Đất đang thế chấp bị thu hồi: Người vay cần làm gì để tránh nợ xấu và rủi ro pháp lý?

Đất đang thế chấp bị Nhà nước thu hồi nhưng tiền bồi thường không đủ trả nợ ngân hàng là tình huống phổ biến hiện nay. Người vay vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ, có nguy cơ phát sinh nợ xấu nếu chậm thanh toán, nhưng không mặc nhiên bị xử lý hình sự nếu không có hành vi gian dối.

Đất đang thế chấp bị thu hồi là trường hợp quyền sử dụng đất dùng để bảo đảm khoản vay bị Nhà nước thu hồi theo quy hoạch hoặc dự án công. Khi đó, tiền bồi thường thường được ưu tiên xử lý nghĩa vụ với ngân hàng trước.

• Đất bị thu hồi không đồng nghĩa được xóa nợ ngân hàng
• Tiền bồi thường có thể bị khấu trừ để trả khoản vay
• Nếu đền bù thấp hơn dư nợ ngân hàng, người vay vẫn phải thanh toán phần còn thiếu
• Chậm trả nợ có thể bị ghi nhận nợ xấu trên CIC
• Ngân hàng có quyền khởi kiện dân sự để thu hồi công nợ
• Không trả được nợ chưa chắc bị xử lý hình sự
• Người vay nên làm việc sớm với ngân hàng để cơ cấu khoản vay
• Mọi thỏa thuận xử lý tiền đền bù đất nên lập thành văn bản rõ ràng

Đất đang thế chấp bị thu hồi: Người vay cần làm gì để tránh nợ xấu và rủi ro pháp lý?

Luật sư nhận được câu hỏi của ông T (70 tuổi, Hà Nội) liên quan đến quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng với giá trị định giá khoảng 11 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau đó thửa đất thuộc diện Nhà nước thu hồi và số tiền bồi thường chỉ khoảng 3 tỷ đồng. Ông T lo ngại phần dư nợ còn thiếu khoảng 8 tỷ đồng sẽ xử lý ra sao, liệu có bị ghi nhận nợ xấu hoặc phát sinh trách nhiệm hình sự hay không.

Trao đổi về vấn đề này, Trịnh Văn Dũng cho biết đây là tình huống pháp lý đang xuất hiện ngày càng phổ biến tại nhiều dự án hạ tầng, vành đai, khu đô thị và giải phóng mặt bằng trên địa bàn Hà Nội cũng như nhiều địa phương khác.

Đất đang thế chấp bị thu hồi: Khoản vay có tự động xóa nợ không?

Thực tế, nhiều người cho rằng khi Nhà nước thu hồi đất thì khoản vay tại ngân hàng sẽ tự động được “xóa nợ”. Tuy nhiên, đây là quan điểm chưa chính xác.

Khi quyền sử dụng đất đang được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay, việc thu hồi đất không làm chấm dứt nghĩa vụ trả nợ của người vay. Khoản tiền bồi thường chỉ được xem là nguồn để xử lý nghĩa vụ tài chính liên quan đến tài sản thế chấp.

Nếu số tiền bồi thường thấp hơn dư nợ thực tế tại ngân hàng thì phần nghĩa vụ còn thiếu vẫn tiếp tục tồn tại theo hợp đồng tín dụng đã ký.

Trong trường hợp của ông T, nếu khoản vay là 11 tỷ đồng nhưng tiền bồi thường chỉ khoảng 3 tỷ đồng thì phần dư nợ còn lại khoảng 8 tỷ đồng vẫn phải tiếp tục xử lý theo thỏa thuận với ngân hàng.

1. Tiền bồi thường thấp hơn dư nợ ngân hàng thì xử lý thế nào?

Đây là tình huống khá phổ biến đối với các khoản vay lớn hoặc các trường hợp đất được định giá bồi thường thấp hơn kỳ vọng ban đầu.

Khi tiền bồi thường không đủ tất toán khoản vay, ngân hàng thường sẽ xem xét một số phương án như:

• Cơ cấu lại thời hạn trả nợ;
• Gia hạn khoản vay;
• Điều chỉnh lịch thanh toán;
• Yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm khác;
• Chuyển nhóm nợ theo quy định tín dụng;
• Khởi kiện dân sự để thu hồi phần công nợ còn thiếu nếu người vay mất khả năng thanh toán.

Điều quan trọng là khoản vay không tự động chấm dứt chỉ vì tài sản thế chấp đã bị Nhà nước thu hồi.

2. Có bị ghi nhận nợ xấu trên CIC không?

Theo giới chuyên môn, nhiều người chỉ quan tâm đến khoản tiền đền bù mà bỏ qua yếu tố lịch sử tín dụng.

Sau khi đất bị thu hồi, nếu người vay không thanh toán đúng phần nghĩa vụ còn lại hoặc không đạt được thỏa thuận cơ cấu nợ với ngân hàng thì khoản vay có thể bị chuyển nhóm nợ trên hệ thống CIC.

Việc bị ghi nhận nợ xấu có thể gây ra nhiều hệ lụy như:

• Khó vay vốn ngân hàng trong tương lai;
• Ảnh hưởng đến hồ sơ tín dụng cá nhân;
• Khó tiếp cận vốn kinh doanh;
• Hạn chế khả năng bảo lãnh tài chính;
• Ảnh hưởng hoạt động của hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp nhỏ.

