Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ: Làm rõ thời điểm xác định đất ở khi cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ hướng dẫn cách xác định thời điểm sử dụng đất, điều kiện công nhận đất ở và căn cứ tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu theo Luật Đất đai 2024. Nội dung đặc biệt liên quan các trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp nhưng chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Thời điểm xác định đất ở là căn cứ pháp lý để cơ quan nhà nước xem xét diện tích được công nhận đất ở, tính tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất có nhà ở theo Luật Đất đai 2024.

✅Mở đầu:

Hàng loạt hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu hiện nay đang gặp vướng mắc ở khâu xác định đâu là thời điểm sử dụng đất ổn định, đặc biệt với các trường hợp người dân sử dụng đất nông nghiệp từ nhiều năm trước rồi mới xây nhà ở sau này. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau giữa địa phương, cơ quan đăng ký đất đai và người dân khi áp dụng Điều 138 Luật Đất đai 2024.

Để tháo gỡ bất cập này, Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ ngày 14/5/2026 của Cục Quản lý đất đai đã đưa ra hướng dẫn quan trọng liên quan việc xác định thời điểm sử dụng đất, căn cứ công nhận đất ở, cũng như nguyên tắc xem xét nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Điểm đáng chú ý của công văn là làm rõ việc sử dụng đất ổn định không chỉ căn cứ vào hiện trạng có nhà ở, mà còn phải xem xét toàn bộ quá trình sử dụng thực tế, nguồn gốc đất và mục đích sử dụng chính qua từng giai đoạn. Đồng thời, công văn cũng đề cập trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp sau năm 2014 nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận thì có bị xem là sử dụng sai mục đích hay không.

Đây là hướng dẫn có giá trị thực tiễn lớn đối với người dân đang làm thủ tục cấp sổ đỏ, hợp thức hóa nhà ở hoặc xin công nhận đất ở theo Luật Đất đai 2024.

• Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ hướng dẫn xác định thời điểm sử dụng đất ổn định khi cấp sổ đỏ lần đầu.
• Người sử dụng đất có thể sử dụng nhiều mục đích trên cùng thửa đất nếu có mục đích sử dụng chính ổn định.
• Việc công nhận đất ở phải căn cứ:
  • thời điểm sử dụng đất;
  • hiện trạng có nhà ở;
  • nguồn gốc sử dụng đất;
  • xác nhận của UBND cấp xã.
• Nếu có nhiều giấy tờ khác nhau thì lấy mốc thời gian sử dụng đất sớm nhất để xem xét.
• Trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp sau năm 2014 chưa mặc nhiên bị xem là sử dụng đất sai mục đích.
• Nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
• UBND cấp xã là cơ quan xác nhận nguồn gốc đất và thời điểm sử dụng đất ổn định.

✅1.Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ trả lời nội dung gì?

Ngày 14/5/2026, Cục Quản lý đất đai ban hành Công văn số 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ nhằm giải đáp vướng mắc liên quan đến:

• xác định “sử dụng đất ổn định”;
• công nhận đất ở theo Điều 138 Luật Đất đai 2024;
• thời điểm tính tiền sử dụng đất;
• xử lý trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp chưa có giấy tờ.

Nội dung được hướng dẫn trên cơ sở:

• khoản 33 Điều 3 Luật Đất đai 2024;
• khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai 2024;
• Điều 137, Điều 138, Điều 139 và Điều 140 Luật Đất đai 2024;
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
• Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

2.Thế nào là “sử dụng đất ổn định” theo Luật Đất đai 2024?

Theo khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai 2024:

Sử dụng đất ổn định = Sử dụng vào một mục đích chính nhất định liên tục theo thời gian.

Điều này được hiểu là:

• việc sử dụng đất phải liên tục;
• có mục đích sử dụng chính;
• kéo dài từ thời điểm bắt đầu sử dụng đến khi cơ quan nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, Công văn 1865 cho thấy thực tế người dân có thể sử dụng nhiều mục đích trên cùng một thửa đất, ví dụ:

• ban đầu sử dụng làm đất trồng cây lâu năm;
• sau đó xây dựng nhà ở trên một phần diện tích;
• phần còn lại tiếp tục sử dụng làm đất nông nghiệp.

Trong trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét:

• thời điểm bắt đầu sử dụng từng mục đích;
• hiện trạng sử dụng đất;
• giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng ổn định.

✅3.Xác định thời điểm tính đất ở: Theo lúc sử dụng đất hay lúc xây nhà?

Đây là nội dung quan trọng nhất của Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ.

3.1.Ví dụ được nêu trong công văn

Hộ gia đình:

• sử dụng đất trồng cây lâu năm từ năm 1989;
• đến năm 2010 xây nhà ở khoảng 150m2;
• tiếp tục sử dụng ổn định đến nay;
• chưa có Giấy chứng nhận.

