Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bị vô hiệu - Luật sư Trịnh Văn Dũng
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bị vô hiệu khi nào
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là một thỏa thuận phổ biến trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, không phải mọi hợp đồng đặt cọc đều hợp pháp. Bài viết này sẽ phân tích khi nào hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu theo quy định pháp luật hiện hành, cùng các ví dụ thực tế từ án lệ và bản án.
1. Căn cứ pháp lý về hợp đồng đặt cọc
Theo Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp sau:
- Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 cũng áp dụng đối với hợp đồng đặt cọc.
- Sự vô hiệu của hợp đồng chính sẽ chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận thay thế hợp đồng chính.
- Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.
Theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015: giao dịch dân sự vô hiệu nếu không đáp ứng các điều kiện tại Điều 117, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Nguyên nhân phổ biến khiến hợp đồng đặt cọc vô hiệu
2.1. Vi phạm điều cấm của luật
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được quyền chuyển nhượng khi:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN)
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên
- Đất còn trong thời hạn sử dụng
Ví dụ thực tế:
- Đặt cọc chuyển nhượng đất chưa được cấp GCN. Theo Án lệ số 25/2018/AL, nếu bên bán cam kết hoàn tất thủ tục GCN trước khi chuyển nhượng, Tòa án có thể xem xét hợp đồng vẫn hợp pháp.
- Giao dịch “dự án ma”: Bản án số 208/2018/DS-ST (TAND huyện Bình Chánh, TP.HCM) tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc vì dự án không tồn tại.
2.2. Chủ thể không có thẩm quyền xác lập hợp đồng
- Một đồng sở hữu tự ý bán tài sản chung: Quyết định giám đốc thẩm số 06/2018/DS-GĐT (TAND cấp cao Đà Nẵng)
- Người không phải chủ sở hữu hoặc chưa được ủy quyền: Bản án số 98/2019/DS-PT (TAND TP.HCM)
2.3. Ý chí các bên không tự nguyện
Hợp đồng đặt cọc có thể vô hiệu nếu:
- Bị nhầm lẫn về các yếu tố cốt lõi của tài sản (vị trí, loại đất, quy hoạch)
- Bị lừa dối, che giấu thông tin bất lợi
- Bị cưỡng ép hoặc đe dọa
2.4. Vi phạm về hình thức
Pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng. Tuy nhiên:
- Nếu hợp đồng đặt cọc thực chất là hợp đồng chuyển nhượng trá hình, Tòa án có thể tuyên vô hiệu do không tuân thủ hình thức công chứng bắt buộc.
- Quan điểm hiện nay vẫn tôn trọng ý chí các bên; nếu mục đích là bảo đảm giao dịch, hợp đồng vẫn được công nhận.
3. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
Theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp.
- Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
- Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu nếu:
- Vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội
- Hợp đồng giả tạo
- Người xác lập không có năng lực hành vi dân sự
- Bị nhầm lẫn, lừa dối, cưỡng ép
- Không tuân thủ hình thức (nếu hợp đồng trá hình)
4. Xem thêm
Nếu Quý khách hàng có nội dung cần tư vấn, vui lòng liên hệ:
Trịnh Văn Dũng