Trong thực tế, nhiều trường hợp rủi ro lớn nhất không nằm ở việc mất đất mà nằm ở lịch sử tín dụng bị ảnh hưởng kéo dài nhiều năm.

3. Không trả hết nợ có bị ngân hàng khởi kiện không?

Nếu người vay không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán phần dư nợ còn lại, ngân hàng vẫn có quyền:

• Khởi kiện dân sự;
• Yêu cầu thi hành án;
• Xử lý thêm tài sản bảo đảm khác nếu có thỏa thuận;
• Yêu cầu thanh toán lãi chậm trả và các chi phí phát sinh.

Do đó, sau khi đất bị thu hồi, người vay không nên né tránh làm việc với ngân hàng mà cần chủ động thương lượng phương án xử lý nghĩa vụ tài chính càng sớm càng tốt.

4. Không trả được nợ có bị xử lý hình sự hay đi tù không?

Theo Trịnh Văn Dũng, việc mất khả năng thanh toán khoản vay dân sự không đồng nghĩa với việc bị xử lý hình sự.

Người vay chỉ có nguy cơ bị xem xét trách nhiệm hình sự nếu xuất hiện các hành vi gian dối như:

• Cố tình chiếm đoạt tiền vay;
• Tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ;
• Sử dụng giấy tờ giả để vay vốn;
• Bỏ trốn nhằm né tránh nghĩa vụ trả nợ;
• Cung cấp thông tin sai sự thật để được giải ngân.

Nếu chỉ đơn thuần mất khả năng tài chính do giá trị bồi thường thấp hơn khoản vay thì đây chủ yếu vẫn là quan hệ dân sự và tín dụng.

5. Tiền đền bù đất đang thế chấp sẽ được chi trả cho ai?

Theo quy định hiện hành, khi quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng thì ngân hàng có quyền liên quan đối với khoản tiền bồi thường phát sinh từ tài sản đó.

Trên thực tế, khi cơ quan chức năng xác định thửa đất đang đăng ký thế chấp, việc chi trả tiền bồi thường thường chưa thể thực hiện ngay cho người dân.

Thông thường sẽ phát sinh cơ chế phối hợp giữa ba bên gồm:

• Cơ quan giải phóng mặt bằng;
• Ngân hàng nhận thế chấp;
• Người sử dụng đất.

Sau khi xác định dư nợ thực tế, các bên sẽ thống nhất phương án xử lý như:

• Giải chấp toàn bộ;
• Khấu trừ nghĩa vụ vay;
• Phong tỏa tạm thời khoản tiền bồi thường;
• Cam kết thanh toán phần công nợ còn thiếu.

6. Người vay cần làm gì ngay khi đất đang thế chấp bị thu hồi?

Theo luật sư, sai lầm phổ biến nhất là người vay chỉ làm việc với cơ quan giải phóng mặt bằng mà không chủ động trao đổi sớm với ngân hàng.

Ngay khi nhận thông báo thu hồi đất, người vay nên thực hiện các bước sau:

Rà soát toàn bộ dư nợ

Cần kiểm tra rõ:

• Nợ gốc;
• Lãi vay;
• Lãi quá hạn;
• Phí phạt phát sinh;
• Điều khoản xử lý tài sản bảo đảm.

Làm việc sớm với ngân hàng

Người vay nên đề nghị ngân hàng:

• Xác nhận phương án giải chấp;
• Thống nhất cách xử lý tiền bồi thường;
• Xem xét cơ cấu lại khoản vay;
• Giảm áp lực thanh toán trong ngắn hạn nếu đủ điều kiện.

Yêu cầu mọi thỏa thuận phải lập thành văn bản

Trong nhiều trường hợp, ngân hàng sẽ yêu cầu ký:

• Phụ lục hợp đồng tín dụng;
• Cam kết thanh toán phần dư nợ còn thiếu;
• Văn bản bổ sung tài sản bảo đảm.

Người vay cần đọc kỹ các điều khoản về:

• Thời hạn thanh toán;
• Lãi chậm trả;
• Điều kiện cơ cấu nợ;
• Nghĩa vụ phát sinh nếu vi phạm hợp đồng.

Kết luận

Khi đất đang thế chấp bị Nhà nước thu hồi, vấn đề quan trọng không chỉ nằm ở mức bồi thường mà còn ở cách xử lý nghĩa vụ tài chính sau đó.

Trong nhiều trường hợp, rủi ro lớn nhất không phải là mất đất mà là người vay không chủ động làm việc với ngân hàng, dẫn tới phát sinh lãi chậm trả, bị chuyển nhóm nợ hoặc kéo dài tranh chấp tín dụng.

Từ góc độ thực tiễn, Trịnh Văn Dũng khuyến nghị người dân nên rà soát hồ sơ tín dụng ngay từ khi có thông tin quy hoạch, đồng thời yêu cầu mọi thỏa thuận liên quan đến giải chấp và xử lý tiền bồi thường phải được thể hiện bằng văn bản rõ ràng.

Việc hiểu đúng quyền và nghĩa vụ của mình sẽ giúp người vay hạn chế đáng kể rủi ro nợ xấu, tranh chấp dân sự cũng như các hệ lụy pháp lý phát sinh trong quá trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng hiện nay.

☎️ Hotline/Telegram/Zalo: 0338 919 686 | 0969 566 766

Website: https://luatdungtrinh.vn|

Email:luatdungtrinh@gmail.com