Bồi thường đối với diện tích cơi nới tại nhà tập thể cũ theo quy định mới nhất?

Theo quy định hiện hành, diện tích cơi nới tại nhà tập thể cũ chỉ được bồi thường khi đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu theo pháp luật. Trường hợp phần diện tích xây dựng thêm không đủ điều kiện pháp lý thì không được bồi thường nhưng có thể được xem xét hỗ trợ chi phí đầu tư xây dựng tùy từng dự án cải tạo, xây dựng lại.

Diện tích cơi nới tại nhà tập thể cũ là phần diện tích sử dụng tăng thêm ngoài phạm vi căn hộ được công nhận trong giấy tờ pháp lý, thường hình thành từ việc mở rộng ban công, hành lang hoặc làm "chuồng cọp" để tăng không gian sinh hoạt.

Nhà tập thể cũ cơi nới, làm "chuồng cọp" có được bồi thường khi cải tạo, xây dựng lại?

• Diện tích cơi nới tại nhà tập thể cũ không mặc nhiên được bồi thường khi cải tạo, xây dựng lại.
• Chỉ những phần diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mới có thể được xem xét bồi thường.
• Phần diện tích xây dựng trái phép hoặc không đủ điều kiện pháp lý thường không được tính vào diện tích tái định cư.
• Chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét hỗ trợ chi phí đầu tư xây dựng đối với tài sản trên phần diện tích cơi nới.
• Người dân nên rà soát hồ sơ pháp lý và chứng cứ về nguồn gốc sử dụng để bảo vệ quyền lợi khi thực hiện cải tạo nhà tập thể cũ.
• Việc xác định mức bồi thường diện tích cơi nới phụ thuộc vào hiện trạng sử dụng, nguồn gốc tạo lập và quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm thu hồi.

✅ 1.Mở đầu:

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhiều khu nhà tập thể được xây dựng từ những năm 1960 đến đầu thập niên 1990 hiện đã xuống cấp nghiêm trọng, không còn đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy và chất lượng sinh hoạt. Cùng với quá trình sử dụng kéo dài qua nhiều thế hệ, nhu cầu mở rộng không gian sống đã khiến không ít hộ gia đình tự cải tạo, cơi nới căn hộ bằng cách quây kín ban công, lắp đặt khung sắt bảo vệ hoặc mở rộng diện tích ra phần hành lang, khoảng không chung của tòa nhà. Trong thực tế, các hạng mục này thường được người dân gọi chung là "chuồng cọp".

Ở góc độ sử dụng, việc cơi nới giúp tăng thêm diện tích sinh hoạt trong bối cảnh căn hộ tập thể thường có diện tích khá nhỏ. Tuy nhiên, xét dưới góc độ pháp lý, phần diện tích tăng thêm này lại là một trong những nội dung thường phát sinh tranh chấp hoặc khiếu nại khi Nhà nước thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà ở cũ hoặc triển khai các dự án có liên quan đến thu hồi đất, bồi thường và tái định cư.

Trong quá trình tư vấn và hỗ trợ giải quyết các vụ việc liên quan đến bồi thường, hỗ trợ khi cải tạo chung cư cũ, chúng tôi nhận thấy nhiều người dân vẫn cho rằng chỉ cần phần diện tích cơi nới đã được sử dụng ổn định trong thời gian dài thì đương nhiên sẽ được tính vào diện tích bồi thường. Thậm chí, không ít trường hợp cho rằng việc đã sinh sống hàng chục năm trên phần diện tích này đồng nghĩa với việc Nhà nước hoặc chủ đầu tư phải bồi thường toàn bộ giá trị khi phá dỡ công trình để xây dựng lại.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc bồi thường đối với diện tích cơi nới tại nhà tập thể cũ không được xác định đơn thuần dựa trên thời gian sử dụng mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý khác như nguồn gốc hình thành diện tích tăng thêm, hiện trạng sử dụng, tính hợp pháp của công trình, khả năng được công nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật đất đai, nhà ở và xây dựng.

Đặc biệt, từ khi Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đất đai năm 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực, cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với nhà tập thể cũ, nhà chung cư cũ đã có nhiều quy định cụ thể hơn về việc xử lý phần diện tích ngoài giấy tờ pháp lý. Đây cũng là cơ sở quan trọng để xác định trường hợp nào được bồi thường, trường hợp nào chỉ được hỗ trợ hoặc không được xem xét quyền lợi đối với phần diện tích cơi nới.

Vậy theo quy định mới nhất hiện nay, diện tích cơi nới tại nhà tập thể cũ, bao gồm cả phần diện tích làm "chuồng cọp", có được bồi thường khi cải tạo, xây dựng lại hay không? Trường hợp nào được công nhận, trường hợp nào chỉ được hỗ trợ và người dân cần chuẩn bị những giấy tờ gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Nội dung dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật đang được áp dụng.

✅ 2.Nhà tập thể cũ được hiểu như thế nào theo quy định hiện hành?

Theo khoản 10 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở cũ là nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, bao gồm cả nhà chung cư.

