Chung cư mini bị thu hồi do quy hoạch, người mua có được bồi thường không?

Không phải mọi trường hợp mua chung cư mini đều được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Quyền lợi của người mua phụ thuộc vào tính pháp lý của công trình, việc cấp sổ hồng, hình thức giao dịch và khả năng được công nhận quyền sở hữu. Người mua bằng vi bằng hoặc giấy viết tay có thể đối mặt nguy cơ mất quyền đền bù.

Chung cư mini bị thu hồi do quy hoạch là trường hợp công trình nhà ở nhiều căn hộ thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh hoặc công trình công cộng theo quy định pháp luật.

✅1.Nhiều người mua chung cư mini lo mất trắng khi công trình bị thu hồi

Trong bối cảnh Hà Nội và nhiều địa phương đang đẩy mạnh công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng, mở rộng hạ tầng và chỉnh trang đô thị, không ít người dân băn khoăn về quyền lợi của mình khi mua căn hộ chung cư mini nhưng sau đó công trình thuộc diện Nhà nước thu hồi đất.

Thực tế cho thấy, thị trường vẫn tồn tại số lượng lớn căn hộ chung cư mini được giao dịch thông qua giấy viết tay, vi bằng hoặc các hợp đồng mua bán chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Điều này khiến nhiều người lo ngại nguy cơ mất quyền được bồi thường khi xảy ra thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội hoặc công trình công cộng.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Trịnh Văn Dũng, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho biết quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không phụ thuộc vào việc người dân đã thanh toán tiền mua căn hộ hay chưa mà phụ thuộc chủ yếu vào tình trạng pháp lý của công trình, quyền sở hữu được pháp luật công nhận và hồ sơ chứng minh quyền tài sản của người mua.

Trên thực tế, phần lớn chung cư mini được hình thành từ nhà ở riêng lẻ do cá nhân xây dựng. Nhiều công trình chỉ được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng sau đó được chia thành nhiều căn hộ để bán hoặc cho thuê. Không ít trường hợp xây dựng vượt tầng, vượt mật độ, không bảo đảm điều kiện phòng cháy chữa cháy hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng cho từng căn hộ.

Khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất, quyền lợi của người mua căn hộ sẽ được xem xét dựa trên tính hợp pháp của công trình, hình thức giao dịch, hồ sơ sở hữu và khả năng được công nhận quyền tài sản theo quy định pháp luật.

1.1.Người mua chung cư mini có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không?

Có thể được bồi thường nếu:

• Căn hộ thuộc công trình được xây dựng hợp pháp.
• Đủ điều kiện cấp sổ hồng theo Luật Nhà ở 2023.
• Người mua được công nhận quyền sở hữu hợp pháp.
• Công trình không vi phạm quy hoạch, xây dựng hoặc phòng cháy chữa cháy.
• Đủ điều kiện bồi thường theo Luật Đất đai 2024.

Có nguy cơ không được bồi thường nếu:

• Mua nhà bằng vi bằng hoặc giấy viết tay.
• Chưa được công nhận quyền sở hữu căn hộ.
• Công trình xây dựng sai phép, vượt tầng hoặc trái quy hoạch.
• Chung cư mini không đủ điều kiện cấp sổ hồng.
• Người mua không phải là chủ thể đứng tên hợp pháp trên hồ sơ quyền sử dụng đất hoặc tài sản.

1.2.Ai thường là người nhận tiền bồi thường?

• Người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chủ sở hữu hợp pháp của tài sản.
• Người mua căn hộ chưa được công nhận quyền sở hữu có thể phải yêu cầu chủ đầu tư hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi dân sự của mình.

Lưu ý quan trọng

Trước khi mua chung cư mini, cần kiểm tra kỹ sổ hồng, giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, điều kiện tách sổ, quy hoạch khu vực và tình trạng pháp lý của công trình để tránh rủi ro mất quyền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.

✅2.Chung cư mini nằm trong diện quy hoạch có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất?

Theo Điều 95 và Điều 98 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi nếu đáp ứng các điều kiện luật định, bao gồm:

• Đang sử dụng đất hợp pháp;
• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; hoặc
• Có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Vấn đề quan trọng đặt ra là căn hộ trong chung cư mini có đủ điều kiện được công nhận quyền sở hữu và cấp sổ hồng hay không.

Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư là công trình có từ hai tầng trở lên, gồm nhiều căn hộ, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho các chủ sở hữu.

Tuy nhiên, không phải mọi công trình nhiều tầng được chia thành nhiều căn hộ đều mặc nhiên được công nhận là nhà chung cư hợp pháp.

Khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định cá nhân có quyền sử dụng đất ở khi xây dựng nhà ở từ hai tầng trở lên có căn hộ để bán, cho thuê mua hoặc có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở và tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật về xây dựng.

Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định công trình chung cư mini có đủ điều kiện được công nhận hợp pháp hay không.

Đồng thời, khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định căn hộ thuộc các trường hợp đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật có thể được cấp Giấy chứng nhận và được tham gia giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định.

Có thể hiểu rằng, kể từ khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, căn hộ trong chung cư mini vẫn có khả năng được cấp sổ hồng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về:

• Quyền sử dụng đất hợp pháp;
• Điều kiện làm chủ đầu tư;
• Giấy phép xây dựng;
• Quy hoạch xây dựng;
• Điều kiện phòng cháy chữa cháy;
• Nghiệm thu công trình;
• Điều kiện hình thành nhà ở theo quy định pháp luật.

Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, chủ sở hữu căn hộ có thể được xem xét bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Ngược lại, đối với các công trình xây dựng sai phép, tự ý chia nhỏ căn hộ để bán, xây vượt tầng, vượt mật độ hoặc không đáp ứng điều kiện của dự án nhà ở thì việc cấp Giấy chứng nhận cho từng căn hộ thường rất khó thực hiện. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều người mua chung cư mini gặp rủi ro lớn khi xảy ra tranh chấp, cưỡng chế hoặc thu hồi đất.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu không chỉ xác lập quyền tài sản hợp pháp cho người mua mà còn là căn cứ quan trọng để thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế và yêu cầu bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

✅3.Trường hợp nào người mua chung cư mini rất dễ mất quyền được bồi thường?

Đây là tình huống phổ biến trên thị trường hiện nay.

Nhiều người mua căn hộ chung cư mini chỉ giao dịch thông qua vi bằng, giấy viết tay hoặc hợp đồng góp vốn mà không thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu theo quy định.

Dưới góc độ pháp lý, những giao dịch này chưa đương nhiên làm phát sinh quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ.

Theo Luật sư Trịnh Văn Dũng, trong trường hợp người mua chưa được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp thì khi Nhà nước thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền thường làm việc với người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chủ sở hữu hợp pháp của tài sản.

Khi đó, người mua căn hộ có thể phải tự khởi kiện hoặc yêu cầu chủ đầu tư, chủ sở hữu đứng tên trên giấy tờ thực hiện nghĩa vụ thanh toán, phân chia khoản tiền bồi thường theo thỏa thuận dân sự.

Ngoài ra, nếu công trình:

• Xây dựng sai phép;
• Xây dựng vượt số tầng được cấp phép;
• Tự ý chuyển đổi công năng;
• Xây dựng trên đất không đủ điều kiện;
• Vi phạm quy hoạch;
• Vi phạm hành lang bảo vệ công trình công cộng;

thì phần công trình vi phạm có thể không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đặc biệt, những căn hộ nằm tại các tầng xây dựng sai phép thường đối mặt với rủi ro cao nhất bởi phần diện tích này có thể bị xác định là tài sản hình thành trái quy định pháp luật.

✅4.Ai là người được nhận tiền bồi thường khi chung cư mini bị thu hồi?

Đây là nội dung thường phát sinh tranh chấp trong thực tế.

Thông thường, cơ quan có thẩm quyền sẽ chi trả tiền bồi thường cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Trong nhiều trường hợp, mặc dù người mua đã thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc chưa hoàn tất thủ tục sang tên, nên không được xác định là chủ thể trực tiếp nhận tiền bồi thường từ cơ quan Nhà nước.

Điều này dẫn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp giữa người mua và người bán về quyền nhận tiền bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư.

Do đó, người mua cần đặc biệt lưu ý các điều khoản liên quan đến việc xử lý quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất ngay từ thời điểm ký kết hợp đồng.

✅5.Người mua chung cư mini cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Để hạn chế rủi ro pháp lý, người mua cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của công trình trước khi giao dịch.

Các nội dung cần rà soát bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy phép xây dựng;
• Hồ sơ hoàn công;
• Điều kiện tách sổ;
• Quy hoạch khu vực;
• Tình trạng thế chấp ngân hàng;
• Hồ sơ nghiệm thu công trình;
• Hồ sơ phòng cháy chữa cháy.

Người mua không nên chỉ dựa vào quảng cáo hoặc cam kết "sẽ ra sổ trong tương lai" của bên bán.

Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán cần quy định rõ các nội dung như:

• Ai là người nhận tiền bồi thường khi thu hồi đất;
• Cơ chế phân chia tiền bồi thường;
• Trách nhiệm hoàn trả tiền nếu công trình vi phạm pháp luật;
• Nghĩa vụ của chủ đầu tư nếu công trình bị cưỡng chế hoặc tháo dỡ;
• Phương án giải quyết tranh chấp phát sinh.

Việc quy định rõ các nội dung này sẽ giúp hạn chế đáng kể rủi ro khi xảy ra sự kiện thu hồi đất hoặc xử lý vi phạm xây dựng.

6.Kết luận

Chung cư mini bị thu hồi do quy hoạch không đồng nghĩa người mua chắc chắn được nhận tiền bồi thường.

Quyền lợi thực tế phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tính hợp pháp của công trình, hồ sơ sở hữu căn hộ, hình thức giao dịch và khả năng được Nhà nước công nhận quyền tài sản.

Trong nhiều trường hợp, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn là chủ thể trực tiếp nhận khoản bồi thường từ cơ quan Nhà nước, trong khi người mua căn hộ phải tự thực hiện các thủ tục dân sự để bảo vệ quyền lợi của mình.

Vì vậy, trước khi quyết định mua chung cư mini, người dân cần đặc biệt thận trọng đối với các công trình chưa hoàn thiện pháp lý, không đủ điều kiện cấp sổ hồng hoặc có dấu hiệu xây dựng sai phép nhằm tránh nguy cơ mất quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo Luật sư Trịnh Văn Dũng, việc kiểm tra tính pháp lý của công trình trước khi giao dịch luôn quan trọng hơn việc chỉ cân nhắc giá bán, bởi đây là yếu tố quyết định khả năng bảo vệ quyền tài sản của người mua trong tương lai.

☎️ Hotline/Telegram/Zalo: 0338 919 686 | 0969 566 766

Website: https://luatdungtrinh.vn|

Email:luatdungtrinh@gmail.com|