Đất vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 có được cấp Sổ đỏ không?

Đất vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 có thể được xem xét cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định, như sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đủ căn cứ pháp lý. Bài viết phân tích quy định dự thảo, điều kiện áp dụng và những lưu ý người sử dụng đất cần biết.

Đất vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 là trường hợp việc sử dụng hoặc đăng ký quyền sử dụng đất còn thiếu hoặc sai về trình tự, thủ tục hành chính nhưng không đồng nghĩa với việc sử dụng đất trái pháp luật và vẫn có thể được xem xét cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện.

✅Mở đầu

Trong quá trình tư vấn và hỗ trợ thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chúng tôi ghi nhận nhiều trường hợp người dân đã sử dụng đất ổn định hàng chục năm nhưng hồ sơ vẫn chưa được giải quyết do tồn tại những thiếu sót về trình tự, thủ tục hành chính trong quá khứ. Không ít người cho rằng chỉ cần sử dụng đất lâu dài thì chắc chắn sẽ được cấp Sổ đỏ, trong khi cũng có người lại lo ngại rằng chỉ cần từng có vi phạm về thủ tục thì sẽ không còn cơ hội được cấp Giấy chứng nhận. Thực tế, cả hai cách hiểu này đều chưa phản ánh đầy đủ quy định của pháp luật.

Đề xuất tại Dự thảo Luật Đất đai về việc xem xét cấp Sổ đỏ đối với đất vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 đang thu hút sự quan tâm lớn vì có thể tạo cơ sở pháp lý để tháo gỡ nhiều hồ sơ tồn đọng. Tuy nhiên, đây không phải là cơ chế hợp thức hóa mọi trường hợp vi phạm, mà chỉ áp dụng đối với những trường hợp đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Trong bài viết này, dưới góc độ thực tiễn hành nghề luật sư, chúng tôi sẽ phân tích những điểm mới của dự thảo, làm rõ điều kiện được xem xét cấp Giấy chứng nhận, đồng thời chỉ ra các lưu ý pháp lý quan trọng giúp người sử dụng đất đánh giá đúng khả năng được cấp Sổ đỏ và chuẩn bị hồ sơ phù hợp.

• Đất vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 không đương nhiên được cấp Sổ đỏ.
• Chỉ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.
• Điều kiện quan trọng gồm: sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đủ căn cứ pháp lý.
• Chính phủ sẽ quy định chi tiết về hồ sơ, trình tự và điều kiện áp dụng sau khi quy định được ban hành.
• Người sử dụng đất nên rà soát nguồn gốc đất, hồ sơ pháp lý và hiện trạng sử dụng trước khi thực hiện thủ tục xin cấp Sổ đỏ.

✅1. Đề xuất xem xét cấp Sổ đỏ đối với đất vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024: Người dân cần lưu ý điều gì?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến vào đầu tháng 8 tới. Một trong những nội dung thu hút sự quan tâm là đề xuất bổ sung cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024.

Đây là chính sách được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tiễn quản lý đất đai. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây mới là quy định trong dự thảo, chưa phải quy định có hiệu lực thi hành.

Không phải mọi trường hợp vi phạm thủ tục đều được cấp Sổ đỏ

Theo nội dung dự thảo, Nhà nước chỉ xem xét cấp Sổ đỏ đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện như:

• Đất được sử dụng ổn định;
• Không có tranh chấp;
• Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
• Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường hoặc an toàn công trình;
• Đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.

Chính phủ sẽ quy định chi tiết về điều kiện, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận, việc xác định lại diện tích đất ở cũng như các trường hợp đính chính, thu hồi hoặc hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

Góc nhìn của luật sư: Trên thực tế, nhiều người hiểu rằng chỉ cần sử dụng đất ổn định lâu năm là sẽ được cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, việc sử dụng đất ổn định chỉ là một trong nhiều điều kiện được cơ quan nhà nước xem xét. Người sử dụng đất vẫn phải chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, quá trình quản lý, hiện trạng sử dụng và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật.

✅2. Tháo gỡ vướng mắc đối với nhiều loại đất tồn đọng

Theo cơ quan soạn thảo, thực tiễn thi hành Luật Đất đai cho thấy vẫn còn nhiều trường hợp sử dụng đất kéo dài nhưng chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Các nhóm đất thường phát sinh vướng mắc gồm:

• Đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường;
• Đất sau cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
• Đất dôi dư sau khi sắp xếp lại trụ sở, tài sản công;
• Đất do tổ chức bố trí cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở.

Đối với trường hợp tổ chức đã bố trí đất làm nhà ở trước ngày 1/8/2024, dự thảo quy định tổ chức phải bàn giao diện tích đất này cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xem xét cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng theo quy định.

Theo kinh nghiệm tư vấn, đây là nhóm hồ sơ phát sinh khá phổ biến tại các doanh nghiệp nhà nước, nông lâm trường và các khu tập thể cũ. Nếu quy định được thông qua, nhiều hồ sơ tồn đọng có thể có cơ sở pháp lý để được xem xét giải quyết.

✅3.Dự kiến ghi đầy đủ người có chung quyền sử dụng đất trên Sổ đỏ

Dự thảo cũng sửa đổi quy định về nội dung thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp:

• Có nhiều người cùng sử dụng đất;
• Có nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình.