Trên thực tế, phần lớn các khu nhà tập thể được xây dựng trong giai đoạn trước năm 1994 nên thuộc nhóm nhà ở cũ và là đối tượng được xem xét cải tạo, xây dựng lại khi không còn bảo đảm chất lượng sử dụng hoặc không đáp ứng yêu cầu về an toàn công trình.

Đối với loại hình nhà ở này, pháp luật hiện hành phân biệt thành:

• Nhà ở thuộc tài sản công;

• Nhà ở không thuộc tài sản công.

Bài viết này tập trung phân tích trường hợp nhà tập thể cũ, nhà chung cư cũ không thuộc tài sản công khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại.

✅ 3.Phần diện tích cơi nới, làm "chuồng cọp" có được bồi thường hay không?

Thông thường, phần diện tích cơi nới được hình thành từ việc người dân tự ý mở rộng diện tích sử dụng ra ngoài phạm vi căn hộ được cấp ban đầu. Phần diện tích này đa số:

• Không có giấy phép xây dựng;

• Không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận;

• Không được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo điểm c khoản 1 Điều 28 Nghị định số 98/2024/NĐ-CP, việc bồi thường khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ được xác định trên cơ sở diện tích hợp pháp được công nhận quyền sở hữu.

Do đó, đối với phần diện tích cơi nới, làm "chuồng cọp" không đủ điều kiện được công nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo quy định của pháp luật thì không được bồi thường theo hệ số bồi thường diện tích căn hộ khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại.

Nói cách khác, người dân chỉ được bố trí tái định cư và nhận bồi thường đối với phần diện tích căn hộ hợp pháp đã được ghi nhận trong hồ sơ pháp lý của căn hộ.

✅ 4.Trường hợp nào phần diện tích cơi nới vẫn có thể được xem xét bồi thường?

Pháp luật hiện hành vẫn dành một ngoại lệ đối với những phần diện tích sử dụng tăng thêm ngoài giấy tờ về nhà ở, đất ở nếu diện tích đó đáp ứng điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai.

Việc được xem xét bồi thường thường phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện như:

• Quá trình sử dụng ổn định, liên tục;

• Không có tranh chấp;

• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

• Có căn cứ chứng minh nguồn gốc hình thành diện tích tăng thêm;

• Đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Trong từng trường hợp cụ thể, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ, tài liệu và hiện trạng sử dụng để xác định diện tích nào đủ điều kiện được công nhận.

✅ 5.Không được bồi thường thì có được hỗ trợ hay không?

Mặc dù không được bồi thường như diện tích hợp pháp của căn hộ, nhưng đối với phần công trình cơi nới đã được đầu tư xây dựng trên thực tế, pháp luật vẫn cho phép chủ đầu tư dự án xem xét hỗ trợ một phần giá trị tài sản.

Mức hỗ trợ (nếu có) sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:

• Thời điểm xây dựng công trình;

• Nguồn gốc tạo lập tài sản;

• Hiện trạng sử dụng;

• Quy định của pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng qua từng thời kỳ;

• Giá trị còn lại của công trình sau khi khấu hao.

Vì vậy, trên thực tế có những trường hợp người dân không được bồi thường đối với diện tích cơi nới nhưng vẫn được hỗ trợ một khoản kinh phí nhất định đối với phần tài sản đã đầu tư xây dựng.

✅ 6.Một số rủi ro pháp lý cần lưu ý đối với phần diện tích "chuồng cọp"

Ngoài vấn đề bồi thường, việc cơi nới trái phép còn tiềm ẩn nhiều rủi ro khác như:

• Không được công nhận quyền sở hữu;

• Khó khăn khi mua bán, chuyển nhượng nhà ở;

• Nguy cơ bị xử lý vi phạm trật tự xây dựng;

• Ảnh hưởng đến kết cấu công trình;

• Tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn phòng cháy, chữa cháy;

• Phát sinh tranh chấp khi thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

✅ 7.Quan điểm của luật sư

Từ các quy định hiện hành có thể thấy rằng, phần diện tích cơi nới hoặc làm "chuồng cọp" tại nhà tập thể cũ không mặc nhiên được bồi thường khi Nhà nước hoặc chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà ở.

Người dân chỉ được bồi thường đối với phần diện tích hợp pháp được công nhận quyền sở hữu. Riêng phần diện tích sử dụng tăng thêm chỉ được xem xét bồi thường khi đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp không đủ điều kiện bồi thường thì có thể được xem xét hỗ trợ giá trị tài sản đã đầu tư xây dựng tùy từng dự án và từng hồ sơ cụ thể.

Để bảo đảm quyền lợi của mình, người dân nên chủ động rà soát hồ sơ pháp lý căn hộ, lưu giữ các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc sử dụng diện tích tăng thêm và thực hiện kê khai đầy đủ khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành kiểm đếm, xác định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

☎️ Hotline/Telegram/Zalo: 0338 919 686 | 0969 566 766

Website: https://luatdungtrinh.vn|

Email:luatdungtrinh@gmail.com|