giả giấy tờ mua bán đất❓

Các vụ việc liên quan đến giả chữ ký, giả hợp đồng, sổ đỏ giả trong mua bán đất thường có tính chất phức tạp, liên quan đồng thời đến trách nhiệm hình sự, tranh chấp dân sự và thủ tục đất đai. Nếu không xử lý đúng ngay từ đầu, người bị hại có thể đối mặt với nguy cơ mất quyền sử dụng đất, mất tiền hoặc kéo dài tranh chấp nhiều năm.

Luật sư sẽ giúp bạn:

Đánh giá chính xác hành vi làm giả giấy tờ mua bán đất phạm tội gì theo từng tình huống cụ thể
Hỗ trợ soạn đơn tố giác tội phạm, đơn khởi kiện, thu thập và củng cố chứng cứ hợp pháp
Đại diện làm việc với cơ quan điều tra, Viện kiểm sát, Tòa án để bảo vệ quyền lợi
Đề xuất phương án xử lý tối ưu, hạn chế rủi ro pháp lý và thiệt hại tài sản

Nếu bạn đang nghi ngờ hoặc đã phát hiện hành vi làm giả giấy tờ, giả chữ ký trong giao dịch mua bán đất, việc tham khảo ý kiến luật sư sớm sẽ giúp bạn chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

✅Mọi thông tin cần tư vấn, Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Trịnh Văn Dũng – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội

☎️ Hotline/Telegram/Zalo: 0969 566 766|0338 919 686|