Vấn đề đặt ra:

Tiền sử dụng đất phải tính theo thời điểm năm 1989 hay năm 2010?

3.2.Quan điểm của Cục Quản lý đất đai

Cục Quản lý đất đai không kết luận trực tiếp thời điểm thu tiền sử dụng đất mà dẫn chiếu:

• Điều 9;
• Điều 10;
• Điều 11;
• Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Đồng thời yêu cầu người dân hoặc địa phương xin hướng dẫn cụ thể từ cơ quan tài chính.

Điều này cho thấy:

• việc xác định nghĩa vụ tài chính không chỉ căn cứ vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất;
• mà còn phụ thuộc vào thời điểm hình thành nhà ở, nguồn gốc đất và căn cứ công nhận đất ở.

✅4.UBND cấp xã xác định thời điểm sử dụng đất như thế nào?

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, UBND cấp xã có thẩm quyền xác nhận:

• nguồn gốc sử dụng đất;
• thời điểm bắt đầu sử dụng;
• mục đích sử dụng ổn định.

4.1.Các loại giấy tờ được dùng để xác nhận

Người dân có thể sử dụng các giấy tờ như:

• biên lai thuế sử dụng đất;
• hóa đơn điện nước;
• giấy tờ cư trú;
• bản đồ địa chính;
• sổ mục kê;
• giấy tờ mua bán đất;
• quyết định xử phạt vi phạm;
• bản án của Tòa án;
• giấy kê khai đăng ký nhà đất.

Nếu nhiều giấy tờ có thời điểm khác nhau thì:

Thời điểm sử dụng đất = mốc thời gian sớm nhất có căn cứ hợp pháp.

✅5.Xây nhà trên đất nông nghiệp từ năm 2016 có được công nhận đất ở không?

Đây là nhóm trường hợp phát sinh rất phổ biến hiện nay.

5.1.Trường hợp được nêu trong công văn

• sử dụng đất nông nghiệp ổn định trước ngày 15/10/1993;
• đến năm 2016 mới xây dựng nhà ở;
• chưa được cấp Giấy chứng nhận;
• không có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.

5.2.Có bị xem là sử dụng sai mục đích không?

Công văn dẫn lại Công văn 2459/QLĐĐ-KSQLSDĐĐ ngày 12/10/2025 với quan điểm:

• nếu đất chưa được cấp Giấy chứng nhận;
• không có quyết định giao đất;
• không thuộc quỹ đất Nhà nước quản lý;

thì chưa xác định ngay là hành vi sử dụng đất sai mục đích theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai.

Đây là điểm rất đáng chú ý vì có thể ảnh hưởng trực tiếp đến:

• khả năng được công nhận đất ở;
• mức thu tiền sử dụng đất;
• xử lý vi phạm hành chính.

✅6.Nhà xây sau năm 2014 có được cấp sổ đỏ đất ở?

Công văn 1865 chưa đưa ra kết luận cuối cùng cho mọi trường hợp, nhưng có thể hiểu:

6.1.Có thể được xem xét công nhận đất ở nếu:

• sử dụng đất ổn định;
• phù hợp quy hoạch;
• không thuộc đất Nhà nước quản lý;
• được UBND cấp xã xác nhận;
• đáp ứng điều kiện Điều 138 Luật Đất đai 2024.

6.2.Nghĩa vụ tài chính sẽ căn cứ vào:

• Nghị định 103/2024/NĐ-CP;
• nguồn gốc sử dụng đất;
• thời điểm hình thành nhà ở;
• hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.

6.3.Nếu không đủ điều kiện công nhận

Trường hợp không đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét:

• xử lý vi phạm đất đai;
• yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
• hoặc xử lý theo quy định quản lý xây dựng và đất đai hiện hành.

✅7.Nhận định pháp lý từ Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ

Công văn này cho thấy xu hướng áp dụng Luật Đất đai 2024 theo hướng:

• xem xét thực tế sử dụng đất;
• ưu tiên xác minh quá trình sử dụng ổn định;
• đánh giá tổng thể nguồn gốc đất và hiện trạng;
• không máy móc xác định mọi trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp là vi phạm.

Tuy nhiên, việc công nhận đất ở và tính tiền sử dụng đất vẫn phụ thuộc lớn vào:

• hồ sơ chứng minh;
• xác nhận của UBND cấp xã;
• quy hoạch địa phương;
• hướng dẫn của cơ quan tài chính.

☎️ Hotline/Telegram/Zalo: 0338 919 686 | 0969 566 766

Website: https://luatdungtrinh.vn|

Email:luatdungtrinh@gmail.com|