Theo đó, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ thông tin của tất cả người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đối với hộ gia đình, các thành viên tự thỏa thuận xác định người có chung quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung đã xác định.

Quy định này được đánh giá sẽ góp phần hạn chế tranh chấp về chủ thể có quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc phân chia di sản thừa kế.

✅4.Tiếp tục duy trì điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi cấp Sổ đỏ

Dự thảo kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2024 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận.

Theo đó, người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp Sổ đỏ, trừ các trường hợp:

• Không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Được miễn nghĩa vụ tài chính;
• Được ghi nợ tiền sử dụng đất;
• Thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Đây là quy định đã được áp dụng ổn định và không phải điểm mới của dự thảo.

✅5.Sổ đỏ điện tử sẽ có giá trị pháp lý tương đương bản giấy

Một điểm mới đáng chú ý là dự thảo quy định rõ Giấy chứng nhận sẽ tồn tại dưới hai hình thức:

• Giấy chứng nhận bản giấy;
• Giấy chứng nhận điện tử.

Theo đề xuất, Sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý tương đương Sổ đỏ bản giấy.

Việc bổ sung quy định này nhằm đáp ứng yêu cầu chuyển đổi số, đồng bộ cơ sở dữ liệu đất đai và tạo thuận lợi cho việc khai thác, chia sẻ thông tin giữa các cơ quan nhà nước.

✅6.Không thay đổi bản chất các trường hợp thu hồi Sổ đỏ

Dự thảo cũng quy định rõ trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền trong việc đính chính Giấy chứng nhận khi phát hiện sai sót về thông tin người sử dụng đất hoặc thông tin thửa đất không phù hợp với hồ sơ đăng ký, bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật.

Đối với các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận, dự thảo chủ yếu kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2024, bao gồm các trường hợp như thu hồi đất, cấp đổi, đăng ký biến động phải cấp Giấy chứng nhận mới, cấp sai quy định, bị Tòa án tuyên hủy hoặc thu hồi để thi hành án.

Đáng chú ý, quy định bảo vệ người nhận chuyển quyền ngay tình vẫn được giữ nguyên. Theo đó, Giấy chứng nhận đã cấp trái quy định sẽ không bị thu hồi nếu người được cấp đã chuyển quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người khác đúng quy định của pháp luật. Đây là quy định đã có trong Luật Đất đai năm 2024, không phải chính sách mới của dự thảo.

✅7.Góc nhìn pháp lý

Từ thực tiễn giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, có thể thấy nhiều trường hợp chưa được cấp Sổ đỏ không xuất phát từ hành vi lấn chiếm hoặc sử dụng đất trái pháp luật, mà do tồn tại các vướng mắc về hồ sơ, nguồn gốc hoặc trình tự thủ tục qua nhiều giai đoạn quản lý.

Đề xuất bổ sung cơ chế xem xét cấp Sổ đỏ đối với đất vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 là tín hiệu tích cực nhằm tháo gỡ các hồ sơ tồn đọng. Tuy nhiên, người sử dụng đất cần lưu ý đây mới là quy định trong dự thảo Luật Đất đai. Việc có được cấp Giấy chứng nhận hay không vẫn phụ thuộc vào việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định và hướng dẫn chi tiết sau khi văn bản được ban hành.

Kết luận

Việc xem xét cấp Sổ đỏ đối với đất có vi phạm thủ tục trước ngày 01/8/2024 là một trong những nội dung đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai, thể hiện định hướng tháo gỡ các vướng mắc tồn tại trong thực tiễn quản lý và sử dụng đất. Tuy nhiên, người sử dụng đất cần hiểu rằng không phải mọi trường hợp vi phạm thủ tục đều mặc nhiên được cấp Giấy chứng nhận. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét trên cơ sở nguồn gốc sử dụng đất, quá trình sử dụng ổn định, tình trạng tranh chấp, quy hoạch và các điều kiện pháp luật quy định tại thời điểm giải quyết hồ sơ.

Trong thực tế hành nghề, nhiều hồ sơ bị kéo dài không phải vì người dân không đủ điều kiện, mà do thiếu tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất, xác định chưa đúng nguồn gốc đất hoặc chưa lựa chọn đúng căn cứ pháp lý khi lập hồ sơ. Việc rà soát hồ sơ ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế nguy cơ bị yêu cầu bổ sung nhiều lần hoặc bị từ chối cấp Giấy chứng nhận.

Nếu bạn đang sử dụng đất có vi phạm thủ tục trước ngày 01/8/2024 và muốn được cấp Sổ đỏ, nên chủ động kiểm tra điều kiện pháp lý của thửa đất trước khi nộp hồ sơ. Luật sư có thể hỗ trợ đánh giá khả năng được cấp Giấy chứng nhận, rà soát nguồn gốc sử dụng đất, tư vấn hoàn thiện hồ sơ, đại diện làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp khi phát sinh vướng mắc hoặc tranh chấp. Việc chuẩn bị đúng hồ sơ và đúng căn cứ pháp lý ngay từ đầu sẽ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và nâng cao khả năng được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

☎️ Liên hệ luật sư Hotline/Telegram/Zalo: 0338 919 686 | 0969 566 766

Website: https://luatdungtrinh.vn|

Email:luatdungtrinh@gmail.com|